写字楼市场"有人欢喜有人忧"跨境电商破局受青睐

——世邦魏理仕:2015年二季度杭州房地产市场回顾及展望

房天下房天下  2015-07-13 19:27

[摘要] 世邦魏理仕杭州今日发布《2015年二季度杭州房地产市场回顾及展望》。2015年二季度杭州写字楼市场供应放缓需求复苏，国内金融与房地产企业占大型租赁需求主力。钱江新城日渐成为杭城写字楼重要板块，大运河商务区紧随其后。

世邦魏理仕杭州今日发布《2015年二季度杭州房地产市场回顾及展望》。2015年二季度杭州写字楼市场供应放缓需求复苏，国内金融与房地产企业占大型租赁需求主力。钱江新城日渐成为杭城写字楼重要板块，大运河商务区紧随其后。五百强企业等优质租户选址范围已从传统商务区扩大到以上两个区域，说明其区位和配套已逐渐被市场接受。

定位高端、业态丰富、开发理念超前的蓝筹写字楼受到投资者及租户亲睐，市场开始出现“有人欢喜有人忧”的两极分化趋势。百货业继续调整，优质零售品牌杭城扩张迅猛，跨境电商落地，市场反映正面积极，对新鲜业态和定位的接受为未来入市的外来大型商业项目带来信心。

高端住宅市场与整体市场走势相同，改善型需求的释放带动销量上扬，下半年成绩依然可期。土地市场成交虽同比下降，但随着销量上升及政府推地意愿的增强，预计下半年土地市场成绩总体会好于前两个季度，大型房企补仓意愿会更加强烈，同时对风险的控制也将更趋严格。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：虽然市场回暖，但下半年仍不可放松，市场基本面尚未平衡，风险依在，众多房企项目亏损已成定局，去库存仍是主要任务。预计本轮调整过后，行业的竞争格局会形成新的局面。商业市场受宏观经济影响，前景存在不确定性，且竞争激烈，需灵活策略小心应对。

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RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 451pt;HEIGHT: 18.75pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl94" height="25" width="600" colspan="8">2015年二季度杭州物业市场指标一览
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 65pt;HEIGHT: 42.75pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl96" height="57" rowspan="3" width="87">	RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 76pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl98" rowspan="3" width="101">二季度平均租金/售价	RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 68pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl98" rowspan="3" width="90">季度变化	RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 62pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid" class="xl103" rowspan="3" width="82" colspan="2">年度变化	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl97" rowspan="3" width="72">空置率	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl97" rowspan="3" width="72">季度变化	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #006a4d;WIDTH: 72pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl97" rowspan="3" width="96">年度变化
RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 65pt;HEIGHT: 28.5pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl80" height="38" width="87">优质写字楼	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 76pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="101">125.7元/平方米/月	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl82" width="90">0.60%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 62pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: black 1pt solid" class="xl82" width="82" colspan="2">1.70%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl82" width="72">18.80%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="72">0百分点	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 72pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl83" width="96">0.4百分点
RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 65pt;HEIGHT: 42pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl80" height="56" width="87">优质商铺	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 76pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="101">34.9元/平方米/天	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl82" width="90">0.30%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 62pt;BORDER-: #69be28 1pt solid;BORDER-RIGHT: black 1pt solid" class="xl90" width="82" colspan="2">1.60%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl82" width="72">4.00%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="72">0.5百分点	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 72pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl83" width="96">2.3百分点
RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 65pt;HEIGHT: 28.5pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl80" height="38" width="87">高档住宅	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 76pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl84" width="101">38,905元/平方米	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl82" width="90">-0.30%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 62pt;BORDER-: #69be28 1pt solid;BORDER-RIGHT: black 1pt solid" class="xl90" width="82" colspan="2">-3.10%	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="72">n.a	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl81" width="72">n.a	RDER-BOTTOM: #69be28 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 72pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl83" width="96">n.a
RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 1pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 65pt;HEIGHT: 42pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl85" height="56" width="87">优质仓库	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 76pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl86" width="101">24.3元/平方米/月	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 68pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl87" width="90">0.30%	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 62pt;BORDER-: #69be28 1pt solid;BORDER-RIGHT: black 1pt solid" class="xl92" width="82" colspan="2">2.80%	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl86" width="72">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: #f0f0f0" class="xl86" width="72">n.a	RDER-BOTTOM: windowtext 1pt solid;BORDER-LEFT: #f0f0f0;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 72pt;BORDER-: #f0f0f0;BORDER-RIGHT: windowtext 1pt solid" class="xl88" width="96">n.a

数据来源：世邦魏理仕研究部

优质写字楼市场–国内金融房地产企业贡献大型租赁成交，钱江新城板块租金阶段性企稳

2015年第二季度，杭州写字楼市场整体平稳运行。华润大厦B座交付，为市场提供约7万平方米写字楼面积。租赁需求方面，尽管500平方米以下的小型成交仍占六成左右，本季亦录得数宗大型租赁成交，主要来自于国内金融以及房地产企业。例如，财通证券和微贷网分别在浙江财富金融中心租赁了整层1,900平方米；旭辉控股在UDC时代大厦租赁了整层1,500平方米。本季净吸纳量56,634平方米，市场空置率仍然保持在18.8%。租金方面，在前期武林、黄龙板块的甲级写字楼租金连续上涨后，本季板块内不少位置优越的乙级楼宇跟风提租，同时钱江新城写字楼租金本季亦出现阶段性企稳迹象。本季全市写字楼平均租金报每月每平方米125.7元，剔除样本变动上涨0.6%。

