[摘要] 余杭区可以说是 板块中价格波动厉害的板块，且一直占据大杭州成交榜首。有 表示，由于其 区域较大，加上区域内的板块像良渚、瓶窑、临平、未来科技城、塘栖等都是独立板块并供应量很大，导致余杭区价格比较活跃。
余杭区可以说是 板块中价格波动厉害的板块，且一直占据大杭州成交榜首。有 表示，由于其 区域较大，加上区域内的板块像良渚、瓶窑、临平、未来科技城、塘栖等都是独立板块并供应量很大，导致余杭区价格比较活跃。
那么，余杭区吸引的到底是什么人群？记者将余杭区分成四大区域，剖析每个区域热销背后的秘密。
闲林·老余杭：
新盘较少，近期活跃度不高
闲林板块由于绿城、金成等大型开发商的进驻，在商业配套上，几乎每个大型的楼盘比如翡翠城、竹海水韵、爵士风情等都带有商业配套。闲林镇 的楼盘还能享受镇上的商业配套。 配套上，有金成的白云深处幼儿园、金成求实 和英特外国语 。随着西溪印象城的开业和交通的逐步完善，从目前来看，闲林板块入住率也越来越高。
大盘林立是板块的一个突出特点，很多楼盘动辄千亩，有的楼盘开发周期长达10年之久。拿绿城·桃源小镇来说，前面的组团已接近售罄，后面的地块还在开发，较长的开发周期会导致房源存量出现断层期。
相比闲林板块，老余杭在配套以及交通上相对便利，但两区域紧挨着，做的产品也类似。闲林·老余杭一直以“90方”小户型为主，改善户型有，但并不多，走量也一般。小户型产品方面也是无所不用其极，像大华·海派风范的“90方”四房产品深受刚需爱戴，赞成·乐山红叶，高赠送面积同样受购房者青睐。
根据记者近的观察，闲林板块小户型房源目前就存在这样一个缺口，除金成·竹海水韵的蜜糖组团预计在9月初加推89平方米房源外，目前板块多数楼盘处于尾盘销售的状态。
除绿城·桃源小镇、东海·闲湖城、德信·早安、金成·竹海水韵的蜜糖组团等一些楼盘近期较为活跃外，目前闲林·老余杭不少楼盘都已经是尾盘在售，由于闲林出让土地有限，像复地·上城、世茂·西西湖、赞成·乐山红叶、大华·海派风范等楼盘都为前几年推出的老盘，如今大部分已经交付或收尾，近期活跃度也不高。
据悉，闲林街道的核心区迎来两大商业配套，即华元欢乐城和嘉凯城·城市客厅项目。据杭州规划局余杭分局公示，华元欢乐城城市综合体预计在今年下半年全面开工。项目由1幢商业综合体、1幢高层酒店和3幢高层综合办公楼组成，建筑功能涵盖商业、超市、酒店、办公、娱乐、餐饮等；嘉凯城城市客厅规划显示总建筑面积41778.5平方米，其中规划了3200平方米影院、2200平方米地下超市、KTV、足浴等休闲娱乐场所。两大配套将便捷的生活配套真正辐射到整个闲林板块。
从存量上看，闲林·老余杭存量并不多，根据统计数据显示，截至8月14日，闲林板块可售住宅存量3632套，可售面积543184.26平方米，今年成交均价基本维持在8000-9000元/平方米。
截至8月20日，据杭州透明售房网数据显示，闲林板块目前90平方米房源存量406套（统计楼盘包括：集美·岸上蓝山、赞成·乐山红叶、金成·竹海水韵、东海·闲湖城、翡翠城、西溪海小海、林溪闲庭），除东海闲湖城及翡翠城90平方米左右库存超百套之外，其余楼盘的小户型均不足百套。
老余杭方面，统计数据显示，截至8月14日，老余杭可售住宅存量2997套，可售面积342288平方米，除了2月成交均价9380元/平方米外，今年成交均价基本维持在7000元/平方米左右。
有 表示，近几年来闲林·老余杭的购房者大多为城西、余杭区或在阿里巴巴上班的刚需购房者。但比较未来科技城板块，相差十以内的，几千元的房价差，闲林·老余杭的性价比似乎更能让真正的刚需所接受。而且，闲林·老余杭大部分楼盘交付时间早于未来科技城，所以对于一些注重眼下的刚需购房者而言，闲林目前处于一个僧多粥少的状态。而接下来接踵而至的板块利好，未来科技城带来的产业和人气，或许能在一定程度上助力刚需户型的去化。
未来科技城：
产品类型多样 性价比较高
今年以来，未来科技城一直是受关注度比较高的板块，不少新入杭的开发商都 未来科技城。泰禾以8.82亿元拍下未来科技城一宗地块，溢价率70%，折合楼面价12504元/平方米，创下未来科技城地价新的纪录。
