[摘要] 时隔整整5年半，曾经击退绿城拿地的城东地王中企御品湾，因为一直未开盘，又极少发出声音，似乎已经慢慢淡出人们的视线。
时隔整整5年半，曾经击退绿城拿地的城东地王中企御品湾，因为一直未开盘，又极少发出声音，似乎已经慢慢淡出人们的视线。
“我们现在是符合毛坯交付标准的准现房了。”记者近日再次来到中企御品湾踩盘时，项目营销负责人说，近日项目开始做一些调整计划，比如要将大户型的房间数量做扩增，期待以此更贴合市场的需求，同时她表示，迟四季度，项目会动起来。
被拆迁房包围的高端楼盘
一直开不了盘
有人称，中企御品湾，是被拆迁房包围的尴尬豪宅。
从地图上看，位于艮山西路和河东路交叉口的中企御品湾就在德胜高架旁边，紧挨着章家坝社区农转居公寓和云河小区，的确是被回迁房包围着。
记者在细雨中看到，中企御品湾沿运河东路两边分布的十栋楼已经露出完整立面，偶尔有工人在园区内进行景观施工。旁边是一个橘黄色的小区，即拆迁安置房云河家园。
“我住到这里已经六七年了，看着这个房子从地底下造起来，慢慢变成现房，按理说卖房子的现场人和车子应该很多，可是我进进出出，就没看到这里人气旺过。”记者与云河小区的居民王先生在售楼处附近闲聊，他疑惑地问记者，为什么这个说起来很贵的房子会造在他们这片拆迁安置房旁边，这里离铁路近，住了好多年也没什么配套。
记者从东站打车前往中企御品湾售楼处，计价器显示2公里左右，从交通来说，中企御品湾还是比较便利的。也因此，开发商希望导入一些经常出差的企业主，但显然更多豪宅购房者会将距离大型客运中心太近作为房源的减分项：周边人流会比较混杂。
虽然周边的拆迁房已经入住率非常高，但中企与之共享的商业配套却寥寥可数——记者在现场只看到一家杭州联合银行、一间面积不大的杭州联华超市、一间小药店，剩下的就是一两个移动小吃摊。居民抱怨说，连菜场都要去一公里以外。
中企御品湾在2012年底拿下了这块地，至今已经5年半了。虽然房子已是准现房状态，预售证也已领了716套，但一直开不了盘。
毛坯成本超2.8万元/m2
拟调整户型迎合市场
中企御品湾何时能开盘，连项目负责人都称自己已淡定，而一直空闲着的销售团队，部分也被派到湖州一个新项目去。
“开始不太适应现在这种节奏，毕竟之前做销售的时候习惯了忙碌。但现在只能按照计划，等集团指令。”项目营销负责人认为，整个城东板块的销售情况一直欠佳，他们不是独一家遇到困境的。如近刚刚加推的东方御府，成交价降到了2.5万元/m2左右，而其2013年首开价格高达3万元/m2以上。
“东方御府这波成交量挺可观的，如果我们出这个价格肯定也能卖得好，主要问题是我们的成本在，不可能这么卖。”项目营销负责人坦言，中企大的问题是当年以楼面价1.82万元/m2拿下的地王，项目的建安成本达到了1万元/m2左右，这两项成本就超过2.8万元/m2，如果项目想要保本，御品湾的价格在周边竞品中，几乎没有任何优势。
相比而言，因为有地铁2号线、采荷二小学区作配套，同时处于成熟景芳板块的钱塘府，销售情况在这一区域中是好的。钱江晚报购房宝数据显示，钱塘府5月份成交了82套，主力户型89m2成交均价在2.8~3.2万元/m2之间，目前楼王位置高配版精装修的139m2房源，价格为3.6~3.7万元/m2。
此外，中企御品湾的户型也不够符合市场的主流需求，205~280m2占比较大的御品湾，其中205m2仅设计了三房，实用性较低。当记者问到会否坚持精装修，对方表示近期在做一些调整，例如将205m2户型从3房改为4房，精装修还是毛坯暂时未定。
中企三个房产项目
亏损6.44亿元
当记者问及“这么多年项目财务成本到底有多高”时，项目营销负责人表示，中华企业是房地产为主业的上海国企，资金还是非常充裕的。
不过记者看到，今年3月中华企业有限公司发公告表示“2014年度，公司对杭州中企御品湾项目需计提40000万元存货跌价准备，对古北香堤艺墅项目需计提14800万元存货跌价准备，对中企江阴上城项目需计提9600万元存货跌价准备。”
这意味着中华企业公司已经计划中企御品湾等三个项目给集团公司将带来亏损6.44亿元。在6月初，中华企业发布公告表示“为进一步降低资金成本，充分利用新的融资工具，经审慎研究，公司拟发行不超过人民币50亿元（含50亿元）的公司债券。”
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