[摘要] 随着2015年逐步进入尾声，一些房企的发展意图已经呈现出来了。认真去梳理这些房企在2015年下半年的一些举动，我们能从中找寻出很多他们未来要发展的方向或战略，这或许会构成我们对于这些房企的重新认识。
随着2015年逐步进入尾声，一些房企的发展意图已经呈现出来了。认真去梳理这些房企在2015年下半年的一些举动，我们能从中找寻出很多他们未来要发展的方向或战略，这或许会构成我们对于这些房企的重新认识。
在一个行业剧变的年代，任何的因循守旧已经没有出路，而唯有变，唯有符合未来房地产业发展的变，才能好的适应这个时代，才能有更大的发展机会和可能。
1 滨江的“上海滩”情结
今年对于滨江集团来说，是发展史上为重要的一年，也是具备转型特质的一年。滨江尚没有全力以赴，但其今年的销售额将突破200亿元，创下公司自成立以来高的销售业绩。在杭州这个单一市场，滨江同样将创下200亿元的销售业绩，这也是杭州这座城市有史以来，次有一家开发商的销售额能突破200亿元大关。放眼中国的房地产界，能在一座城市的年度销售突破200亿元的房企和城市也不多。
滨江能在2014年有如此出众的表现，缘于其过往20多年积累下的口碑，这种对于品质的渴求，在房地产业急遽分化的年代，为其保留了多的“粉丝”。这是滨江房产得以强势跃升的关键。而随着整个房地产市场分化的继续加剧，滨江的这种品牌优势将更为明显。
当然，从战略层面，滨江也做出了很多的调整。整个2014年，滨江的战略调整体现为两个方面：一是大量谋求合作和代建。过往的房地产业发展属于重资产发展，企业从拿地到后销售，所有的资金和环节依靠的都是自我，周期长，风险大，规模化发展受制。
通过合作和代建，滨江不但分摊了自己的风险，而且得以迅速扩张，通过更多优质项目的传递，将自己的品牌塑造的更为坚实。与平安的合作，是其中为亮眼的一笔，平安有资金，滨江有品牌，两者形成优势互补，各取所长。至于代建，滨江目前刚刚又签订了多个项目，而这些项目从地理位置而言，都有相当的竞争力。
第二是对产品线的丰富。过往滨江擅长高端市场，积累丰富的经验。但随着整个房地产业购买年龄的下沉，高端市场的客群在慢慢回落，首置首改市场在不断膨胀。正是看到这种趋势，滨江果断调整自己的产品序列，丰富和延展出更为主流和大众型产品。这让滨江继续保持高端市场统治力的同时，又能分享到中低端市场的需求红利。
在这两大战略之外，滨江今年还有一大举措就是次进入到上海市场。虽然滨江一直将自己定位成区域市场“领跑者”的角色，但对于上海市场，滨江事实上一直觊觎有加，因为立足上海，通过上海的辐射，将更有利于巩固滨江这个品牌。而在杭州市场增长有限的背景下，上海及其周边市场，将给滨江未来的发展留出足够的空间。今年，滨江如愿以偿。
9月25日，滨江集团联合平安不动产，终以总价34.65亿元、楼面价28755元/平方米、溢价率91.7%，从10多位竞拍对手手中抢下了上海宝山区大场镇祁连社区121601单位B3-03地块。
当天并非是滨江在上海的首战。今年6月19日，滨江集团和平安联合体竞拍上海杨浦区一宗宅地，苦战多轮后，以总价34.52亿元的报价退出，比成交价仅相差了200万元。对于上海，戚金兴始终没有放弃，他说，“要坚定不移地在上海拿地，将上海作为滨江走向的步。”
2 绿城的剑指千亿
10月27日，杭州出让滨江沿江宅地，结果迎来20多家品牌房企的竞争。终经过27论争夺，浙江绿九置业有限公司以16.25亿元的总价竞得该地块，以70.73%的溢价率创下今年杭城土地出让的大加价幅度。
滨江地块是近几年绿城在杭州大的一次拿地动作，也是中交集团入驻后的新绿城，开始在房地产业的新布局。
联姻中交，投放“变革性”产品，重整公司股权架构，降低负债率，重新高调拿地。在这一系列变革的背后，是绿城王者归来的身影。绿城甚至为自己制定了一个过去从未企及过的高目标，至2017年，销售额逾千亿。
绿城之所以会高价拿地，一个重要的原因是绿城手上有钱了。
据绿城中国公告显示，今年上半年，绿城集团累计总销售面积约168万平方米，合同销售金额323亿元，完成年初既定600亿销售目标的54%。而今年前三季度，绿城累计合同销售额为454亿元。
现在看来，绿城的转型非常成功，推出的一系列年轻化的产品颇受市场认可。
根据绿城新的战略，其为自己制定了一个过去从未企及过的目标——到2017年预计销售额超过1000亿元。这表明，在接下来一些市场，合作拿地开发，仍会是绿城的主基调，在很多土地市场，应该能看到绿城的身影。
为了实现这一目标，除了杭州大本营，绿城一定会进入更多的城市。虽然过往的绿城，“化”也是其重要的一个方向。但与过往的泛化不同，绿城即将进行的化，带有更强的精品意识与布局选择， 在前不久召开的首届“2015绿城发展论坛”上，绿城中国执行董事、行政总裁曹舟南直言：“在支撑明年销售规模和在现金流、负债率、利润增长等指标可控的情况下，绿城还将再下手拿地。投资布局转向重点城市，包括北京、上海、杭州、广州、深圳等14个城市。”说得更直白点，绿城会向一线、二线城市倾斜资源。这符合未来房地产业的发展路径，也符合绿城的产品定位。
