[摘要] 前段时间，远洋宣布接收雨润城东项目。一时间，外来大鳄“深陷杭州”的消息又开始传播。的确，几乎所有开发商进入杭州之路都显得格外困难，就连万科这样的企业，也是从一个个跟头里成长起来的。
前段时间，远洋宣布接收雨润城东项目。一时间，外来大鳄“深陷杭州”的消息又开始传播。的确，几乎所有开发商进入杭州之路都显得格外困难，就连万科这样的企业，也是从一个个跟头里成长起来的。
但是，纵观杭州楼市，并不是所有的外来开发商都是那么艰难，甚至，不少企业发展比本土房企更好。
A
房企退出只是个案
前段时间，雨润还没来得及在杭州主城区正式亮相，就宣布退出杭州市场，城东新城的地块转由远洋接手。
一时间，又一轮“外来开发商在杭沦陷”的消息传得沸沸扬扬。再加上一些不明就里的外地媒体和外地专家的解读，杭州楼市又被传成了一个“吃人的泥沼”。
其实，我们该清楚地知道，雨润此次退出杭州，是雨润集团本身的问题。
今年上半年，雨润控股集团董事长祝义财因公司资金问题被检察机关调查，后被执行指定居所监视居住的强制措施。对一家上市企业来说，公司高层出现如此大的问题，势必影响投资者对其的投资策略，公司的资金也极有可能受到影响。
并且，雨润的问题并不仅于此，雨润地产本身也出现了极大的运营问题。此前，雨润地产的开发阵地以三四线城市为主，开发模式以“利用物流产业的配套开发，从地方政府获取大量低成本土地用于商品住宅开发”为主。多年来，雨润并未打造出一个可以叫得响的项目，更为严重的是，雨润地产至今没能找到一条适合自己的发展模式。
双重打击下，雨润的退出也是正常。
另一家一直被提及“深陷杭州”的，就是中企御品湾。中华企业在2009年时以黑马态势杀入杭州，高价摘取运河东路地块。后来，楼市急转直下，杭州市场无法支撑中企项目的价格，故该项目一直未入市。
但是御品湾的未能入市，也只能算是个案。
从市场环境来看，御品湾拿地时楼市都处于高位，中企又以较高的楼面价入市。怎料后来市场下探的速度前所未有，同一时间拿地的大部分项目，后来都只能亏损销售。但是中华企业作为一家具有国企背景的企业，对旗下项目销售有“宁可不卖，也不允许亏损”的要求，故一直没有正式开盘。
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调整思路非常重要
不得不承认，部分大型房企在杭州的确遭遇了“滑铁卢”。
位于大学城北的杭州碧桂园就是其中之一。杭州碧桂园是碧桂园中，体量小、拿地成本高的一个。这个项目仅有6.5万平方米，楼面价高达6196元/平方米。业内人士估计，这个楼面价再加上建安、财务、税费、精装修、营销、管理等各项成本，成本肯定要突破12000元/平方米。但是，2013年春节前夕，项目以精装8990元/平方米的震撼价开盘。
让人意外的是，由于项目地处杭州与海宁交界处，交通和生活都相对不便，这样的价格并没有打动购房者。两年多过去了，这个项目还没有卖完。按照碧桂园以前卖十里银滩时单天4800套的速度，杭州碧桂园已经清盘好几回了。
其实，碧桂园擅长的是操作郊区大盘，拿地成本低、配套可以完全由自己来打造。而杭州碧桂园又小又贵，营销团队又没能及时调整策略，这才遭遇了这一次的“滑铁卢”。
绍兴“一哥”——金昌，的确也在杭州打了不太漂亮的一仗。金昌于2011年初在钱江世纪城拿下一宗地块，楼面价高达14543元/平方米。可是，待2013年项目开盘时，板块的热度也没有比拿地时有太多的提升，完全无法支撑如此高的楼面价。不得已的情况下，金昌以160万/套起的价格开盘，折合单价20000元/平方米以内。猝不及防的，金昌还没来得及卖多少，周边的滨江金色江南以12500元/平方米的起价、16160元/平方米的均价开盘，直接触及到了金昌的楼面价。这一下，金昌完全处于被动状态。
上述这两家企业本都是当地的大佬，会在杭州市场马失前蹄，大的原因就是营销思路没有转过来。与其他城市相比，杭州的确是一个比较独特的城市，所以每一家房企进入杭州市场的时候，必须根据杭州做一些调整，才能真正打动杭州购房者的心。
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贴近本地市场万科做得好
事实上，外来大鳄并非都是这样惨的，甚至有的还比部分本土房企活得更滋润。从几家发展相对较好的企业来看，其实每一家都有生存之道。
方兴，可以说是近年来在杭州市场上，一个把产品做到“小而精”的代表。
去年楼市中，方兴黄龙金茂悦可以算得上是为亮眼的一个。2014年年初，方兴以13840元/平方米的价格摘得前锅炉厂地块，首次进入杭州。去年下半年，黄龙金茂悦首开就赢得了非常不错的销售成绩。直到近，前期房源几乎售罄，后续房源待售的情况下，仍有大量购房者前去咨询。优越的地段、完善的配套、优化的户型和合理的定价，让方兴一跃成为杭州楼市的明星。
龙湖，是土地市场上敢想敢做的代表。
2012年夏天，龙湖首次跨江，在奥体博览城以23.5亿元的价格，摘得一宗可建面积25万平方米的大型地块。当时，看好奥体板块的人并不多。随着龙湖的进驻和政府的大力推进，板块价值凸显，春江彼岸的价格卖到了22000元/平方米以上，比地价整整高了一倍还要多。
去年年初，龙湖又从中粮的口中把“大悦城”抢了过来。龙湖让市场完全抛开对“大悦城”的既有概念，成功开发成现在的春江郦城，实际成交均价约为24000-25000元/平方米。从去年10月首次开盘到现在，不到一年的时间，项目的住宅部分已经基本售罄，速度之快着实让人震惊！
随后，在去年12月底，龙湖又在春江彼岸附近摘得一宗地块。在上述两个项目房源有限的情况下，新项目春江悦茗预计今年8月就能开盘销售，以补充市场需求。
万科，则可以被认为是贴近杭州本土企业的外来大鳄。
万科入杭以来，也遭遇过所谓的困境，但是从万科在杭州的发展来看，现在显然已经稳稳地扎根了。从产品来说，无论是本土开发商还是外来开发商都费尽心思，主流90平方米产品也都是大同小异。所以从产品层面来说，万科的优势并没有多大。万科赢在了文化上。
自良渚文化村以来，万科将自己打造成杭州人心中的“世外桃源”——那里有山有水有风景，更有友爱的邻里关系，有良好的生活氛围。尤其是后两者，其他开发商无论怎么努力，都做不到良渚的水平。
从良渚开始，万科的邻里文化衍生至各个项目，以至于这种文化成了万科在杭州人心目中的一张金名片。冲着和谐的邻里关系，万科成了同等价位下的。
经过一轮大调整后，杭州市场的格局逐渐明晰：未来市场将是精品企业和型企业占主导。前者是滨江、天阳等专注本地市场，对本地市场有着深入研究的企业；后者就是万科、龙湖、中海这样的型企业。
其实，大多数城市也会逐渐呈现这个格局。杭州市场的“壁垒”将会逐渐瓦解，但对品质的要求却不会降低。
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