[摘要] 随着政策松绑的尺度越来越大，杭州楼市自去年下半年以来加速回暖，成交量也实现大涨。不过，杭州楼市的库存量却没有因为成交量的大幅上涨而下降，近期却直逼16万套大关，创下历史新高。由于杭州楼市的供应高峰并未终结，短期内供大于求仍将是市场的主基调，这也就意味着未来一段时间内库存量仍将创新高。
随着政策松绑的尺度越来越大，杭州楼市自去年下半年以来加速回暖，成交量也实现大涨。不过，杭州楼市的库存量却没有因为成交量的大幅上涨而下降，近期却直逼16万套大关，创下历史新高。由于杭州楼市的供应高峰并未终结，短期内供大于求仍将是市场的主基调，这也就意味着未来一段时间内库存量仍将创新高。杭州楼市库存量开始走低，至少要等到三季度之后。
15.8万套，库存一路水涨船高
15894套，这是5月6日上午9时杭州市区（包含萧山、余杭）新建商品房的可售房源总量，也就是杭州楼市当前的库存量。就在上周，杭州楼市库存量还曾一度突破15.9万套，创下历史新高。这一库存量，差不多是2008年的两倍。
统计数据显示，自去年下半年以来，杭州楼市成交量一路高歌猛进。2014年7至12月，杭州楼市成交量实现惊天逆转，6个月共成交近6.3万套，而上半年成交量不足3万套。今年以来随着多项政策进一步松绑以及降息的利好刺激，杭州楼市成交量进一步攀升，上月共成交11108套，相比去年同期猛增109%，创下历史同期新高。
不过，节节攀升的成交量，却仍然无法阻止库存量一路水涨船高。据透明售房网历史数据显示，2014年1月杭州楼市库存量首次突破11万套，到了当年6月攀升至13万套，2014年11月27日首次突破15万套。4个多月后，库存量直逼16万套。若以去年的销售速度，杭州楼市目前的库存量至少需要20个月才能消化完毕，即便考虑到今年的成交量要好于去年这一因素，消化掉目前的库存至少也需要15个月以上的时间。以住建部原副部长齐骥对高库存的认定标准（高于月销量的12至15倍），目前的杭州楼市显然是名副其实的“高库存”。
为何房子好卖了，库存量却不降反升？一个显而易见的事实是，卖房的速度赶不上推盘的速度，也就是同期的供应量大于成交量。目前杭州的在售楼盘中，以2013年和2014年的拿地项目为主。仅2013年，杭州市区（包含萧山、余杭）的土地出让总量就高达814.5万平方米，可建筑面积2156.7万平方米，如果以套均100平方米来计算，可供应21.5万套商品房。目前，2013年的拿地项目销售进度尚未过半，2014年的拿地项目正处于销售初期，这也意味着杭州楼市供应量短期内还不会断流。
另据浙报传媒研究院新的研究统计显示，杭州主城区商品房潜在供应量约2000万至2300万平方米，其中商品住宅潜在供应量约为700万至1000万平方米，若以套均100平方米计算，住宅商品潜在供应量约为7万至10万套。若以去年的销售速度计算，主城区商品住宅的潜在供应量去化时间约为2~2.9年。
主城：城北走强城东疲软
截至5月6日，杭州主城区新建商品可售房源总量为7.7万套，几乎是萧山、余杭库存量的总和。而2014年杭州主城区的成交量仅为4万余套，萧山和余杭成交量为5.1万套。从这一数字看来，主城区的库存压力要比萧山和余杭略大一些，主要是商业项目占比较高。而从主城区各板块的现状来看，由于库存压力不一，市场分化开始加剧。
以万达广场为中心的城北板块，是主城区中先走出颓势的板块之一，而这个板块也是去年初先打响价格战的板块。得益于万达广场的开业以及卖鱼桥小学等优质教育资源的引入，再加上城北作为城市副中心的规划利好，经历去年上半年“深跌”的城北，到了去年下半年就已经触底。今年以来，随着德信晓宸、天鸿香榭里等前期主力楼盘进入销售尾声，宝嘉誉峰、方正御星等在售楼盘价格均已企稳，部分房源的价格优惠幅度甚至略有收窄。
申花板块经历了去年的惨烈厮杀，今年仍将是主城区库存压力大的板块之一。一方面，滨江紫金府、天阳尚景国际、欣盛东方福邸、金地申花里等楼盘尚未清盘，景瑞申花壹号院、汉嘉申花郡、招商雍景湾、融信蓝孔雀、三江花园道壹号等新盘相继接力，使得申花板块的在售楼盘多达十余个，竞争压力持续上涨。近期因为引入华东师范附属学校，招商雍景湾成为申花板块提价的楼盘，但由于库存压力太大，申花板块全面涨价仍为时尚早。
