国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这70个城市中新建商品住宅价格下降的有33个，较9月增加了12个。这意味着，自今年2月起，新建商品住宅价格环比下降城市数量持续减少7个月后再次上升。

  10月23日以来，国家主席习近平和国务院总理李克强一共三次在不同场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产，是在今年的“两会”期间。

  据了解，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，预计年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策。

  ◆数据

  待售商品房两年增两亿平方米

  国家统计局发布的数据显示，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。按照我国人均住房面积30平方米计算，粗略估算一下，上述待售面积可供2.2亿人口居住。而两年来，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

  今年回暖的市场成交并没有对楼市库存带来明显改善，亚豪统计显示，2015年9月末，商品房待售面积66510万平方米，比2013年同期减少了10622万平方米，但相比2014年同期却增加了21874万平方米。

  大量省会城市新建商品房价格下跌

  此外，10月房价下降城市数量在连续7个月减少后再度增加。据亚豪机构统计，10月，新建商品住宅价格下降的城市有33个，相比9月的21个，价格下降城市增加了12个。其中，有17个城市连续两个月出现新建住宅价格的环比下滑。这17个城市中，既有省会城市沈阳、长春，也包括部分三线城市。而在10月价格下降的城市中，又进一步加入了石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市。

  亚豪机构市场总监郭毅认为，价格下降城市增多，特别是大量省会城市均出现新建商品住宅的价格下跌，显示当前房地产市场再度面临危机。

  在诸多二线城市中，青岛楼市的库存量之大令人“意外”。新数据显示，截至11月13日，青岛市共有可售住宅（含保障房）18.6万套，同比上升18.5%，环比上升0.1%，按照11月7日－13日当地一周销售2740套来计算，去化周期为66周，约合14个月。

  ◆影响

  房地产高库存对经济影响大

  资料显示，今年上半年，房地产开发投资占到国民生产总值的14.8%，前三季度GDP增速已降至6.9%，这也成为6年来GDP增速首度破“7”。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从近期房地产业对宏观经济的作用分析，销售复苏对经济的正面影响，远不如投资放缓对经济的负面影响。

  他表示，其一，建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业，这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”；其二，作为“三驾马车”的固定资产投资，是决定经济短期企稳的关键，而房地产又是固定资产投资中低迷的部分。

  在拖累经济增长的背后，高库存还可能导致更为严重的后果。杨红旭续指，如果库存不降、房价下跌，还将威胁金融体系的安全。

  杨红旭表示，我国银行业对房地产抵押物有很强依赖性，开发贷、个人房贷、政府平台贷，基本以房地产作为抵押物，甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产，如果三四线城市的房价继续下跌，很多贷款的质量将趋于恶化，进而冲击金融体系。

  “2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。”杨红旭警示说。

  ◆发声

  高层罕见密集提及房地产

  官方报告披露的巨量地产市场存量数据，成为决策层出台政策的一个重要参考。过去一个月间，高层罕见地密集提及房地产。

  10月23日，李克强在中央党校的讲话中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

  11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，习近平发表重要讲话时提到：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”

  11月11日，李克强主持召开国务院常务会议提出，围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中的重要工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

  全联房地产商会执行会长任志强表示，房地产市场高库存的现状，意味着市场供大于求，不仅影响企业的利润，也影响开发商的拿地和投资进程。

  ◆试水

  国管公积金再次松绑，山西取消限购

  中央国家机关公积金贷款政策从11月12日起再次松绑。新规规定，职工购买首套自住住房申请贷款的，不再考虑近1年内是否提取过住房公积金；并且在计算贷款额度时，个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。另外，此次新规还提到，在外地缴存住房公积金的北京户籍的中央单位职工，在北京购买首套自住住房的，可申请使用贷款。

  11月19日，山西省取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制，取消商品住房销（预）售价格申报制度，取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

  ◆预测

  税制改革将是一个手段

  《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》的说明中，习近平指出，从国内生产总值翻一番和城乡居民人均收入翻一番看，2016年至2020年经济年均增长底线是6.5%以上。这也意味着，“十三五”规划肯定要充分考虑到实现翻番的要求和6.5%的底线。房地产不仅不能拖后腿，相关的税制改革将是一个手段。

  中国社科院财经战略研究院研究员张斌分析，按照财政部提出的要合理设置建设、交易、保有环节税负的思路，未来可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市基础设施配套费等“五税一费”统筹考虑。

  信贷支持力度可能加大

  除棚改外，信贷、税收等一些“常规武器”也可能推出，用于刺激住房消费。知情人士表示，在经过连续降息之后，未来对房地产的信贷支持力度可能还会加大。

  有市场人士猜测，非限购城市的首套房低首付有可能降至20%，低贷款利率折扣相当于基准的七成。也即，信贷优惠力度回到2010年的水平。

  中原地产首席分析师张大伟指出，普通住宅界定标准也可能调整。他表示，普宅界定将直接影响交易税费的征收标准，其对市场的影响力仅次于信贷政策的调整，且对市场短期利好作用明显。

  此外，与房地产有关的税收也有望下调，尤其是交易环节的税收，但该项调整的权限将下放到地方政府手中，具体形式可能为直接减税或税费补贴。

  专家分析，新一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四线城市，购房落户政策将在更多城市演绎和深化。