[摘要] 花7万元买了农村三间牛棚为自己修建养老居处，房子造好半年，却发现里面住进了一个陌生人，责令其搬出却遭到拒绝。无奈之下，房主两度起诉法院方才夺回房屋使用权。
花7万元买了农村三间牛棚为自己修建养老居处，房子造好半年，却发现里面住进了一个陌生人，责令其搬出却遭到拒绝。无奈之下，房主两度起诉法院方才夺回房屋使用权。
买了村宅基地造房被侵占
权益能得到保护吗
案例：
买了三间牛棚造新房
却被他人侵占
2012年10月，家住金华市区的李先生（化名）便开始关注周边郊区的房子，计划在农村购买一套，以便退休后与老伴养老居住。在朋友的推荐下，李先生看中当地影视城附近的一个小村庄，环境、交通、价格等方面都符合李先生的需求。与村委会协商过后，同年12月李先生以7万元的价格购买了村子里的三间牛棚，并按约定时间支付完所有款项。
这三间牛棚虽无人居住，但属于村里的宅基地，而李先生是非农村居民户口，并不具备购买资格，也不能像商品房一样办理房屋产权三证，因而只是与村里签订《房屋买卖契》的协议，拥有三间牛棚的土地使用权。
所有款项全部付清后，李先生着手在原有的地基上重新造了四间房屋。施工工程一结束李先生便赶着回市区继续工作，半年左右一直未曾回去。由于影视城发展扩大，区域内游客逐年增多，看到这一商机，李先生决定将房屋好好装修一番后用于出租。
就在他抵达家门口时，却发现自己的房子里住着一名女子，经询问得知她已在这房子里住了三四个月之久。李先生当即要求对方搬出，却遭到拒绝，“她说这房子是村里的人让她住的，村里也没说房子是属于我的，凭什么要她搬走？”据李先生叙述。
李先生带着当初签订的《房屋卖房契》起诉至法院，要求对方立即腾退该房屋，并支付占有期间的房费共计13000元。案件进入一审期间，法院向该村委会进行调查，村委会确认李先生提供的《房屋卖房契》所记载的交易属实，且明确表示买卖行为实际已发生。但法院认为李先生虽与村委会签订《房屋卖房契》，却未能举证房屋系其所有，即李先生不具备房屋的所有权，因而对其请求予以驳回。
李先生不服，提出上诉，二审时凭借基于房屋占有权这一事实向法院提起诉讼，证明其所购置的房屋是基于合同关系的占有物权，即有该房屋的使用权，终获得法院认可。法院当即裁定侵占者需在三日内搬出李先生的房屋，并支付占有期间的房费共计13000元。
律师点评：
基于合同关系占有的物权
受《物权法》保护
胡增冬：浙江三道律师事务所律师
根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记则不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中的购房人虽然与村委签订了《房屋卖房契》，但是由于所购的房屋无法办理产权证，导致其无法获得产权证。
一审时，购房人以房屋所有权作为起诉理由，自然会被法院以无产权证明进而无法证明其所有权人身份而驳回。根据《物权法》的规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、、违约责任等，按照合同约定；占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
本案中，购房人虽然未获得该房屋的产权，但基于与村委签订《房屋卖房契》所形成的合同关系，其形成了合法的占有。在其占有房屋期间，第三人实施了侵占行为，占有人自然可以依据《物权法》关于占有保护的规定要求对方，故二审得到了法院的支持。当然，《物权法》关于占有保护的时间也是有明确规定：占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。所以购房人遇到此类情形，应尽速维护自身合法权益。
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