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9月杭州土地市场将"狂奔" 180万方土地挂牌

每日商报   2015-08-26 07:48

[摘要] 都说这几天的杭州土地市场像打了鸡血,一下子开闸放量,推出了好多地块于9月份出让。

都说这几天的杭州土地市场像打了鸡血,一下子开闸放量,推出了好多地块于9月份出让。截至昨天,杭州市区(主城、萧山、余杭)一共挂牌了44宗、共180方土地,创杭州历史上单月推地新高,如果都在9月成功出让,那么下个月将是杭州土地市场历史上疯狂的一个月。

对此,有业内人士分析,10月起施行的新版商品房预售新规是导致这次紧急推地的一个原因,但针对目前的市场面,也有专家提醒,房企要谨慎。

连续两周密集挂牌推地下个月有180万方土地要面市

从前两周开始,杭州市国土局和余杭区国土局就进入了“密集推地”时间。

自8月12日至8月25日,杭州市国土局连续出了5次出让公告,其中,涉及9月正式挂牌出让的地块共达11宗,以宅地为主,当中不乏已为市场关注多时的文晖单元地块和未来科技城地块等。这对于此前一直有些缓行的杭州主城区土地市场而言,已经是比较少见的了。

而比主城区动作更大的是余杭区国土局。8月17日、20日、21日、24日、25日,在一周时间里,余杭区国土局连续推出了28宗地块,加上之前挂出的地块,仅余杭区下个月将出让的土地宗数就超过30宗(截至昨天32宗)。

根据已经挂牌的地块预定出让时间,杭州市区下个月至少将举行12场土地出让会,加上萧山的一宗,共出让44宗、共180方土地。

这个推地量是个什么概念?

据统计,今年上半年,整个杭州市区总共成交了土地36宗,总出让面积84.95万平方米;2011年杭州主城区全年的土地成交量是147万方,2012年是202万方,2013年是205万方,去年则是231万方。如果9月180万方土地全部成功出让,那么仅这一个月的土地成交量就将创下杭州土地市场单月成交新高,更将影响到今年的全年成交量,创下近5年历史新高也不一定。

多宗引人关注

个别宅地起价不低

从主城区和余杭区推出的这些地块看,以宅地居多,其中不少是市场关注许久的,这也意味着价格不会太低。

近几个月,杭州土地市场升温的迹象明显,不但土地出让会上开发商竞争激烈,溢价率也是水涨船高,除了上个月湖滨的两宗商业地块溢价率触顶49%,前几周出让的桃源和申花宅地溢价率也分别达到11.62%和30.24%,7月出让的未来科技城宅地的溢价率更冲到70%,楼面地价创新高。

而从目前已经推出的这些地块看,不乏具备“地王”潜质的地块。

首先就是主城区受关注的文晖单元宅地。8月12日和15日,文晖单元J-R21-04地块和文晖单元F-R21-05地块两宗宅地被接连挂出,这两宗地块由于位于杭氧杭锅国际旅游综合体范围内,且居市中心核心地段,周边配套较为完善,南侧就是在售的九龙仓·君玺,算是主城区非常难得的优质地块。根据资料,这两宗地块的楼面起价分别为13321元/平方米和12488元/平方米。

2010年,九龙仓击败绿城西子联合体,以20.2亿元总价、24621元/平方米的楼面价刷新了杭州宅地新纪录,如今,九龙仓·君玺的成交均价在42000元/平方米左右,且目前周边在售住宅项目不多,新宅地入市,会吸引哪家房企进驻,又会以什么样的价格成交,值得期待。

另一批较受关注的地块将是余杭区的未来科技城地块,像未来科技城81号地块以及海创园22号地块。

之所以让市场聚焦,主要还是因为7月份闽商以70%的高溢价拿下了未来科技城的低密宅地,由泰禾集团代建杭州院子,经此一役,未来科技城的宅地楼面价也冲至12504元/平方米的新高,整个板块炙手可热。而这次推出来的两宗宅地从位置上来看,未来科技城81号地块就在泰禾·杭州院子的东南面,同样为低密宅地,海创园22号地块则在一众高校附近,杭师大、浙江理工大学等近在咫尺。所以,地块价格起点也不低,虽然地块面积、体量相似,但7月份出让的泰禾85号宅地楼面起价为7353元/平方米,而未来科技城81号地块楼面起价就要8864元/平方米。

未来科技城板块人气正旺,是就此一路热下去,还是稍有收敛,通过这宗宅地的出让结果或许能看出一二。

密集推地是为躲避新政?

专家提醒:要谨慎

关于这次出现的密集推地潮,业内普遍解读为:“新政使然”。

据了解,2015年10月1日起,杭州将施行新修订的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》。也就是说,10月1日后拿地的项目上所建的商品房预售条件将提高,届时,商品房达到入市销售时间将延长,同时消耗更多财务成本,而此前拿到的地不受此项规定约束。

“一来,开发商本来就有增加土地储备的意愿,二来,新政出台肯定会增加成本,影响利润,在这个节点上,开发商急着拿地可以理解,相关部门集中推地显然是迎合了开发商们的需求。”一开发商向记者直言,“当然,对于相关部门而言,也乐意见到土地成交量借此回升,增加财政收入。”

记者就拿地需求采访过不少房企,大部分都有下半年拿地的计划,而且不少已经出手,只是在出让会上“没抢到”。“有一点很明显,不管本土还是外来开发商的拿地态度都变得积极起来,上半年随着资本市场的上行以及楼市本身回暖,不少开发商手上资金充裕,反而缺的是土地储备,所以下半年肯定得拿地。”一家上市房企负责人如是说。

对于明显回暖的氛围,一些专家却在疾呼:千万理性啊。浙报传媒地产研究院院长丁建刚就认为,开发商如果为了赶末班车不计成本拿地,是要当心的,毕竟,目前杭州还有那么多高地价的套牢项目还没解套。“要谨防二次爆炸!”

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