华峰国际商务大厦和西子国际将于下半年落成，写字楼面积约13.2万平方米，同时也意味着2015年内交付的所有优质写字楼新增供应皆位于钱江新城板块。因而短期来看，在各主要写字楼板块中，钱江新城仍将面临相对较高的去化压力。

优质商铺市场 –优质零售品牌扩张迅猛，跨境电商落地

2015年第二季度，杭州零售物业市场没有新增供应，百货的调整升级再次成为市场的主基调。本季度解百百货A楼停业装修调整，令整体空置率上升0.5个百分点至4.0%。此次调整有望在明年一季度完成，届时将迎来H&M，Timberland，Tommy Hilfiger，雅诗兰黛等多个国际知名品牌。无独有偶，银泰庆春店也将于三季度开始装修改造。国际品牌在杭城扩张的势头不减。Jo Malone在杭州大厦A座开出杭州首店，同时 Givenchy和Lora Piana入驻杭州大厦B座，而NPC的杭州第二店正在in 77地下一层筹备中。本季为重要的品牌开业之一是苹果在杭州的第二家门店 - 万象城店于四月开幕，表明钱江新城已成为杭州零售版图上的重镇之一。此外，6月下旬，“Choice西选”在杭州银泰武林总店开出1,200平方米的首店，跨境电商开始通过O2O模式催生新的实体商铺需求；而杭州宜家的开业火爆再次证明这座富裕的城市对于优质零售品牌的需求远未饱和。本季购物中心首层商铺平均租金报每天每平方米34.9元，环比小幅上涨0.3%。

未来六个月，利星1157将为杭州零售物业市场带来约7万平方米新增供应，预计空置率仍保持在低位，而租金将以平稳为主。

高档住宅市场 –政策宽松促成交井喷、价格企稳

二季度央行两次降准、两次降息，政策和资金的持续宽松走向进一步提振了杭州楼市信心，住宅新房市场供需两旺。供给方面，杭州各大房企加快推盘速度。二季度主城区住宅供应约11,600套，季度环比增长68%，同比涨幅为20.0%。相比之下，销量增长更为惊人。本季主城区住宅新房成交约14,000套，分别为上季度和去年同期成交量的2.4倍和2.9倍。“一日售罄”“排队求购火爆热盘”等消息又开始重回各大新闻版面。单价在3万元以上的高档住宅本季成交亦环比大涨约180%，其占主城区成交总套数的比重也进一步提升2个百分点至13%， 一定程度上说明改善型需求及少量投资型需求正加速进场。价格方面，二季度杭州高档公寓价格出现初步企稳信号，环比微跌0.3%报每平方米38,905元，跌幅较一季度收窄0.5个百分点。

尽管动态库存指标-存销比目前已从12个月前的25个月急速降至11个月左右，但静态的库存量指标显示，6月底全市住宅存量9.3万套，主城区3.7万套，与一年前的水平相当。由此来看，把握当前的宽松环境去库存仍应是下半年楼市的重心，而维持高销量远比价格的快速抬升对楼市的可持续复苏更有利；同时，个别热点楼盘的小幅提价也当在情理之中。

土地市场 –上半年土地成交创三年新低，未来科技城宅地升温

2015年上半年杭州土地市场表现平淡，上半年共成功出让36宗地块（不包含工业用地），总出让面积849,550平方米，成交面积创近三年同期新低；出总让金额约157.3亿元，这与2014年上半年90宗地块共成交535.7亿元相比，同比下降70.6%。从成交分布来看，主城区共出让16宗地块，总出让面积338,522平方米，成交总额107.9亿元，占上半年总成交额68.6%。本季度高溢价地块以宅地为主，且主要集中在杭州主城区以及余杭未来科技城板块，其中六月两幅余杭未来科技城的宅地均以30%以上的溢价率成交。七月，余政储出[2015]13号住宅地块以12500元/平方米的楼面价、溢价70%由首次入杭的泰禾集团竞得，未来科技城板块持续升温。

下半年随着楼市信心和发展商资金状况的改善，土地市场的活跃度有望进一步提升。

工业物业市场 –创业潮推动新兴产业的发展；高端工业物业需求有望进一步上涨

6月，幼发拉底杭州孵化中心在杭州成立，继思科（中国）总部之后，又一家有硅谷基因的企业落户望江智慧产业园。孵化中心将促进移动互联网、物联网、O2O等新兴创新产业的发展，从而为园区内的研发物业创造持续的需求。此外，国务院正式批复同意临江高新区升级为国家高新区，这将进一步推动大江东区域和杭州的先进制造业和高科技产业的发展。目前，临江国家高新区已拥有一大批从事新能源汽车、机器人、新材料等行业的高新企业。本季度，杭州工业物业和土地市场延续稳步上涨趋势，优质厂房、仓库和研发用房的平均租金环比分别上涨1.5%、0.3%和0.9%至每月每平方米15.2元、24.3元和27.9元。同时，平均工业用地价格环比上涨0.2%至每平方米503.6元。