[摘要] 南沙自贸区挂牌在即,同时也即将迎来设区十周年。十年间,南沙从广州的一个行政区变身国家级新区,又跳跃到自贸区。十年间,南沙从广州楼市一个可以忽略不计之地晋升为重要的供应和投资区域,一手楼成交量增长了近十倍,而楼价也从“2”字头迈上万元台阶,涨幅高达258%,远高于同期广州楼价的涨幅。
南沙自贸区挂牌在即,同时即将迎来设区十周年。十年间,南沙从广州的一个行政区变身新区,又跳跃到自贸区。十年间,南沙从广州楼市一个可以忽略不计之地晋升为重要的供应和投资区域,一手楼成交量增长了近十倍,而楼价也从“2”字头迈上万元台阶,涨幅高达258%,远高于同期广州楼价的涨幅。
南沙自贸区挂牌在即,同时也即将迎来设区十周年。十年间,南沙从广州一个行政区变身新区,又跳跃到自贸区。十年间,南沙从广州楼市一个可以忽略不计之地晋升为重要的供应和投资区域,一手楼成交量增长了近十倍,而楼价也从“2”字头迈上万元台阶,涨幅高达258%,远高于同期广州楼价的涨幅。
楼价和成交量几何上涨
南沙的这十年,可谓风起云涌。2005年4月28日,国务院批准广州市行政区划调整,新设立南沙区,番禺区的南沙街、万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇、灵山镇庙南村、七一村和庙青村的部分区域,东涌镇庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域划入南沙区。南沙设区后,市场的目光开始聚集到这块土地,南沙以及南沙楼市才进入了较为快速的发展阶段。随着2006年元旦南沙碧桂园开盘,奥园、龙光、万科、时代、富力、珠江、香江、保利等大型发展商先后进驻南沙,一个个大型小区如雨后春笋般冒出市场。
2006年开始，广州楼价快速上涨,南沙的楼价也水涨船高。2007年南沙一手楼均价从2006年的2932元/平方米连上三级台阶蹿升到5545元/平方米。2008-2009年,由于受到全球金融危机影响,南沙楼价下调至“4”字头,低谷时多个项目的洋房均价只有3500元/平方米。而后随着大市回暖,南沙楼价也开始回升,到了2010年,南沙一手楼均价跃上“7”字头,当时贵的洋房售价达到9000多元/平方米。2012年南沙正式获批新区,多个楼盘售价超过万元,全区一手楼均价上到了“8”字头,全年成交量首次突破100万平方米,而2006年南沙初初设区时,成交量不到9万平方米。2013年,广州楼市又迎来一轮上涨,南沙一手楼均价也几近破万。到2014年,南沙迎来自贸区利好,虽然面临楼市调整,全区均价终于迈过万元大关,不到十年,南沙楼价已上涨了258%。
再对比2006-2014年的广州全市的楼价(不含从化、增城),2006年广州一手楼均价为6373元/平方米,2014年上涨至17490元/平方米,涨幅为174%。可见,南沙楼价的涨幅远超广州全市的整体涨幅。
南沙的地价两年内翻了一番
近日,《广州市南沙区土地利用总体规划(2006～2020年)》获得原则性通过,进一步修改完善后,将报省政府或市委审议。根据广州市房管局官网公布的广州2015年建设用地供应计划显示,广州今年计划推出1621.45万平方米地块,其中,南沙以224万平方米一跃为供地亚军,比去年多推4.5万平方米。南沙的住宅用地供应预计将达到71.5万平方米,商服用地将达到53万平方米,工矿仓储用地更是高达100万平方米。
记者翻查资料后发现,过去十年,南沙供地量在全市居后,楼面地价也处于全市较低水平。不过,楼面地价却一路上升。2006年时,南沙成交土地楼面地价仅为686元/平方米,2008突破千元到1111元/平方米,2011年突破“2”字头,来到2011元/平方米,在2013年直接从“2”字头,翻一番跳到4251元/平方米。从诞生的地王来看,2013年9月,保利地产以6434元/平方米刷新南沙地王纪录,而南沙2012年在新区批复后首次拍地,由富力地产拿下的地王,折合楼面均价3286.8元/平方米。
未来南沙有前景的地块在哪里?从公布的南沙自贸区的60平方公里的七个区块看,大15平方公里,小3平方公里,其中明珠湾起步区、南沙枢纽区块、南沙湾区块、蕉门河中心区区块内规划有大量居住用地。蕉门河中心区块将重点打造功能完善的城市综合服务中心,为明珠湾区建设提供支撑和保障,明珠湾的9平方公里要带动整个明珠湾起步区的发展,南沙湾区块则凸显东部新城综合居住优势。目前海港区的龙穴岛、沙仔岛尚无楼盘、万顷沙保税区只有万地雅涛阁一个楼盘,明珠湾起步区区块有方兴金茂湾、富力天海湾、南沙珠江湾等楼盘;南沙湾区块则有富力唐宁花园、星河山海湾、南沙奥园(详情图库团购点评)等,蕉门河中心板块有南沙万达广场、香江国际金融中心、中惠璧珑湾、保利绿地大都汇等楼盘。
区块详解
明珠湾起步区区块
面积:9平方公里
范围:东至环市大道,南至下横沥水道,西至灵山岛灵新大道及横沥岛凤凰大道,北至京珠高速,不包括蕉门河水道和上横沥水道水域。
功能定位:金融商务发展试验区。
