[摘要] 种种迹象显示，一向以楼市“贵族”姿态自居的绿城，开始向市场躬身。
种种迹象显示，一向以楼市“贵族”姿态自居的绿城，开始向市场躬身。
一个即将于下半年入市，名叫杨柳郡的绿城楼盘，成功挑动了市场兴奋的神经——在90平方米的建筑空间内竟然打造出三房两卫。这是创立20多年来，以打造大空间宽尺度见长的绿城，次将90平方米产品做到如此。
绿城90平方米之变，将绿城求变的决心显露无遗。绿城过去20多年沉醉于对大空间宽尺度孜孜不倦地打造，确实曾创造过巨大的成功，但在当下，绿城也确实需要通过产品转型，来迎合瞬息万变的市场。
三房两卫的绿城90平方米
杨柳郡，也就是去年10月绿城联合杭州地铁置业拿下的七堡综合体项目，是2014年杭州出让总价高的一宗地。但若干年后更多的人之所以会记住杨柳郡，很可能是因为它将成为绿城产品史上一个里程碑式的产品。
出于对刚需住房需求的细腻把握，目前杭州楼市中的三房90平方米产品比比皆是，三房两卫的90平方米产品也并不稀奇。但是绿城要打造三房两卫的90平方米产品，与绿城一贯强调居住舒适性的风格，显然是格格不入。距杨柳郡开盘还有半年左右的时间，但是它却以绿城前所未有的“三房两卫90平方米产品”而未开先红。“时间看到设计院研发出来的户型图时，连我都被震撼了。”绿城集团副总经理楼明霞向记者讲述她初见户型图时的感受。这位入职绿城12年的绿城人，正是从杨柳郡三房两卫90平方米户型图上，次感受到绿城产品的变化之大。
“很多人都好奇，都会向我问一个同样的问题，90平方米三房两卫究竟是如何做出来的呢？现在的户型图还没有完全定稿，所以尚不能对外公布。但我可以透露的是，这个户型主要是通过多个灵活可变空间的巧妙使用，一点都不会有空间局促感，所以也就没有背离绿城对居住舒适性的追求。”楼明霞向记者透露，杨柳郡的90平方米户型一定会让市场感到惊喜。
事实上，杭州楼市曾一度流行“偷面积”，通过露台、挑空阳台等途径，个别楼盘的90平方米户型实际使用面积甚至高达150平方米以上，这样的户型做出三房两卫甚至四房三卫也不稀奇。不过去年7月1日住建部颁发的新版《建筑工程建筑面积计算规范》实施，“偷面积”的难度陡然大增。绿城在杨柳郡的90平方米产品上实现突破，这其中的“秘密武器”，也将不日揭晓。
而除了90平方米产品之外，杨柳郡的其他户型产品也是大大颠覆了绿城以往的产品形象。比如，110方产品做到了四房两厅两卫，140方产品做到了四房两厅三卫……难怪微信好友圈不少人士惊呼，这还是绿城吗？
绿城90平方米的“变迁史”
绿城对90平方米产品态度的变化，一方面固然是绿城出于对自身产品调整的需要，但更多的是折射了市场需求的深刻变化。
如果是在2008年之前，90平方米产品对于绿城而言，几乎是一个可以视而不见的存在。90平方米？开什么玩笑，90平方米还能成为豪宅吗？这大概是很多绿城人包括宋卫平本人在内，十分笃定的观点。
长期以来绿城锁定财富阶层作为大的目标客群，致力于打造大空间宽尺度的豪宅，可以夸张到花费100平方米打造一个主卧。即便是2011年首开的绿城兰园，主力户型170平方米也只做到了三房。在豪宅市场一路顺风顺水的早前几年，与其说绿城没有做90平方米产品的实力，更不如说是绿城不屑于做这样的产品。
但是不期而至的“90/70”政策，使得绿城不得不涉足90平方米产品。2006年出台的“90/70”政策规定，新开工的住宅楼盘套型面积90平方米以下的户型，必须占到开发总建筑面积的70%以上。“虽然那时候绿城也开始有意识地去思考未来产品的调整，但更多是因为这个政策的因素，被迫加入到研发90平方米产品的大军中去。”楼明霞向记者坦言绿城涉足90平方米产品的真实原因。
于是在2008年之后，越来越多的绿城90平方米产品开始进入市场。绿城明月江南虽然推出过一批90平方米房源，但遗憾的是只做到了两房；作为市中心豪宅的绿城兰园，90平方米产品也只做到了两房。绿城个真正意义上的90平方米三房产品，则是绿城西溪诚园，首次打造出了三房两厅一卫的90平方米产品，此外还包括新推盘的绿城运河宸园。
因为是首次打造出三房两厅一卫的90平方米产品，绿城西溪诚园还一度打出“绿城好的90平方米”这一旗号。不如如今回过头来看，绿城西溪诚园90平方米户型相比同一时期其他一些楼盘的90平方米户型，显然还有一定的差距。“当市场上都出现了三房两厅两卫的90平方米产品的时候，绿城的90平方米产品还停留在两房两厅一卫和三房两厅一卫上。”一些市场人士毫不客气地如是评价绿城。至少在他们看来，一向为了营造舒适性而不惜浪费空间的绿城，在90平方米产品的研发上显得功力不足。
事实上，作为两代人同住的90平方米三房产品，如果还像前几年那样只拥有一个卫生间，从生活便利上看确实有点落伍了。对于绿城而言，当越来越多的90平方米产品拥有两个卫生间的时候，推出这样的产品，也就成了当务之急。
正是在这样的市场背景之下，杨柳郡登场了，这也意味着绿城产品即将发生巨大变革。
绿城转型谋求年轻化
就在本月中旬，久未公开露面的宋卫平公开为杨柳郡“站台”，并首次表达了对年轻消费群体的尊重。事实上，从杨柳郡的产品定位上看，这应该是绿城打造的针对年轻消费群体的楼盘，户型面积从90平方米到140方不等，其中90平方米户型占了1/3。
一件有些令人费解的事情是，当年绿城涉足90平方米产品更多的是被“90/70政策”所迫，而如今这一政策业已退出，套在脖子上的枷锁已不复存在，但这次绿城却主动沿着90平方米产品的方向，继续走了下去。
为何要将90平方米产品摆在产品战略规划中的十分重要的位置？绿城方面给予公开的回应是，这是因应市场变化的需要。过去绿城消费群体中以四五十岁的财富阶层为主，他们更倾向于三代同堂，追求一步到位，青睐排屋别墅或者是180平方米以上的大户型。但是近几年中相对年轻的一代社会精英加速崛起，他们不再追求一步到位，也不再追求三代同堂，而是跟父母之间保持“一碗汤”的距离。
“在我看来，任何一家企业只有常变才能常新。绿城经历过了几起几落，实际上已经从市场上悟到了不少东西，是该到了对产品进行战略调整的时候了。如今80后、90后日渐成为购房主力，只有深刻关注这些人群的住房需求，才能更好地赢得市场。”双赢机构总经理章惠芳认为，在当前的房地产市场形势下，绿城转型已是迫在眉睫。
在章惠芳看来，绿城其实是由过去的“一条腿”走路，转向“两条腿”走路。过去的绿城坚守豪宅市场，历经市场风波，疲态尽显；今后的绿城将开拓年轻人的消费市场，将总价更低、户型更实用的产品呈现给市场。如果绿城能将源于豪宅的品质基因注入年轻化的产品，那么绿城的转型前景可期。
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