房价叠叠高捡漏不容易 为你寻找杭州3大低洼板块

房天下  作者：张春艳  2015-06-08 00:30

[摘要] 眼看市场拨云见日一扫去年的阴霾悲观，板块房价上涨的前途似锦，但再仔细一睇查，发现并非市场里所有板块都卷入这场回暖的盛事，当中有些板块仍然保持低调的气质，楼盘单价在万字头上下徘徊。

刚过去的5月，杭州楼市的成交再传喜报，市区（不含富阳）12838套的成交量创下2015年新高，在近七年中同比列第二。进入2015年以来，政策红利像是给这个1.5线城市的房地产市场打入了一针“强心剂”，类似5月的“成交惊喜”频频上演，刚需客积极入市，改善客群强势抬头，甚至温州炒房团的身影“重出江湖”……眼看市场拨云见日一扫去年的阴霾悲观，板块房价上涨的前途似锦，但再仔细一睇查，发现并非市场里所有板块都卷入这场回暖的盛事，当中有些板块仍然保持低调的气质，楼盘单价在万字头上下徘徊。

华丰板块

楼盘售价普遍在1.6万/平以下

价格洼地，刚需福地

华丰板块内目前在售新房楼盘数量仅4个，分别是万泰新语、中铁田逸之星、嘉里枫华居和泰地北上新城，销售均价在1.2万-1.5万之间，现今已全部交付。其中除嘉里枫华居和中铁田逸之星全部售罄外，万泰新语还剩少量130方尾盘在售，泰地北上新城可售房源较多，在售均价12000元/平左右，户型有33、45、80平，买一套北上新城33平的小户型房源，只需40万左右。

2008年之前开盘的项目现都已转入二手房市场，华丰板块诞生的商品房项目润和亿城嘉园，现二手房挂牌价为12110元/平，另外两个项目华润翠庭和元都新苑的挂牌售价分别为15673元/平和14313元/平。

>>板块解读：

地铁3号线带来机会

距离市中心的行车在30以内，房价才1万出头，能够同时满足这两个条件，又位于绕城以内的板块，华丰是当中屈指可数的一个。华丰板块内楼盘售价在1.6万以内，不少代表性楼盘，比如元都新景、泰地北上新城、中铁田逸之星，都卖不上1.3万/平，毫无疑问，它是楼市当中的一片价值洼地，却也是刚需置业的福地。

华丰板块似乎天生缺乏高端气质。过去，它一直是工业区、农民房、经济适用房的代名词，老杭州人一提起它，立马想到华丰造纸业和一片片的农居房。

华丰作为大型生活居住区的功能定位的转型，始于2005年润和房产拿下板块内的宗商品房用地润和•亿城嘉园，紧接着的两年里，华丰板块的转型建设迎来它的鼎盛发展期，元都、嘉里、华润等众多品牌开发商纷纷落项于此，但近几年，华丰板块又重新归入沉寂，几乎不再有新的地块项目出让，目前板块内的商品住宅项目全部完成交付，而板块房价，历来都是杭州楼市的“洼地”。

难道华丰板块的开发已遭遇“天花板”？它为何始终无缘“高端”？

“华丰向来都是价值被低估的板块，”在透明售房研究院院长方张接看来，华丰始终和“高端居住区”的概念挂不上钩的原因，“一个是从历史上看，它就缺乏高端居住区的感觉；另一个是配套没有亮点，比如华丰没有优势的学区资源；第三个原因是在和其他板块的共同发展中，华丰被它们比了下去。”

华丰的学区资源虽然说不上优势，但算得丰富——华丰规划有五处幼儿园用地、两处小学用地、一处初中用地和一处九年一贯制学校用地。

凭借自有的配套特点，虽然无缘“高端居住区”，华丰还是找到了自己的定位和价值。1万出头的房价、齐全丰富的商业生活配套和学区资源，使它成为杭州刚需置业者的福地，低只需40万，就能在这里安个家。

华丰板块内目前在售新房楼盘数量仅4个，分别是万泰新语、中铁田逸之星、嘉里枫华居和泰地北上新城，销售均价在1.2万-1.5万之间，现今已全部交付。其中除嘉里枫华居和中铁田逸之星全部售罄外，万泰新语还剩少量130方尾盘在售，泰地北上新城可售房源较多，在售均价12000元/平左右，户型有33、45、80平，买一套北上新城33平的小户型房源，只需只需40万左右。