目前未来科技城主要的在售项目有10多个，欧美金融城（EFC）、富力十号、富力·西溪悦居、合景·叠彩园、合景·瑜翠园、新城·西溪逸景等。
从产品类型上看，比较丰富，既有刚需产品，又有别墅排屋，既有住宅，又有酒店式公寓，既有毛坯也有精装，卖点也比较多样。
奥克斯杭州未来 改名为奥克斯未来 ，项目主力户型为95-140平方米。据悉，项目位于未来科技城CBD核心，规划打造一个45万平方米的城市综合体，涵盖住宅、休闲购物 、五星酒店、280米地标写字楼等多元业态。合景·天峻项目整体定位为未来科技城CBD的杭城首席互联网家，引入梦想小镇的O2O云生活服务平台，同时增加个性化家居等元素。项目主力户型为89-109平方米，为精装交付。
富力十号目前力推的组团由6栋小高层住宅组成，运用了明确的南北主轴，东西对称之格局来主导布局，空间布局方面打造由南至北渐进式空间，沿轴线贯穿楼宇与庭院，户型面积包括89-191平方米。
从整体存量上看，未来科技城也比较高，统计数据显示，截至8月14日，未来科技城可售商品住宅为3100套，可售面积为367332.22平方米。今年的成交均价也基本维持在13000—14000元/平方米。
吸引高新技术人才
对于该板块主要的购房人群，EFC的相关工作人员告诉记者：“我们项目的购房者有不少是高新企业的员工。”根据透明售房网的数据显示，截至8月25日下午5点，欧美金融城已售套数达到2007套，成为未来科技城销售情况亮眼的项目之一。
据悉，EFC自开盘以来一直吸引了海内外精英人群的关注，其中海归及境外人士、浙大校友、阿里员工、浙商二代及 者，成为EFC业主的主体。据统计，在此前已经购房的2000多位业主中，上述占比达到40%左右，而大学本科学历以上的业主占到90%以上。
一位在海创园创业的刘先生已有多套房产，仍在EFC一次性付款购买了1套132平方米的房产。刘先生说：“未来科技城发展 很大，我本人就在海创园内创业，EFC作为 上盖综合体，无论是建筑品质，还是打造的海归社区所吸引的高素质业主和营造的良好氛围，以及营造的国际化平台模式，都很有吸引力，会很有前景的。另外，EFC还是性价比超高的。”
建工地产集团企划部总经理邱国良认为，目前未来科技城主要吸引这样一群年轻人：他们有比较高的学历，看好未来科技城的发展前景，没有明显的地域概念，同时能在未来科技城找到自己职业上的成长空间。
良渚板块：
近期并无新盘入市 仍以老盘去化为主
良渚板块从目前的发展来看可以分为两个部分，良渚文化村和良渚新城。
良渚文化村作为良渚的代表性住宅群，无论是对经济还是区域发展都有着 重要的地位。区域内目前大部分楼盘都出自万科之手，万科用良渚文化村创造了“三好住宅”。也是品质刚需以及改善客户的好去处。
良渚新城则是以文化创意产业为主导，打造集文化创意、文化旅游、文化居住三大功能于一体的生态新城，主要面向刚需客户。
2011年，玉都枫景、亿丰·蔚蓝郡、朗诗·美丽洲、美都·望城、赞成·良著、郡原·九衡公寓，六大新盘齐聚亮相，加上“老盘”良渚文化村，七大楼盘强势推出，沉寂多年的良渚板块似乎一下子热闹了起来。
从目前来看良渚板块近期并无新盘入市，仍以老盘去化为主。
区域内较为活跃的楼盘有昆仑华府、美都·石榴派、万科·七贤郡、万科·未来城、协安·蓝郡等楼盘。去年7月万科·未来城首次开盘，1244套房源全部认购一空。限购放开首周，余杭区成交量813套，未来城为其成交量贡献了四分之一以上。今年，万科·未来城表现也相当不错，1-5月累计销售房源369套。
双赢机构总经理章惠芳表示，由于未来城处在古墩路延伸段，离良渚 出口较近，交通资源集中。此外，其采取低开的高价比策略，才能在相对冷清的市场下带动销售。而万科是品牌开发商，购房者对其还是十分放心的。基于这三个因素，未来城才能热销，缺一不可。
区域价格有所回落 吸引申花、城西的外溢人群
根据统计数据显示，2010年良渚板块均价处于高位，达17614元/平方米，随后两年或由于新盘的增多，以及市场环境的影响，成交均价有较大幅度的回落。2013年开始，良渚板块逐渐进入价值爆发期，截至2015年8月14日，良渚板块均价达在12000-13000元/平方米，相比2010年的均价，确实回落了不少。
