[摘要] 分析认为，楼市局部回暖的态势已经确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年，以杭州为例，下半年房价环比会保持上涨趋势，不过涨幅有限，去库存仍是下半年开发商的核心任务。
在一系列政策组合拳的促动下，2015年上半年的房地产市场，逐渐摆脱颓势，至二季度逐渐回暖。国家统计局日前发布的2015年上半年的房地产数据显示：1-6月，房地产开发 43955亿元，同比增长4.6%，增速比前5个月回落0.5个百分点。而国土部下属中国土地勘测规划院同时发布的《2015年二季度主要城市地价监测报告》也显示，土地市场反映出楼市局部的回暖信号，相较于一季度，综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈现出上升态势，住宅用地增速攀升尤为明显，在 用途土地中环比增速位居首位。
分析认为，楼市局部回暖的态势已经确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年，以杭州为例，下半年房价环比会保持上涨趋势，不过涨幅有限，去库存仍是下半年开发商的核心任务。
楼市局部回暖态势已确立 城市分化加剧
2015年上半年，在政策环境宽松的背景下，地方 纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，提振需求，支持改善性需求，以加快去化速度。截至二季度末，这些举措效果初显——7月15日，国家统计局发布2015年上半年的房地产数据，称今年上半年，房地产开发 43955亿元，同比增长4.6%，增速比前5个月回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长4.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%，增速提高6.9个百分点。这是自2014年1月份以来，楼市首次出现正增长。
另一方面，土地市场也反映出楼市局部的回暖信号，国土部下属中国土地勘测规划院发布的《2015年二季度主要城市地价监测报告》显示，相较于一季度，综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈现出上升态势，其中，住宅用地增速攀升尤为明显，住宅用地地价达到5359元/平方米，环比增速超过1%，在 用途土地中环比增速首位，住宅用地地价的涨势已全面形成。
总体而言，上半年楼市现回暖趋势。业内人士认为，楼市局部回暖态势已确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年。
统计局发言人盛来运此前在2015年上半年国民经济运行情况发布会上也表示，尽管从季度增速观察，房地产的 增速还是在下滑，但是从月度变化的角度观察来看，在政策支持下，房地产在二季度出现了积极的变化，回暖势头 明显，但另一方面，城市间市场分化还在加剧，二季度以来，房地产市场情况比较好的还是一线城市和少数的二线城市，但多数的二线城市、三线城市，尤其是一些四线城市，由于原来的房地产存量比较大，消化起来需要有一个过程。
值得注意的是，今年上半年， 推地速度趋缓。数据显示，2015年上半年，300个城市共推出各类用地8.6亿平方米，同比下降30.4%，其中住宅与商办用地同比分别下降38.0%和37.1%。1-6月，300个城市共成交6.2亿平方米，同比下降39.5%，其中住宅与商办用地同比分别下降44.5%和45.9%。各类土地出让金总额为7858亿元，同比减少37.9%，其中住宅与商办用地同比分别下降37.5%和42.6%。
认为，这是因为上半年市场整体库存量的居高不下和房企拿地信心不足使得地方 放慢了土地供应节奏，同时“3·30”新政的落地使得高库存地区土地供应量进一步减缓。
开发商今年上半年的扩张步伐也显得小心翼翼，上半年土地购置面积增速则一直徘徊在-32%的水平。事实上，自去年1月份以来，房地产开发 增速已经连续18个月下滑，增速从2013年末的19.8%，一路下行至现在的4.6%，房地产开发 增速已连续4个月呈个位数增长。另外，房屋新开工面积的降幅也在不断收窄。
“目前，库存去化仍是楼市主题，加之房企经营压力依然较大，使得房企拿地策略保持谨慎，土地市场需求热度仍较低。”中指研究院杭州分院研究总监高院生认为，从目前住房待售面积的走势看，连续两个月的环比下跌基本可以说明，上半年去库存的压力得到实质性的释放。而随着去库存效果的显现，第三季度会有一定的提振空间，预计三季度末该指标可能会出现企稳或者反弹的可能。
而尤其随着土地市场补仓力度的加大， 规模的同比增速有望上升。以杭州为例，2015年1-6月，杭州市共成交住宅用地63.1万平方米，同比减少63.62%；商办用地21.4万平方米，同比减少83.19%。但自进入2015年下半场以来，杭州土地市场回暖明显，随着 地块的频频出让，在杭开发商纷纷投入“补仓大业”，比如7月7日未来科技城85号宅地拍卖会，就吸引了万科、滨江、金地、大华等11家实力房企。本月底主城区还有三宗土地出让，预计现场又将是一番“恶战”。
去库存仍是杭州下半年核心任务
对于下半年土地市场发展趋势，《2015年二季度主要城市地价监测报告》认为，三季度，部分城市土地市场或将迎来转化期，地价整体趋于温和上行，城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将显示出更为明显的分化趋势，一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险。下一步，土地利用管理需要因地制宜地“限增去存”，对于前期供应量偏大的城市，通过限制新增来减少未来的存量，合理确定土地供应数量及结构的差异化要求。
事实上，地方 对此已有所动作，近日有传言称，浙江省已出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，重点强调严控土地供应。
“据我所知，通知已经下发，近期会对外公布。”高院生分析透露，此通知涉及房地产市场诸多领域，其中明确要严控土地供应，引导土地需求，另外将鼓励住房消费，引导购房需求，继续推进公积金个人住房贷款资产证券化业务试点。
高院生表示，这一波新政如果推出，从短期来看，对楼市刺激效果有限。从目前浙江省各重点城市的出清周期来看，重点城市在售商品住宅去化周期均未达到“超2年”的标准。以杭州为例，无论从楼市整体去化周期来看，还是从各区域住宅消化时间来看，均未超过24个月。同时，目前杭州楼市需求相对较为旺盛，土地供应有限。新政的规定对于杭州及类似城市影响较小。“但是从长期来看，新政的出台或将有利于价格水平保持平稳。此次调控重点在于调整各区域供需关系尤其是住房供应过剩的地区，通过供应量控制和需求释放逐步达到这些地区的供需平衡，有效抑制房价大幅度波动。”
高院生认为，今年下半年，杭州的房价环比会保持上涨趋势，但涨幅有限，因为去库存仍是下半年开发商的核心任务。
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