[摘要] 十年磨一剑。今年，已经是万科进入杭州的第十个年头。十年来，万科在杭谋篇布局，四面开花，今年东西南北加起来的项目更是超过了10个。然而，除当年南都留下的金色城品外，迟迟未能进入市中心，打造一个标杆住宅产品，恐怕是杭州万科郁结已久的心病。
觊觎市中心已久的万科，这回或许可以圆梦了。
十年磨一剑。今年，已经是万科进入杭州的第十个年头。十年来，万科在杭谋篇布局，四面开花，今年东西南北加起来的项目更是超过了10个。然而，除当年南都留下的金色城品外，迟迟未能进入市中心，打造一个标杆住宅产品，恐怕是杭州万科郁结已久的心病。
机会终于来了。贴沙河畔，与红会医院隔凤起路而望的潮鸣地块，被视为今年读地手册中的“”。据钱江晚报了解，这块市中心，万科确实盯上了。
地理位置优越
隔凤起路就是红会医院
在今年主城区期读地手册中，潮鸣单元地块是的亮点之一。读地手册介绍，该地块东至环城东路，南至珠碧二弄，西至刀茅巷，北至凤起路，项目位于主城区，紧邻地铁二号线建国北路站，交通便捷，配套丰富，实属难得的优质稀缺宅地。
潮鸣单元地块由三宗子地块组成，其中北面为沃尔玛地块，中间为一小块共建用地，南面为原杭州机床厂地块，三宗地块的总出让面积3.6万平米（约54.2亩），总可建面积10.9万平方米，其中，住宅体量10.7万平方米。
昨天，记者前往现场，发现原沃尔玛地块已平整，四周拉起了围挡。地块的北面，隔一条凤起路就是红会医院。地块的东侧，一路之隔就是贴沙河。贴沙河是古时杭城的护城河，与钱塘江连通，原是杭州市的饮用水源，现为备用水源。西侧紧邻刀茅巷，作为杭州市中心的历史街巷，刀茅巷生活气息浓郁，农贸市场、小餐馆、便利店、书报亭、公共自行车等生活配套齐全。凤起路和建国北路交叉口，即将建成地铁2号线建国北路站点。从这里出发，离西湖的直线距离不到3公里。
附近一两公里内
频频出产“地王”
潮鸣单元地块位于杭州古护城河内，是传统的市中心所在。距今出让时间近的一宗护城河内的宅地是2009年10月10日绿城竞得的喜得块，即现在市中心豪宅绿城兰园。当年兰园的楼面价高达20963元/平方米，现在兰园的售价在50000元/平方米左右。
地块东北面1公里外，是华家池地块。2013年9月5日，华家池地块经过激烈争夺，以136.7亿元成为全杭州总价“地王”，绿地、世茂、滨江分而食之，楼面价19416元/平方米，楼面价23828元/平方米。世茂率先面市，已签约房源毛坯均价在38000元/平方米左右。
东南面500米外，则是滨江凯旋门，2010年9月21日地块拍卖时楼面价达到23902元/平方米，开盘时均价为35600元/平方米。
距离潮鸣单元地块近的品牌开发商楼盘则是中大凤栖花园。记者在凤栖花园的一家中介门店了解到，目前中大凤栖花园带电梯的高层，二手房加上税，均价在30000元/平方米左右。而诸如凤起苑、泰和苑、东园小区等二手房均价在20000元到23000元/平方米之间。
老小区大多没有电梯，停车也困难，即使是中大凤栖花园，物业也表示停车位不足。记者发现，为了方便周围小区住户停车，潮鸣地块上临时开辟出了一个停车场，供居民停车所用。
不少周边小区住户都有强烈的改善需求。“不知道沃尔玛这块地盖了房子后要卖多少，我肯定会去看看，价格合理的话我就置换一下。”一位中大凤栖花园的业主如此说。
杭州地铁集团说
已和万科洽谈中
如此稀缺的，若大鳄争之，楼面价突破20000元/平方米几乎不在话下，甚至很多人将其视为“准地王”。
不过，记者了解到，这块土地的独特性在于，地铁二号线下穿而过。一位业内人士透露，为了实现地铁资金平衡，杭州市每年会拿出一部分土地来给地铁集团做地，土地出让金的部分归地铁集团所有，潮鸣单元地块就是其中之一。
“我们是这块地的做地单位。”一位杭州地铁集团内部人士明确告诉记者，“不管哪家开发商想拿地，都要先找我们谈。”
如果不先找地铁集团谈拢，就算哪家房企出天价拿了地，在后续的施工手续审批上也有难度。因此，如果哪个开发商中意这块地，需要先去找杭州地铁集团谈合作，或者地铁集团自己找指定的开发商合作拿地开发。
譬如去年2014年10月30日挂牌出让的七堡车辆段地块，就是地铁集团指定绿城合作。当时只经过一轮报价，就由杭州地铁置业集团以44.4亿总价竞得，楼面价8227元/平米，溢价率仅0.07%。拿地后，地铁置业集团宣布将与绿城合作开发，项目案名就是近很热的绿城杨柳郡。
此外，位于武林广场绝佳地段的“杭州中心”，也是由杭州地铁集团与绿城集团联合开发。
如果参照这种出让模式，那么潮鸣单元地块的溢价率不会太高，其地价取决于国土部门设定的起拍价，而地铁集团作为做地方，在土地起拍价的设置上也拥有不小的话语权。
对于诸多外来大鳄来说，这是一个进入市中心的绝佳机会。但这一次，万科似乎下手更早。“这个项目，我们已和万科谈过。”杭州地铁集团内部人士透露。
布局东南西北
万科独缺红“中”
“万科很早就介入了。”一位杭州万科内部人士如此说。
在现任总经理李嵬到来之前，万科已经盯上了潮鸣单元地块，并找到了杭州地铁集团。“双方已经谈得很深入了。”杭州地铁集团内部人士说。
这意味着，如果没有其他背景深厚的开发商跳出来，潮鸣单元地块将极有可能成为杭州万科市中心住宅项目。
万科近几年在杭州发展得顺风顺水。去年，杭州万科取代滨江，年销售额位列杭州市场第二，与老大绿城的差距也不大。今年，杭州万科在售和将售项目超过10个。城北有良渚文化村的秋荷坊、七贤郡、堂前、郡西，良渚新城的未来城，以及北宸之光；城西有西庐、玉泉项目；城东有公园大道、钱塘府；钱江新城有大都会79号；滨江和萧山有璞悦湾、金辰之光和世纪之光；此外，还有富阳的公望和君望项目。
东、南、西、北俱齐，独缺一个红“中”。两年之前，万科参加了华家池之战，只可惜以1000万元之差败于绿地，现在看来，当时的“错过”倒是一种“幸运”。在与地铁集团合作后，万科终于有望实现多年来的夙愿。
至于为何这次没有找老搭档绿城合作，那位地铁集团内部人士没有给出答案。
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