[摘要] 新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。
新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。库存仍是今年楼市整体主基调、局域分化趋势将更为显著。一些热点地区由于潜在刚需入市可能会促使量价回升，但房价大幅上涨的可能基本可以排除。
国家统计局对70个大中城市的统计显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格3月环比下降的城市由2月的66个锐减至50个；上涨城市则激增10个至12个。住宅销售明显回升，一线城市房价环比涨幅转正，二三线城市环比降幅显著收窄。
在经历了史上严厉长周期的调控后，在接踵而来的政策利好下，楼市见底论、抄底论再起，房价似乎有即刻反转之势（一些楼盘甚至喊出涨价口号），楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道，市场正在经历微妙的心理考验。但我们认为，需要理性分析当前影响楼市的多元化因素，新常态下政策利好措施并不会引致房价普遍意义上的反转回升。
房价从去年5月整体环比回落，再到9月环比全面止涨，楼价调整已持续了近一年，同比价格下降意义上的深度调整也已持续了半年。截至今年3月，一线城市房价同比整体下降4.5%，二三线城市同比降幅超过6%。房价环比持续回落并导致同比负增长的情形，在2011年10月到2012年5月也出现过，当时因房地产“降温”造成税收和土地出让收入大降，地方政府或明或暗地放松调控，甚至萌发“政策松绑”的冲动，但随即被一一叫停。但这轮房价调整不同。当前楼市单边持续上涨的预期已经改变，尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求，改善了住宅市场的市场结构和供求关系，政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。
因此，这一轮房价回落，比2012年更具可持续的微观市场基础，局部行政性调控手段让位于市场调节机制的条件已经成熟。从去年二季度开始，绝大部分城市相继放开限购限贷，从去年“930”二套房认定新规到今年“330”降低二套房首付和销售免税年限“5改2”新政，提升公积金贷款额度上限等，房地产市场已进入政策宽松期，通过鼓励首套房和改善型需求来“稳定住房消费”，再叠加近期降息降准效应，“房地产市场持续健康发展”已具备市场和资金双重基础。
当前经济下行压力大，固定资产投资持续回落，房地产开发投资领衔回落势头。今年一季度房屋新开工面积下降18.4%，住宅新开工面积下降20.9%（降幅均进一步扩大），两者延续去年以来的负增长态势。类似情况只在2009年和2012年出现，但本轮负增长期限已超过前2轮。房地产市场调整力度前所未有。我国经济正处在结构调整升级“衔接期”，经济增长动力青黄不接导致经济下行压力持续加大，这也是经济新常态下经济增速换挡的本质原因。在区间管理框架下，经济下行容忍度和结构调整之间的短期权衡决定了创新、改革和转型仍是当前主基调。
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