2008年之前开盘的项目现都已转入二手房市场，华丰板块诞生的商品房项目润和亿城嘉园，现二手房挂牌价为12110元/平，另外两个项目华润翠庭和元都新苑的挂牌售价分别为15673元/平和14313元/平。

杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海孺否认了“板块发展遭遇天花板”一说，他认为，伴随交通条件的进一步改善，板块价值有望提升。

当前，从华丰板块驱车经秋石快速路、德胜快速路和中河上塘高架，到达武林广场和西湖大道只需10多，“未来随着地铁3号线及上盖物业的建设，将进一步拉近华丰板块与市中心的距离，提高板块的交通便利性，带动板块增值。”汤海孺告诉本网。

奥体板块

核心区“2“字打头

G20价值爆炸前夜的低谷

位于奥体核心区的在售楼盘有3个，分别是莱蒙水榭春天、绿地旭辉城、龙湖春江彼岸，在售均价以“2”字打头。三个奥体盘，可以说都是杭州楼市这两年里热销神话的缔造者——2013年，龙湖春江彼岸夺得杭州主城区成交套数年度；2014年，绿地旭辉城、莱蒙水榭春天各显神通，双双名列主城区成交套数前五。三个商品住宅项目首开上市时间长不超过2年零1个月，现已步入清盘阶段：莱蒙水榭春天住宅大户型清盘，龙湖春江彼岸仅剩少量198方尾房在售，绿地旭辉城5号楼仅剩6套房源在售，其他楼栋的房源选择空间较大。

奥体辐射板块的楼盘项目，主要有江南丽锦、春和钱塘、金色江南和泊林春天，在售均价不到在1.8万以下，比华丰板块略高。

>>板块解读：

G20之后房价看齐钱江新城？

短期内不会引入大型购物中心

位于奥体核心区的在售楼盘有3个，分别是莱蒙水榭春天、绿地旭辉城、龙湖春江彼岸，在售均价以“2”字打头。三个奥体盘，可以说都是杭州楼市这两年里热销神话的缔造者——2013年，龙湖春江彼岸夺得杭州主城区成交套数年度；2014年，绿地旭辉城、莱蒙水榭春天各显神通，双双名列主城区成交套数前五。三个商品住宅项目首开上市时间长不超过2年零1个月，现已步入清盘阶段：莱蒙水榭春天住宅大户型清盘，龙湖春江彼岸仅剩少量198方尾房在售，绿地旭辉城5号楼仅剩6套房源在售，其他楼栋的房源选择空间较大。

奥体辐射板块的楼盘项目，主要为江南丽锦、春和钱塘、金色江南和泊林春天，在售均价不到在1.8万以下，比华丰板块略高。

给奥体板块贴上价值洼地的标签，很多人会感到不解。相比华丰的被低估，表现在房价“不长进”的方面让人一目了然，奥体的房价不便宜，2万多的价格在主城区内处于“站得住脚”的中等水平，它的低姿态，又表现在哪里？

2015年5月8日，龙湖在去年拿下的滨江兴议村地块案名正式发布——“龙湖春江悦茗”，春江悦茗距离奥体核心板块的直线距离在1公里左右，但属于“大奥体”的范围圈内。它的其中一句宣传广告语引人瞩目，“G20在这里，我们就在这里”。

2016年，“G20”峰会将如约降临奥体板块，在它的脚步暂未踏入的这几年里，奥体板块正处于G20价值爆炸前夜的低谷，G20之后，奥体板块无疑变得更加炙手可热，“区域房价将迎来一轮上涨，和它对岸钱江新城的差距会进一步缩短。”方张接告诉本网。在汤海孺看来，G20峰会的召开，无疑将成为奥体板块价值跃升的一个新高点。

似乎奥运盛事和国际性会议的举办往往给当地的基建设施和商品房市场带来一次质的飞跃，比如北京08年举办奥运会，国奥村06年首开时的房价约为17000元/方，如今该项目的二手房挂牌价多在60000元/平米以上，甚至有个别房源接近10万元/平米。

连2016年G20峰会算在内，2016年到2018年，奥体板块将承接三场性和国际性的赛事、会议，奥体板块会否复制国奥村的“疯狂”，未来房价追平甚至赶超钱江新城？

方张接否认了这一猜想：“在G20峰会召开之后，奥体板块的房价是会迎来一轮上涨，但要涨到4万/平，追上钱江新城的价格也不现实，因为两个板块的定位明显不同，钱江新城作为中央商务区的定位更显高端。”