主城区中另一个库存压力巨大的板块，无疑就是城东。仅2013年，城东就有11宗土地出让，如今大多数都已入市。招商雍华府、保利梧桐语、紫玉福邸、万科公园大道、滨江金色黎明、天阳尚城国际二期、德胜上郡等新老住宅楼盘多达十余个，此外还有宋都淘天地、富亿NEO中心等近10个商业楼盘，去年以来价格硝烟持续不断。城东虽然拥有交通便利的巨大优势，但是在生活配套以及居住舒适性方面显然仍有欠缺。
相比之下，市中心和滨江的楼盘，承受的市场压力要小得多。市中心在售楼盘除了武林壹号、武林外滩、新华园、绿城兰园等老盘之外，今年还将新增华家池三大楼盘以及融信杭州公馆以及龙湖唐宁ONE（杭电大项目）。由于限购限贷的融冰效应还在继续，再加上市中心楼盘的天然稀缺性，去年下半年以来市中心豪宅成交亮点频闪。滨江由于前两年新出让土地较少，新盘数量有限，市场热度开始升温，比如龙湖春江郦城自去年10月开盘以来持续热销。
萧山：世纪城异军突起
截至5月6日，萧山新建商品房可售房源总量为2.4万套，从值上看并不算太大。不过，由于萧山楼市长期以来投资泡沫较少，且来自主城区的购房者比例很低，本地客群占主导，这就导致萧山楼市的成交量一直不高。2014年萧山新建商品房成交量仅为15199套，可见2.4万套的库存量压力不小。
得益于萧山与主城加速一体化的利好以及市级中心地位的确立，萧山的钱江世纪城已从众多板块中脱颖而出，正成为萧山楼市的一个领军板块。钱江世纪城目前在售楼盘以商业为主，住宅楼盘主要有滨江金色江南、顺发江南丽锦、金昌春和钱塘等。这一板块在去年年中滨江金色江南首开时，掀起过一场价格风暴，住宅楼盘的价格标杆拉低至16000元~17000元/平方米，仅为一江之隔的钱江新城住宅楼盘售价的1/3左右。此外，由于地铁2号线东南段业已通车，钱江世纪城成为成功吸引主城区市民前去置业的为数不多的萧山板块之一。目前钱江世纪城的住宅房源已相对稀缺，不过后期将有万科世纪之光等新盘接力，今年钱江世纪城也将作为萧山住宅土地供应的主阵地，未来将会呈现供需两旺的市场格局。相比之下钱江世纪城的商业项目已经饱和，目前正处于集体突围之中。
南部卧城是萧山楼市近年崛起的一个板块。由于市中心土地日益稀缺，前两年南部卧城一度成为萧山土地的供应主力。仅2013年9月3日这一天，南部卧城就出让了3宗土地，去年也是萧山土地供应量大的板块。开元名郡、绿都江南壹号、绿都四季华庭、恒大帝景、得力名门世家等楼盘就聚集于这一板块。相比钱江世纪城，萧山南部卧城的购房者以萧山本地的刚需为主，几乎接受不到任何来自主城区购房者的眷顾，市场压力要大得多。
余杭：市场冰火两重天
截至5月6日， 余杭区新建商品房可售房源总量为5.7万套，仅次于主城区，是萧山区的两倍多。主城区刚需的溢出效应，使得余杭商品房成交量一直以来遥遥领先于萧山区。正因为如此，在当前高库存的大背景之下，余杭楼市的板块分化更为明显，个别板块之间甚至出现了冰火两重天。
未来科技城无疑是当前余杭楼市热销的板块。未来科技城的优势在于拥有产业支撑以及较高起点的城市规划，又在杭州新一轮城市规划中被确立为城市副中心。这一板块目前在售楼盘有欧美金融中心、大华西溪风情、西溪悦居、新城西溪逸境等，经历2013年的开盘高峰之后房源稍有减少。但是后续还将有较大的供应量，目前已出让但尚未开盘的项目已达10个左右。当然，由于淘宝城等重量级企业的入驻，这一板块的市场需求已被迅速激活。就比如去年首开的欧美金融城，数度热销，并成功跻身2014年度杭州楼市销售排行榜前十。而在另一个板块，杭州市民耳熟能详的闲林，虽然开发时间较早，但目前由于市场认可度偏低，众多在售楼盘压力重重。
良渚和勾庄，也是主城区的两个余杭板块，目前的市场压力并不算太大。良渚的住宅市场几乎由万科“一统天下”，去年由于地铁5号线良渚站点尘埃落定，万科未来城实现热销，并且地铁效应一直延续至今。勾庄板块由于与杭州主城区交通几乎，再加上万达商圈的辐射效应以及余杭加速融入主城，尽管在售楼盘多达十余个，但是多数楼盘销售速度却并不慢。
临平山北是余杭区目前市场压力大的板块，也是去年以来余杭楼市价格的“暴风眼”。临平山北是余杭楼市的一个价格洼地，目前在售楼盘主要有金都夏宫、绿城蓝庭、绿城玉园、梧桐蓝山、新城山语院等近10个。由于距主城区较远，这一板块以余杭本地购房者为主，除了少数价格超低的楼盘销售尚可之外，多数楼盘去化缓慢。
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