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独家:新规下开发成本普提近1% 拿地竞争日趋激烈

房天下  作者:张春艳   2015-10-09 22:27

[摘要] 10月1日起,杭州提高商品房预售门槛。

10月1日起,杭州提高商品房预售门槛。

按照10月1日起正式实施的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》(以下简称《规定》),文件当中牵动市场神经的一个内容条款,无疑是杭州商品房的预售条件出现新变动——

根据《规定》第十六条,商品房预售应符合下列条件:商品房地上建筑为十层以下的,已完成建筑主体结构的施工;十一层以上的,已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于十层);一百米以上的(超高层),已完成建筑主体结构施工的三分之一以上(且不低于50米)。

而按照旧版预售规定,多层建筑只需完成主体结构的1/3以上,高层建筑只需完成地面以下的主体工程。

多位杭州房产投资圈人士告诉本网,新规下,10月1日以后出让项目的预售开盘节点相比新规执行前,将普遍延后2-3个月左右,但对拿地投资的影响十分有限。

开发成本普遍提升1%左右

拿地竞争日趋激烈,并非受新政影响

预售新政实施的前一个月,杭州土地市场刮起一阵出让热,三区34宗地块合计以145.8亿元的总身价浩浩荡荡出阁,而紧接下来的10月份,出让规模却骤然瘦身。土地市场的这些变化都拜预售新政所赐的猜测在坊间早已纷攘起伏,但房产投资圈抛出了一个似乎是截然相反的观点。

“新政对拿地的影响有是有的,但非常有限。”中天房产投资经理孙建文这样认为。

孙建文分析称,预售新政影响下,开发商的资金投入成本普遍只会增加1个百分点左右。“对于利润率较低,项目开发周期要求较短的项目来说,存在一定影响,”孙建文说,“不过随着楼市进入新常态,短周期开发越来越难,新政影响一般都会在项目统筹范围之内”。

值得一提的是,预售新规造成的预售时间差,并非如此前媒体预测的可以达到半年甚至一年,业内估计普遍只在2、3个月左右。“新政出台后,对我们来说,只是比以往多了2-3个月的生产周期,这段时间里没有资金回报,确实会出现一定的成本压力,但实际影响不大。”大家房产投资员吴穹说。

在业内看来,预售新政既不会拉低开发商的预期拿地价位,也不会压制拿地的竞争热情。

“影响预期拿地价格判断的因素比较多也比较复杂,不会仅仅因为新实施的预售条件就有改变。”某业内人士透露。

而对未来的土地市场竞争,不管预售条件是否出现现在的改变,在吴穹看来,都会越趋激烈。“越是接近年尾,竞争会越加激烈。很多地块在前期都被挑走,越接近年尾,土地市场可供选择的地块项目越少,但是要拿地的房企还是很多。”在吴穹看来,年关将近时,土地市场供不应求的状态加剧,由此可能抬升土地市场的竞争热度,但这一变化与预售新政的实施几无关系。

10月份出让的地块项目是搭上新政“班车”的首批“乘客”。这些出让项目当中既有位于滨江、大奥体等热门板块的,也有部分“出身”三墩等冷门板块;从容积率上看,容积率大于等于2的项目有5个,容积率低于2的项目有3个,两者间的差距不大。由此可大略看出,新政出台,并不影响房企对勾地产生一些偏好性的选择,也在某种程度上映证了上述业内观点。

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