[摘要] 2015年，对于中国房地产业界来说，必然是不平凡的一年。自3月30日颁布330新政起，至9月30日，整整半年的时间，国家相关单位已连续颁布了八项房地产新政新规通知。是稳定楼市的良方还是后患无穷的兴奋剂？小道看来，这些外部刺激只能起到暂时性的提振作用。
2015年，对于中国房地产业界来说，必然是不平凡的一年。自3月30日颁布330新政起，至9月30日，整整半年的时间，国家相关单位已连续颁布了八项房地产新政新规通知。小道本着务实的态度，为各位看官将八项新规新政通知分类汇总。
1.公积金：使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，申请二套房住房公积金购房，低首付20%。公积金可异地贷款。
2.商业贷款：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。
3.营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
4.境外机构、个人：（实行限购政策城市除外）境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于外资房地产企业注册资本条件放宽。
5.房地产开发项目投资资本金：保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。
半年来，国家相关单位颁布了一系列房地产新政，对于盘活房地产市场有重要意义：
一方面放宽了公积金、商业贷款使用限制，变相增加了消费者手里的钱，让更多潜在购房者化为实际行动；
另一方面对于企业而言增加了流动资金，可以进行更多的项目投资。除此之外，今年以来央行的四次降准降息更加将资金从银行流向市场。
在多重组合拳的作用下，房地产行业的短暂回暖是必然可见的。但是这半年来的回暖真的能重振的房地产市场吗？公积金贷款购房五倍杠杆，商业贷款四倍杠杆，就连项目开发也提升到了四倍杠杆。当然杠杆倍率的提升一方面是为了保证房地产大库存不至于滞销而降价，另一方面则透露出之前的房地产市场形势并非宣传的那样乐观。
据中指研究院中国主要城市房地产市场交易情报，今年8月同比去年成交面积上涨了35.91%，9月同比去年上涨了18.89%，而从环比上看，今年7月起每月楼市成交面积都有所下降，且截至目前库存量却上升了5%，原本预计楼市火爆的金九银十终或许并不能给我们交上一份满意的答卷。8月后的楼市，房贷成本降至历史低、利好政策集中爆发，却并没有给330之后的房地产市场带来太大的积极作用。
今年的诺贝尔经济学家得主安格斯·迪顿认为，真正调动人们有效需求的不是外部刺激，而是更加公平的社会，比如教育、医疗、住房等等，由政府提供均等的机会。住房消费是消费者的有效需求吗？毋庸置疑当然是，而且是刚性需求。政策、贷款类的外部刺激或许可以暂时释放一定量的流动资金，但没有从根本上解决社会普遍存在的贫富差距问题。简而言之，在这些政策的刺激下购房的依旧是那些原本就投资房地产发家和少部分咬咬牙就能买房的人群，对于大多数买不起房的消费者而言依旧买不起。
从短期效果看，利好政策的确助推了房地产市场的短暂回暖。但接下来如果政策影响过去了，会发生什么呢？政策的短期影响刺激了开发商拿地，几乎没有流拍的土地，如果开发商进程快，那么势必加剧未来的高库存；如果囤地，如同上海某开发商囤地20年价值翻百倍，但挣到的钱不够支付税费也并非不会重演。小道担心将来会出现高房价、高空置率和大面积荒地并存的诡异现象。
那么有人说只要降房价就可以解决问题了。的确如此吗？降房价并没有说的这么容易。打个比方，比如你今年咬咬牙首付25万，商业贷款75万买了一套住宅，第二年还没交付房价却降了10%，首付22.5万，贷款67.5万就能买到。假设第二年房贷年限不变，贷款利率不变，基准利率1.1倍，通用等额本息还款30年期，则你今年购房总计还款1474270.81元，第二年购房则仅需还款1326843.73元，算上首付差额前后相差了172427.08元，这里还没算通货膨胀和人民币贬值等影响，使得第二年购房实际花费更少。小道认为换做是谁都不愿自己做这等赔本买卖，更不用说那些叫嚣房价降50%以上的人了。
所以从消费者利益角度来看，降房价就是一件难以实现的事情。举个现有的例子，去年融创收购绿城，引起青岛绿城六五折风波。而这次风波带来的社会不良影响至今仍被业界所顾忌。除去消费者因素，房地产在中国经济的地位也使得降价难——重工业、电业、林业、物流……一旦降价，本来就疲软的各行各业更会受到严重影响，而靠着出苦力才能勉强跟上城市居民生活水平的农民工会失去工作，回到农村， 然而农村土地大都因为各种收购或污染无法耕种，生活困难，导致贫富差距进一步扩大，社会会发生什么就显而易见了。当然这些只是冰山一角。
仅从国内角度就已经注定中国房地产只能在安全范围内波动，不能大幅降价，如果提升到全球角度来看，中国房地产大幅降价就不会仅仅是社会动荡怎么简单的事情了。
小道以为，从各项数据上看，这半年来对楼市一系列刺激政策越到后面越显无力，说明之前市场尚未释放的资金已经基本得到释放，接下来如果希望楼市继续持续稳定，外部刺激、增加杠杆的手法或许并不能再起到更好的作用，需要别的手段。
后，半年的一系列政策的确已经起到了回暖楼市的作用，不过靠调整经济杠杆和银行利率等外部刺激毕竟不是长久之计，更有可能引起市场投机和疯狂抄底行为，增加金融风险。为了将来楼市稳定健康发展，国家更应该从完善社会福利机制、提升人们生活水平入手。
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