[摘要] 昨天下午，杭州市住房保障和房产管理局举办了“杭州国有土地上房屋征收与补偿政策解读会”，就广大市民关心的问题进行了详细解答。
创新房屋征收与补偿模式
明确相关房屋征收补偿标准
昨日， 《杭州市人民政府关于贯彻落实<浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》（以下简称《若干意见》）经市长办公室会议专题讨论会通过后，正式对外公布。昨天下午，杭州市住房保障和房产管理局举办了“杭州国有土地上房屋征收与补偿政策解读会”，就广大市民关心的问题进行了详细解答。
《若干意见》条款共13条，主要针对征收工作具体程序性问题和征收补偿标准问题两方面，特别是征收非住宅停产停业损失补偿标准、低收入住房困难家庭征收补偿、直管公房住宅调产安置要求等方面作了进一步明确、细化与调整。
《若干意见》适用范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江），萧山区、余杭区、富阳区及各县（市）可结合本地实际参照执行。
《若干意见》将于9月18日起正式施行。
●政策制定背景
国有土地房屋由“拆迁时代”
迈向“征收时代”
2011年1月21日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行，标志着国有土地房屋由“拆迁时代”全面迈向“征收时代”。
2014年10月1日，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施。
在此背景下，杭州市住保房管局经过充分调研，创新城市房屋征收工作的理念、方法、程序和手段，强化执行监督，规范征收程序和权力运行。
据统计，截至今年6月，杭州六城区共作出房屋征收决定32件，涉及2598户、33.88万平方米，迄今已完成20件。
值得欣慰的是，征收新模式在推进城市房屋征收中，被征收房屋所有权人的满意度显著提高。
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●政策具体解读
合法未登记建筑：
参照房改政策予以补偿
对于已列入了国有土地上房屋征收范围的未登记建筑，经认定为参照合法建筑标准予以补偿；同时属单位自管住宅房屋并承租给个人的，若承租人符合房改政策，享有参照房改政策购买被征收房屋的权利。若因注销等原因导致产权单位不存在，或产权单位、破产管理人、清算委员会放弃相关权利的，由所在区人民政府指定房屋管理单位，由房屋管理单位代行产权单位职责。
相关条款明确了这部分单位自管公房承租人可以在房屋被征收前参加房改购房的权利及相关程序，从而大程度地保障承租人的权益。
安置房屋低补偿标准：
不小于48平方米
普惠性的低保障为：被征收房屋建筑面积小于48平方米，产权调换房屋的建筑面积应不小于48平方米，产权调换房屋与被征收房屋价值相等部分的面积不结算，超过被征收房屋价值但在建筑面积48平方米以内部分按征收决定作出时的同类安置房屋重置价格进行结算，建筑面积48平方米以上部分按征收补偿方案有关规定执行。
案例：被征收房屋30平方米（以下均为建筑面积），若其按房屋价值折算可产权调换安置35平方米，实际安置的安置房屋为60平方米，该安置房屋13（即48-35）平方米按征收决定作出时的安置房屋重置价格进行结算，其余12（即60-48）平方米根据补偿方案规定结算。
针对低收入住房困难家庭的特殊保底政策为：安置房建筑面积48平方米以内不支付差价，因自然间不可分割、建筑面积48平方米以上且超过被征收房屋价值的部分按征收决定作出时的同类安置房屋重置价格进行结算。为与我市住房保障制度相衔接，对其产权调换房屋建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
案例：低收入住房困难家庭（持有民政部门出具的低收入家庭认定证明且在本市规划区范围内另有住房一并计算不超过48平方米的），被征收房屋建筑面积30平方米，产权调换应安置面积为35平方米，实际安置房屋为60平方米，该安置房屋13（48-35）平方米不结算差价，其余12（60-48）平方米按征收决定作出时的同类安置房屋重置价格进行结算。该安置房屋60平方米计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。
实物安置：补贴面积为
被征收房建筑面积的10％
为拉近货币补偿与产权调换的利益差距，给被征收人更多的选择权，从控制实物安置优惠政策入手，重申了从低、多层安置到高层补贴面积标准为被征收房屋建筑面积的10％。
增加面积低于5平方米的，按5平方米增加安置面积。
“住改非”：一次性补助
不超过评估价的20%
“住改非”是指房屋产权登记规划用途为住宅，实际用于经营活动的房屋。
鉴于“住改非”房屋实际用于商业经营的事实，综合现行各区一般补偿标准，在暂停办理相关手续前被征收的住宅房屋一经有关部门批准用于商业经营的，除按照住宅房屋实施补偿安置外，还可根据被征收人或承租人提供的合法有效的工商营业执照等凭据，按批准的合法经营面积给予一次性适当补助，高不超过其批准合法经营面积部分住宅评估价值的20%。
案例：住宅房屋用于商业经营，产权登记面积为60平方米，评估价值为每平方米2万元，实际用于营业面积为40平方米，则一次性适当补助高为：40平方米×2万元/平方米×20%=16万元。
停产停业损失补偿：
三种方式自选
《省征收条例》规定，征收非住宅造成停产停业损失的补偿标准不低于被征收房屋价值百分之五，具体由设区市、县（市）人民政府规定。结合杭州市原补偿标准，现规定因征收造成的停产停业损失的补偿标准由被征收人在以下三种方式中自行选择确定。
方式一：根据非住宅房屋的具体用途，按照被征收非住宅评估价值的一定比例确定。工业用房、商业用房和综合用房的补偿标准分别为房屋评估价值的10%、6%、5%。
方式二：按照工业用房、商业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置费标准计算，给予一次性补偿。
方式三：生产经营者认为其停产停业损失超过被征收房屋的评估价值相应比例或临时安置费标准的，可由房屋征收部门委托具有相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。
直管公房：新提供住宅
不小于被征房屋价值
对直管公房的安置补偿规定与杭州市原执行规定有较大变化。
原规定允许直管公房承租人不参加房改的，可以参照补偿方案进行扩面，扩面费用由承租人负担，但这样造成新的安置房成为政府和个人的共有产权房屋，如果承租人不符合房改条件的，后期处理直管公房产权将非常困难。
为从根本上明晰未参加房改的被征收房屋安置后房屋权属问题，现调整为：征收直管公房，承租人未按房改政策购房，也未与房管部门达成解除租赁关系协议的，应按照产权调换的方式安置承租人并保持原租赁关系。另行提供的住宅房屋价值应接近且不小于被征收房屋的价值，超过被征收房屋价值部分的建筑面积不结算差价。
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