[摘要] “70/90”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨， 出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。
“70/90”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨， 出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。
但这一政策直接导致了市场多年以来中大面积段的商品房供给不足，终“错杀”了相当一部分改善性需求。
就在2014年10月份，天津正式宣布取消“70/90”政策。紧接着，杭州也作出应对，在新出让的土地中，不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作出任何限定。
在随后出让的地块中，现已正式面市的包括绿城·杨柳郡、绿城·留香园、龙湖·唐宁ONE、德信浙旅·东宸等项目，其中龙湖·唐宁ONE及德信浙旅·东宸均已在近期首轮开盘。
终于得以“放开手脚”发挥了，开发商是否会将针对刚需的小户型一股脑转化成为针对改善型需求的大户型？
东宸抢先填补市场空白
1揽金4.5亿元
于7月25日首次开盘的德信浙旅·东宸，是“70/90”政策取消后出让的 纯住宅地块。根据销售当日数据统计，开盘当日推出2#、3#、7#楼共计220套房源，现场将近500组客户参与购买，短短1销售量就达到推盘量的9成左右，揽金4.5个亿。
“未开先火、被迫加推、供不应求、火售楼处”等等，从德信浙旅·东宸6月正式启动 以来，这些字眼就迅速成为项目的代名词。有业内人士分析，除了德信品牌本就在杭州拥有众多拥趸、项目自身 明显以外，此次的户型定位则是其受到广泛青睐的重要原因。
在诸多 看来，自2006年杭州实行“70/90”政策以来，市场呈现两极分化，户型面积段不是90平方米以下，就是140平方米左右。随着政策解除，市场上恰好留下了90-140平方米的真空地带。而东宸恰好及时地填补了市场中的真空地带。
东宸此次开盘的房源主力户型在110-140平方米之间，从户型设计来看，大三房都可以做到可变四房，其中126平方米的户型能做到四房两厅两位，客厅和主卧开间均达到4米。开发商表示，这是他们认为适合首改人群居住的面积尺度，所以在项目规划初期就这样框定了面积段，以及空间布局的方式。
杭州双赢置业机构总经理章惠芳认为， 在取消了“70/90”限制后，面积在100-120平方米、适合首改类型的房源可能会更多地出现。
“90平方米的房源在刨去公摊面积后，一般实际使用面积只有70平方米左右，大部分购房者也会觉得过于紧凑了。再加上现在新建项目在赠送面积上有了更多的限制后，开发商只能通过一些更实在的方法，去扩大实际使用面积。所以相对纯刚需的90平方米以下房源，100-120平方米的房源可能更为主流。”
龙湖·唐宁ONE
发出1000份问卷调查
端午前后一个工作日的下午，距离龙湖·唐宁ONE开盘时间还有1左右，200多套总价在400-500万元/套的房源已经有400余位 客户等待抢单。正式开盘 时左右，超7亿元的销售金额又一次让人不得不叹服“龙湖现象”，同时唐宁ONE也凭此销售业绩跻身6月全市成交金额的前三甲。
36000-37000元/平方米的定价对于市场而言并不 ，但唐宁ONE首开就能备受“刁钻”的城西购房者青睐，缘其完全针对“改善”及“再改”需求为出发点去定位户型设计。
项目营销负责人介绍，在拿地以前公司就知道“70/90”政策已经取消的消息。所以当时很明确户型面积将全部大于90平方米。但到底做多大面积才是客户真正需求的，龙湖则在正式出规划之前，在城西发放了不下1000份问卷调查，让城西人来选择他们真正心仪的改善型住房和面积。
“终我们经过归纳总结，才有了现在的居住格局：把原有设定的小120平方米再缩小为110平方米，加大赠送空间做成三房的同时又能进一步控制总价，适应更多改善型购房者的购买力。”该负责人介绍，这批户型的确很受购房者的认可。
90平方米依旧有市场
开发商从实际购买需求出发设置面积段
同样也是挣脱了政策捆绑，向来以高大上形象示人的绿城，却开始尝试起小而精的开发模式。
位于七堡板块的绿城·杨柳郡自5月房交会上 次露脸后，“YOUNG”就是项目一直想要传递给购房者的全新理念。据了解，“YOUNG”的核心理念是绿城开始着力于为更年轻一代建造房子，而这其中重要的改变和创新，就是体现在开发产品的主力面积段上。
据绿城杨柳郡项目总经理任晓峥介绍，目前杨柳郡一期的规划当中，有约1/3的房源是90平方米的户型。这个比重相对于绿城以往的项目来说出现了较大提升。同时，杨柳郡还会开发小于90平方米的户型，例如40、70平方米，来填补产品空白。