土地利用规划与现状:可建设的功能用地面积总计513公顷,其中商业商务用地333公顷,居住用地155公顷。按规划容积率计算总建筑面积1094万㎡,其中商业285万㎡,商务办公499万㎡,居住271万㎡。目前未建设用地472公顷。
南沙枢纽区块
面积:10平方公里
四至范围:东至龙穴南水道,南至深茂通道,西至灵新大道,北至三镇大道。
功能定位:粤港澳融合发展试验区。
土地利用规划与现状:可建设的功能用地面积总计492.8公顷,其中商业用地54公顷,商务办公用地81公顷,居住用地201.8公顷。按规划容积率计算总建筑面积904.6万㎡,其中商业135万㎡,商务办公243万㎡,居住299万㎡。目前该片区尚无建设。
南沙湾区块
面积:5平方公里
范围:东至虎门水道,南至蕉门水道,西至黄山鲁山界,北至虎门大桥,不包括大角山山体。
功能定位:粤港澳科技创新合作区。
土地利用规划与现状:可建设的功能用地面积总计321.9公顷,其中商业商务用地98.38公顷、居住用地124.37公顷。按规划容积率计算总建筑面积为473.3万㎡,其中商业65.89万㎡,商务办公132.73万㎡,居住192.74万㎡。目前未建设用地200.79公顷。
蕉门河中心区区块
面积:3平方公里
四至范围:东至金隆路,南至双山大道,西至凤凰大道,北至私言滘。
功能定位:境外投资综合服务区。
土地利用规划与现状:可建设的功能用地面积总计139.53公顷,其中商业商务用地88.93公顷,居住用地24.63公顷。
2006-2014年南沙一手楼成交情况
时间均价(元/平方米) 面积(万平方米)
2006年 2932元 8.47
2007年 5545元 8.6
2008年 4632元 29.39
2009年 4337元 48.9
2010年 7371元 35.6177
2011年 8606元 77.1767
2012年 8536元 103.5457
2013年 9984元 97.3816
2014年 10493元 74.0351
业界观点
黄文杰:深圳（楼盘）的昨天和今天,就是南沙的今天和明天
“记得南沙出现的个商品房楼盘是在上世纪90年代末,名叫明珠花园当年只卖650元/平方米。如今,南沙的房价已经超过万元。我觉得可以用十六个字来形容南沙的发展,那就是"政策导向、顺势而为、、机不可失"。”与南沙有着颇深渊源、1993年时就跟随霍英东参与过南沙开发的广东省商业地产投资协会会长黄文杰这样表示。“每经历一次政策关注、政府推动,南沙的发展就上一个台阶。”
回忆起南沙的这些年的发展,黄文杰认为可以总结为四个阶段:1993-2000年,这一时期主要由霍英东一家进行南沙的先期开发,因此这个阶段南沙发展相对缓慢;第二个阶段是2001-2010年,广州提出“南拓”战略,2005年南沙区的成立终于让广州成为了海滨城市。这一阶段,南沙开始得到比较明显的发展;第三个阶段是2011-2012年,南沙晋升新区。“当时楼价涨得厉害,我也在这个期间在南沙买了一套房投资,当时买的价格是八九千元/平方米。南沙获批新区后,楼价一度上涨,但缺乏政策与可操作措施的支持,市场又开始冷却。当时很后悔买了房。但随之南沙又迎来自贸区利好,这也是南沙发展的第四个阶段,成为南沙发展的关键节点。今年以来南沙的楼价已经有所上涨,我买的房子也了15%-20%。”黄文杰说。
黄文杰看好获得自贸区政策后南沙的发展,他认为未来如何通过政策导向聚集人气对南沙快速发展很重要。“从地理位置、政策导向等来看,如今的南沙和改革开放时的深圳很相似。可以说深圳的昨天和今天,就是南沙的今天和明天。”
黄卫平:准入前国民待遇与负面清单是自贸区大亮点
在上周六举行的香江国际金融中心金砖论坛上,中国人民大学经济学院教授黄卫平认为中国正面对可持续增长动力不足的问题,新常态将是中国经济发展的大逻辑。预计今年底、2019年以及2023年将接连出现短期、中期与长期的经济周期,经济会陷入谷底。中国要应对未来的经济形势,必须做好转轨,需要打造真正开放的自贸区。
黄卫平表示,“转轨”是中国现在的任务。转轨需要做好改革与开放。从开放的角度来看,中国的开放跟不上会有问题,因而自贸区应运而生。“一带一路”的发展战略以及自贸区的建设,都是基于中国要打造全球化4.0,形成自己的服务、产能、投资、资本循环,终人民币国际化,形成一个融入的国际化格局。
黄卫平认为,自贸区大的好处在于自由,自贸区是先行先验,为下一步深化改革做准备,核心的任务是创新可复制可推广的体制创新。准入前国民待遇与负面清单是自贸区的大亮点。所谓“准入前国民待遇”是指在企业设立、取得、扩大等阶段给予外国投资者及其投资不低于本国投资者及其投资的待遇;所谓负面清单,是“负面清单管理模式”的简称,是指政府规定哪些经济领域不开放,除了清单上的禁区,其他行业、领域和经济活动都许可。
谈到广东自贸区,黄卫平认为它对接的实际是港澳的合作,希望在这个基础上更好地往前走。广东自贸区中,前海、横琴、南沙各有各的任务:前海主要做的是金融;横琴将是消费的核心地带;南沙从目前来看,在金融支撑下还要做一点研发性的工作。他看好南沙往研发、高端产业和航运的方向发展。
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