3 中国铁建要做会“飞”的大象
今年，有一家房企的拿地因为低调的缘故，并未受到大家更多的关注。但就是这家房企，在过去的两个月内，却连入四宗地块，步幅从江南直跨西湖区，完成其布局全杭州的心愿。从城市未来发展的趋势以及拿地的价格而言，这家房企有可能会成为未来杭州楼市的大赢家。
这家房企就是已入杭5年的中国铁建。凭借60天连入四宗地块的豪举，今年，中国铁建已在拿地宗数、总储备体量两项数据上，仅次于万科，位列杭州房企拿地排行榜第二位。中国铁建拿地总体量为75.5万平方米，仅比万科少了3.6万平方米。
作为央企房企的代表，中国铁建这些年在杭州能有如此迅猛的发展，得益于灵活的应变策略以及面对市场的果敢。
央企有央企的好处，比如说实力超群、资金雄厚、资源丰富、民众信任度高等等。但央企也有央企的弊病，比如决策冗长、条规死板、体制僵硬、容易丧失机会等等。在面对市场时，中国铁建浙江公司执行董事兼总经理马建军就一直在思考，能否在保留央企优点的同时，摒弃不足，多向对手和市场学习，设置更为灵活多变的应对策略。
对此，中国铁建杭州马建军曾有过一个形象的比喻，“在过去，像我们这样的大型央企是大象，针扎在我们腿上,我们可能也需要一段时间才能有所反应，但现在市场的变化速度容不得我们有那么长时间的决策和反应，一定要和市场一样与时俱进，快速变化，才能达到上级单位和市场要求我们做到的业绩。”正是具备了这种危机感，中国铁建这些年一直“快”字当头，直面市场，马建军为此提出了针对市场变化的“快字诀”：快应对、快决策，快执行，快回款，快服务和快兑现。
在“快”字引领下，中国铁建近两年在杭州市场有了飞速发展，今年上半年，销售业绩位列全杭州第六，第三季度排名第十，已经逐步晋升到品级开发商的序列。马建军拿地的目的，就是希望中国铁建的这种成长更为加速，希望中国铁建能做一头“飞”起来的大象。为此，他不拒绝任何的好建议，好尝试。甚至愿意以一种更为开放的心态，携手各方力量。
据悉，江南新入手的3宗地块，中国铁建将引入滨江、平安等企业一起开发。这些合作伙伴，都是杭州市场的领先品牌，并且精耕杭州市场多年，对这个市场更为了解和熟悉。通过与他们的合作，在一个合作，甚至合并成为趋势的时代，这样的强强联合，更有助于品牌的发展，也能让中国铁建这样的“大象”更快更稳的“飞”起来。在马建军看来，一个品牌只有真正沉入到本土层面，才算得上真正扎根。
4 中国金茂的更上层楼
继10月30日以38.84亿元荣夺滨江区单价之首、2015年杭州总地价之首后，中国金茂再一次成为整座城市的关注焦点。11月17日晚7点，“中国金茂封疆黄龙启幕滨江”2015金茂杭州城市战略发布会隆重开启，备受期待的第七座“杭州金茂府”（暂定名）正式亮相，八开八罄的黄龙金茂悦中央楼座金茂悦峰也夺目登场。
作为中国金茂在杭州的首部作品，黄龙金茂悦更是口碑与销量双丰收的常胜将军。不仅去年首开当月便登上杭州主城区销售面积、套数、金额的三冠王，2015年上半年更是一举荣登住杭金榜杭州主城区销售金额、套数双前十。至今已实现八开八捷，累计销售房源近千套，销售金额近26亿元，在城西乃至整个杭州楼市都极具标杆性意义。
同时，在今年1-10月杭州主城房企销售金额排行榜中，中国金茂位列第18名，是罕见的凭借单盘之力就强势跻身20排行榜的房企，强劲实力可见一斑。接连八次热销之后，金茂悦未售房源仅剩两栋中央楼座。
好在“杭州金茂府”顺势接上。10月30日，经过56轮、长达1的“厮杀”，中国金茂以38.84亿元总价一举夺下滨江区单地价之首、2015年杭州总地价之首的双料宝座。这是中国金茂在杭州第二次成功拿地，第七座金茂府也顺势落地杭城，这也标志着中国金茂深耕杭州战略布局的大幕正式拉开。
而“杭州金茂府”所在的滨江区域，也能承载这种高度。作为目前杭州发展势头好的区域，滨江不但有雄厚的财政和产业支撑，更重要的是，滨江几乎没有房子可卖了。滨江，尤其是区政府核心区一带，目前在售的房源寥寥。
今年前10个月，滨江共卖出了3600套左右的商品住宅，而截至10月底，滨江今年已领出预售证的商品住宅一共才2051套，这中间有1500多套的差额，新增供应量赶不上市场的需求量。这一供需倒挂的现象，在杭州楼市极为罕见，在整个市场库存高企的大背景下，滨江楼市一枝独秀。那滨江还有没有潜在的供应量呢？只能说很少。过去20个月，滨江基本没有出让过地块，后续供应指望不上。
当然，滨江供地少，也与滨江的发展理念有关，对于滨江政府而言，高新产业才是长久之计，滨江的发展首先要保证的是产业用地，并不想落入很多政府都难以摆脱的“土地财政”桎梏，盖住宅楼对于政府来说，只能是一锤子的买房，并不能像向企业收税来得那么持久，滨江更倚重的是高新企业，把更多地留给企业了，住宅用地自然就少了。
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