[摘要] 这个新盘，就是位于滨江区政府板块的星耀城二期，距离地铁一号线江陵路站A出口只有20米，并预留了地下连接口，连同已经交付的星耀城一期总体量达到26万方，是再纯正不过的地铁上盖综合体。
一面是在电商大举压境的现实下，杭州街铺这两年统统灰头土脸，租金比前两年跌掉20%-30%的比比皆是，饶是这样，还是到处有铺子空关；另一面，地铁一号线开通两年多，2号线和4号线加入实现了地铁网状小环路，而地铁对于所谓地铁盘和地铁铺的带动作用也真正浮出了水面，可以说，只有极少数纯正意义上的地铁铺才能从中获益，多少当年昂贵的地铁铺都被纷纷打脸。
正是在这样的艰难行情背景下，滨江区的一个地铁新盘近首开商铺，很有底气地卖出了一楼外街铺10万元/平方米的均价，贵的一套单价更是高达12万元/平方米，逆势一举刷新了滨江一手地铁铺的新高。
星耀城频频成交单价近十万商铺
贵一套高达12万元/平方米
这个新盘，就是位于滨江区政府板块的星耀城二期，距离地铁一号线江陵路站A出口只有20米，并预留了地下连接口，连同已经交付的星耀城一期总体量达到26万方，是再纯正不过的地铁上盖综合体。
透明售房网数据显示，9月初开盘至今，该楼盘的高价商铺频频成交：9月12日，星耀城二期成交一套面积为64.5方的商铺，成交价格为90725元/平方米；9月17日，星耀城二期再度成交一套68.9方的商铺，价格高达95791元/平方米。
杭州兴耀房地产开发集团总经理王奕介绍称：“星耀城二期的一楼内街铺均价在8万元/平方米左右，一楼的外街商铺均价在10万元/平方米左右，上述两套已成交商铺均属此列。其中，我们贵的一套商铺单价高达12万元/平方米，是一套直面地铁出口的转角铺。”
星耀城二期一共有70多套商铺，面积60－400方，主力面积为50－70方，小一套为40方，整体均价在8万元/平方米左右。据王奕介绍，目前这批商铺已售近30套，总成交金额约为1.3亿元。
而无论是8万元/平方米的均价，还是12万元/平方米的高价，都妥妥创下了滨江一手地铁商铺的新高纪录。让我们来回顾一下滨江地铁铺的演变史。
2009年，在滨江一手楼盘商铺怎么都卖不上2万元/平方米的情况下，中央花城凭借“滨江早开卖的地铁商铺”名号，轻松卖上了4万元/平方米；2010年，连园连续成交商铺，均价多为5万元/平方米；其后，东方郡的首批地铁铺定价低调，以近3万元/平方米的均价一天售罄；再到2012年年中，星耀城一期和中赢国际先后推出地铁铺，单套纷纷卖出7万元/平方米以上的新高，终星耀城一期贵的一套商铺，卖到了超9万元/平方米。
地铁一号线至今运行两年多，多少地铁概念商铺都被大浪淘沙，无奈褪去地铁铺光环，而星耀城二期敢卖新高价格，旁边又有兴旺繁荣的星耀城一期可作实证，足见它从地铁中获益良多。
顺旺基的租约妥妥已谈好一签五年租金高达15元/平方米/天
对于地铁铺来说，能够实现多少销售额决定了它的真正价值，因此，距离地铁站出口一定要近，要有大量的地铁过路必经客流，业态要适合人们快速消费或是能留住人，周边其他消费客群数量和质量也很重要。
作为纯正的地铁上盖商业综合体项目，我们可以以星耀城为范本来分析怎样才能成为一个成功的地铁商业项目。
首先，星耀城二期距离江陵路站A出口仅20米，从而能够享有地铁带来的必经客流。事实上今后江陵路站未来还将发挥更大的作用：江陵路站目前已是地铁1号线滨江区各站点中客流量大的一个，占滨江区客流总量的七成左右，未来更是1号线和6号线交会的换乘枢纽，客流量还将迅速增加。
其次，星耀城二期商铺有着独特的结构优势，层高4.95米附加2.15米设备层，高度达7.1米，可以隔成两层使用，而星耀城一期商铺的层高为近5米，这也是二期商铺能够卖出更高溢价的一大原因。相较于一般住宅底商无法开餐饮的尴尬局面，星耀城二期商铺的另一大优势是绝大部分都可以开餐饮店，电商时代热的实体铺就是餐饮，这一点毋庸置疑。
为了让投资客买得更放心，开发商甚至直接跟商家谈好了租约：中式快餐“顺旺基”，租了外街一楼一间190方的商铺，租期五年，租金高达15元/平方米/天；隔壁另一间商铺，也谈好和一家24便利店签约；据说两间商铺均已被投资客看中，各下了50万定金。
再者，星耀城不仅拥有自身的写字楼和酒店式公寓客群，周边还有大量企业和住宅人群，因此好好做周边500米范围的生意就够了：海康威视、大华科技、聚光科技、康恩贝和苏泊尔等几十家上市公司总部汇聚于此，还有超级大社区寰宇天下和人来车往的武警医院。
用餐饮娱乐吸引大量必经客流 这就是地铁商业综合体的奥义
1993年，新城市主义代表人物彼得·卡尔索尔索在《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中提出了名为TOD（Transit-Oriented-Development）的新型开发模式，这种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区开发模式，能够在400－800米半径内实现商业、商务、文化、教育 、居住等众多城市功能，是新城市主义具代表性的模式之一。
而在杭州终于步入地铁推进时代后，星耀城也在实践中成为了纯正地铁上盖商业综合体的典范，地铁对于它的显著推动作用让开发商都始料未及。
作为滨江区目前在用写字楼中惟一到地铁站距离小于200米的项目，星耀城一期写字楼去年6月交付使用，仅用6个月时间就实现了100%满租，其中全球第二的软件公司亚信集团拿下了六层面积作为杭州公司总部，办公面积近9000方，员工多达3000人。而滨江普通写字楼项目年能够实现的出租率大约是五成，星耀城一期用半年时间完成了其他写字楼一年都完成不了的事。“在打动这些公司决定入驻的过程中，地铁占到了约八成的决定性因素。”王奕坦言。
商铺的情况类似。星耀城一期交付一年后，其商业街实现了100%开铺，入驻商家达到了134家。为了做足快速消费和体验式消费，星耀城一期商业街里几乎全部是餐饮和休闲娱乐。从重庆小面到黄焖鸡米饭，从星巴克到德克士，从足浴SPA到健身房，从桔子水晶酒店到太平洋电影院，吃喝玩乐应有尽有。
星耀城二期的业态规划也类似，以餐饮业态为主，还会配以精品酒店和IMAX影院。单个项目双影院配置，未来超过2100个座位，这也是整个杭州范围内都的，上述所有这一切，都是为了把人们拉出来消费。
单单星耀城一二期的写字楼员工，加上酒店式公寓住户，加起来就有1万人，周边500米内还有超过3万人的办公人群。他们都是年轻有活力的白领，基本不在家做饭，消费力强。星耀城保守算算一顿中饭的生意，一年就能有1亿元。
在有全天候大量客流的基础上，用餐饮、娱乐休闲等体验式业态把人们拉进商业街里消费，这就是地铁商业综合体的奥义所在，似乎也已成为实体铺对抗电商的一大成功方向。
而在星耀城二期商铺首战告捷后，写字楼部分也即将闪亮登场：110－280方主力面积、拥有可拓展空间、比一期距离地铁更近，有一期写字楼珠玉在前，二期的受捧和热销几乎已是板上钉钉。
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