存量方面，良渚文化村存量并不多，根据统计数据显示，截至8月14日，良渚文化村可售住宅存量1671套，可售面积200688.29平方米；良渚新城可售住宅存量仅263套，可售面积30390.97平方米；良渚其他区域可售住宅存量有523套，可售面积56247.61平方米。
有 表示，良渚吸引的部分人群是申花、城西的外溢人群。这些人有的看中良渚文化村的环境，对生活品质有讲究，有的是对价格十分敏感的刚需人群。良渚有着类似城西的居住品质，价格却比城西，比申花低许多。由于良渚区域内精品户型相似，价格是震动市场的重要利器之一。而以后 开通，良渚将与主城联系更为密切，将吸引更多的购房者去良渚置业。
在良渚板块周边，也分布了崇贤、乔司、勾庄、瓶窑几大板块。统计数据显示，截至8月14日，除了乔司仅有11套可售住宅外，其他几个区域均有1000-3000套的存量。
临平板块：
存量高 刚需是主力
临平板块的存量相对较高，据统计数据，截至8月14日，临平新城就有5193套可售商品住宅，可售面积达到580057.25平方米。临平山北也是整个临平板块存量比较高的区域，据统计，截至8月14日，可售商品住宅的套数为5168套，可售面积达到609162.11平方米。
目前在售的项目基本以刚需产品为主，热门项目华元·欢乐城，截至8月25日，透明售房网的数据显示，该项目已售套数为2114套。据悉，华元·欢乐城主要在售的住宅户型为89平方米和138平方米，同时还有酒店式公寓推出。
赞成·首府居于杭州临平新城， 户型是89平方米双卫阔三房，此外还有81平方米、119平方米等户型。
同样位于临平新城的景瑞·御华府排屋已经售罄，目前在售32号楼高层，主要户型89平方米和110平方米。
临平新城的产品涉及的类型比较多样，既有改善也有刚需，商业产品也比较多样除了华元欢乐城外，临平新城还有有理想·银泰城、西子综合体、富邦置业商业金融综合楼、浙商开元名都国际酒店等。
临平山北则以刚需为主，位于临平山北板块的金都夏宫在售北山大院8、9号楼毛坯高层，8号楼主力户型为80—126平方米。
绿城蓝庭主推的小日子组团有高层、小高层在售，高层部分户型为89平方米、104平方米、129平方米。
在成交均价上，基本上是万元以内，临平新城的成交均价基本在9000元/平方米左右，而临平山北的成交均价在6000—7000元/平方米。
临平本地人、周边个体户是买房主力
临平作为一个比较成熟的 区域，板块内购买的群体还是以临平为主。
金都夏宫的相关销售人员告诉记者，根据目前在售的产品来说，购买的人员基本上是周边经济开发区内的企业员工，还有部分是丁桥、星桥的拆迁户。
“其实临平山北还是以刚需为主，当然也有一些人是从主城区过来的，走秋石高架，到我们项目也比较方便。”该工作人员说，她曾经接待过一对从复兴路过来的老夫妻。“他们还比较潮的，打了Uber过来，路上的时间也就30左右，在参观了小区之后，比较满意小区的环境，回主城区的时间也还好，当场就下单了。”
广厦天都城作为星桥的大盘，购买人群主要集中在城东北。“我们的客户范围有秋石高架沿线的，九堡那边也会有，还有部分是半山、田园的。”天都城的相关工作人员告诉记者，天都城离临平和主城区都比较近，在客户群体上，范围比较广，“像九堡、半山、田园一带有很多专业市场，我们很多客户是这些市场内的老板、个体经营户。”
对于购买人群，不管是金都夏宫还是广厦天都城的两位受访者都提到了新杭州人，资金不是很充足，在临平 工作。
以临平山北为例，在今年年初的时候，有人做过统计，作为存量较高的临平山北，成交的房源当中，90平方米以下占了65%。而从目前的成交单价上看，基本上找不到万元以上的房子，成交均价都在6000—7000元/平方米。从年龄段来看，20-40岁的中青年占比超过了8成，这是属于一个刚需的客户群。
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