“我们主要出于对现在的房地产市场的一个判断。现在的购房群体的构成正在发生显著的变化，80后、90后的置业群体，正成为市场的主流，在‘绿城常新’的媒体发布会上，绿城集团的董事长宋卫平先生一直强调‘要为更多的人造更好的房子’、‘让更多的人住上好房子’。”
绿城都开始建造小户型了，说明即便“70/90”政策不复存在，但市场导向却决定了开发商的衡量标准。开发商并非固守过去的老套路，完全根据政策变动来调整开发方针，而是充分根据市场导向、自身能力以及发展方向，来打造适合自己、适应主流市场的匹配型产品。
所以有一种业内观点认为，接下来的市场仍会以小面积户型为主。从近年来的销售情况也看出，90平方米左右的房源是不愁卖的，去化情况总体而言是快的，可见也是购房者需要的。虽然“70/90”的限制取消了，但首次置业的刚性需求并未减弱，所以主力面积段仍会停留在90平方米的同时，面积更小的住宅户型也将大量上市。而且，开发商还会在小户型的空间设计上动足脑经，不仅能把90平方米从两房做成三房以外，70平方米左右的户型也通过各种手段做成小两房、小三房。
绿城的另一个全新项目，是位于钱江新城板块的绿城·留香园，该项目在定位初期发放了500份客户调查问卷，终把主力面积段设置在120-140平方米之间。这批户型虽然没有一味增大面积，但空间布局上存在很大的可变空间，完全针对改善型需求的口味。同时，另外还配有一定比例的90平方米户型。
背景资料：
“70/90”政策执行9年终落幕
这是去 化的重要体现
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》指出，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这项被称为“国六条”的楼市调控政策，旨在为保障刚需对中小户型商品房的需求，因为当时的背景是中小户型供不应求，难以满足刚需，同时 、投机性需求呈现过量态势。
万科是“70/90”政策积极的响应者。2007年4月， 个公开亮相的“70/90”项目，便是杭州的万科·魅力之城，首次开盘，魅力之城的主力户型为89平方米左右的两房，共推出181套房源，仅用两天半就成功清盘。
但随着时间的推移，这个政策更多的是被业内人士诟病为“错杀”了真正的改善性需求，以至于市场多年来大户型商品房供给不足。
于是，市场上便渐渐出现了各种变通政策，一房两证就是普遍的惯用做法。
就拿杭州来说，一些开发商为了应对“70/90”政策，想出了建造“一房两证”的法子，这类户型一进入市场，就被冠以“双拼户型”之名。所谓的“双拼户型”，就是开发商为了销售大面积户型而用多套小户型拼成一套来销售，买一套房相当于同时购买多套小户型。可以说，双拼户型的诞生让开发商在满足了国家“70/90”政策的同时，以擦边球的方式重新扩大了销售房源的面积，
但谁都无法预料，空子正钻得风生水起，又面临着政策调整。2010年1月，“新国八条”出台，禁购令吹响号角；2010年10月，“杭版限购令”正式实施以后，这直接对每户家庭的购房数量进行了限制，瞬间使得大多数开发商不得不封盘停售拼接户型。因为在法律意义上，该政策对于拥有两套房子的家庭今后再次购房产生的影响 巨大。
在政策强压之下，开发商手里的双拼户型彻底走不掉了，很长一段时间内，这类户型在杭州市场上几乎销声匿迹，虽然偶有成交，但一直鲜有人问津。
直到2014年下旬开始，已执行9年的“70/90”政策正在从性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津等城市陆续修正或取消该政策后，有业内人士认为，在目前“去库存”的重压大背景下，“70/90”政策的退出折射出近年来楼市结构的调整，以及“去 化”调控思路的转变。
2015年3月27日，国土资源部、住建部3月27日联合正式下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要包含合理安排住房和其用地供应规模、优化住房供应套型、统筹保障性安居工程建设、部门联动加大市场秩序和供应实施监督力度四个方面。这令敏感的市场意识到，以强调小户型所占比例为手段，抑制住房过热需求的“70/90”政策，至此正式退出。
任志强曾炮轰，规定70％住房是90平方米以下的户型，没有任何道理，“是削足适履”。此番这是 的一种姿态，也是去 化的重要体现。
住建部新闻发言人倪虹则表示，自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。随着小户型的刚需需求正逐渐向改善型需求为主转化，“70/90”政策退出将利好改善型住房需求。
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