“但是两个板块的价差会缩小。”方补充到。

奥体板块的功能定位，以体育竞技、博览会展为主，商务办公和人居为辅，目前核心区在售的商品住宅项目只有龙湖春江彼岸、绿地旭辉城、莱蒙水榭春天这三个，销售均价在2.1万-2.3万之间。

也许房价只会迎来温和上涨，然而奥体板块的基建配套的开发建设已处在热火朝天的狂欢中。地标性建筑、被誉为“杭州之门”的双塔在去年已找到了操盘手绿地，国际博览中心、主体育场将在2016年、2017年交付。2号线、6号线、7号线三地铁在这里交汇……看来似乎奥体板块内所有的基建工程都在快马加鞭做好准备，等待着那个价值爆炸点的到来。

值得一提的是，大型的购物中心，比如银泰、解百之类，短期内或仍将缺席奥体板块。

目前板块内虽规划有丰富的文体设施、学区资源，但缺乏大型的购物中心，大型购物商场主要依赖钱江新城、滨江星光大道一带提供，这样的规划现状短期内不会改变。

汤海孺告诉本网，“奥体板块内目前按照居住区配套要求，已经配置相应的公共服务设施。至于大型购物中心的规划，目前杭州总体上看，已经审批的大型商业设施很多，如果集中投入使用，将对现有的商业市场造成巨大冲击。”

银湖板块

做平民价格的别墅

更做风情小镇的幸福品味

银湖板块的排屋别墅，集中分布在由G320国道-九龙大道-闲祝线组成的围合圈内。随着之江、湘湖、青山湖、西溪等其他板块别墅群的崛起，作为别墅发祥地的银湖板块近几年显得有些“沉默”，目前板块内的商品住宅市场以二手房为主，在售新盘项目数仅有野风山、天鸿美和院、清源五韵峰和九龙仓雍景山这4个。天鸿美和院在售均价仅8300元/平；销售均价高的清源五韵峰，每平米售价也才在1万出头，一套合院只需300万；九龙仓雍景山是银湖板块在今年计划首开的新盘。

早些年开发的知名别墅，像紫云山庄、七里香溪、富春山居，都转入二手房市场，当前挂牌价在7606元/平、16102元/平和21108元/平。

>>板块解读

做平民价格的别墅

更做风情小镇的幸福品味

在杭州买排屋、别墅，哪里便宜？杭州几个排屋别墅“扎堆”板块，比如之江和西溪板块，一套房源基本都要卖1千万以上，湘湖板块好一点的排屋，比如湘湖壹号，喊价1700万/套，放眼绕城外，在闲林、青山湖、银湖等板块，一套总值在千万以下的别墅渐渐多起来，当中又属银湖板块，收藏了多总值400万以下的排屋别墅产品。

银湖板块的排屋别墅项目，除了金都富春山居迈过了2万/平的销售门槛，其他楼盘的高售价不超过1.7万/平，甚至每平米售价在万元以下的楼盘项目数占到总量的一半，可以形象得说成“俯拾皆是”，因此，把银湖板块标榜为别墅排屋产品类的价值低洼地，它该当之无愧，在这里，本属于贵族阶层的别墅和排屋，卖出了平民的味道。

银湖板块是杭州别墅产品的发祥地，杭州早的一批别墅诞生在这里，如今它们早转入二手房市场，挂牌价从7千到2万不等。当前板块内共有别墅项目十多个，其中新盘数量很少，预售楼盘只有九龙仓雍景山一个，计划在今年6月底首开。

近几年，银湖板块忙着升级转型，随着交通配套的建设发展和富阳归并入杭州，银湖板块和杭州主城的地域隔阂也逐渐消失。目前之江大桥、万丈山隧道以及闲富公路已经建成通车，极大缩短了银湖新城至杭州城西与滨江的距离。未来对接杭州地铁六号线的轻轨，使银湖与杭州主城的距离缩短至半个。

杭州划设计研究院总工程师汤海孺，用“风情小镇”来形容银湖板块。在汤海孺看来，银湖板块既能在交通上离大都市很近，共享大都市的公共服务配套，又能享受到大都市不能享受到的好环境，这种小尺度小规模的发展是更人性化的发展，而且更加能够增强生活的幸福感，幸福感在小镇里更加能够体会到。

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