[摘要] 有业内人士直言，在高库存压力下，新政的出台，会较大提振市场信心，拉动重新疲软的市场成交量，但是也不能过分夸大政策的利好作用。“有些只是开发商的营销策略，市场还没那么急。”
3月30日，二套房首付下调至低4成、二手房满2年免征营业税等政策相继出台。一时间，市场似乎一下子被点燃了。新房市场上，不少开发商宣布“二十四不打烊”、“限时特惠”，也有楼盘爆出“漏夜被开盘”、“放下球拍来买房”等，二手房市场也不甘示弱，各地多个城市貌似都在一夜之间迎来了二手房普涨：“北京业主一夜涨价35万元”、“广州二手楼市连夜成交，有人漏夜抢房”、“上海有人急吼吼涨价”、“天津二手房成交价将涨5%”、“重庆‘五改二’激活二手房卖方坐地涨价”……
不过有业内人士直言，在高库存压力下，新政的出台，会较大提振市场信心，拉动重新疲软的市场成交量，但是也不能过分夸大政策的利好作用。“有些只是开发商的营销策略，市场还没那么急。”
截至4月15日，刚好是“3.30政策”推出的半个月时间，那这半个月市场的真实反应是怎样的？
半个月几乎卖了一个月的量
4月前半月商品房成交5082套
据透明售房网数据，自3月30日公布二套房首付下调至低4成、二手房满2年免征营业税等政策后，截至4月15日16点，杭州市区商品房共成交5082套。对比3月份杭州市区6463套的成交量，4月份的势头明显较猛。
分析这半个月的成交数据发现，主城区商品房成交较好的主要集中在单价3万以下的项目，个盘成交量之间差距也较大。
位于市中心湖墅路沿线的凯德·湖墅，于3月底左右首次开盘，推出1、2号楼共144套房源，以89平方米小户型为主。据透明售房网数据，截至4月15日16点，凯德·湖墅已实际成交83套，成交均价在27000元/平方米，目前成交还在继续增长中。
另外一个位于桥西板块的绿城·运河宸园，4月份前半个月也贡献了100多套成交。运河宸园上次开盘时间为3月底，在半个月多点的时间内，即成交了100多套房源，可见购房者对项目的认可度。从透明售房网看，成交均价在28000元/平方米，均价虽较首次开盘的25678元/平方米的价格有了上涨，不过这与后续房源的位置、户型等有一定的关系。
此外，万科·西庐、绿地旭辉城、万科·公园大道等项目，在这个月内的表现亦不错。写字楼项目绿地·中央广场则在4月10日单日集中成交，成交了88套房源。
曾几何时，单价2万元左右是市场公认的一道价格线。因为市场对于价格的敏感度较高，高端品质楼盘的日子一般都不好过。很长一段时间内，市场一直以纯刚需为主导。不过这种情况自去年第四季度以来得到了改善。限购限贷等政策相继松绑后，杭州市场上一批定位高端刚需和首改的项目都获得了不错的去化，比较典型的项目有龙湖·春江郦城、黄龙·金茂悦等项目。而从4月份前半个月的情况看，市场上除了成交量上涨外，高端刚需和改善型购房者开始多起来了。
另外一组数据更能说明这个问题。据住浙网数据统计，截至4月13日，杭城2015年单价3万元以上，户型面积段在140平方米以上的商品房共计成交351套，而2014年同期数据为217套，同比上涨134套，涨幅达61.7%。而别墅、排屋涨幅则更大，接近一倍。其中，仅3月30日到4月15日这半个月左右的时间内，杭州市区单价在2万以上的项目，即成交850套，签约均价约为26896元/平方米。单价3万以上，面积段140平方米以上的房源，则半月成交48套，签约均价为41180元/平方米。据武林壹号、滨江钱塘印象营销负责人介绍，从3月30日楼市新政策出台到近几天，武林壹号新增量26套，一共5.2亿元，每天3到4套的量在走。坤和·和家园的千万级排屋鼎园·九礼，在新政后有购房者即当天看房当天下单，这个速度也创下了九礼销售的一个纪录。
虽然从成交上看，在新政后的半个月内，市场成交量上涨明显，并很有可能创下历年同期新纪录。不过市场大环境，仍处于供过于求的情况。据透明售房网4月15日16点数据，杭州市区商品房库存量为15.7万套，其中住宅存量为10万套。因此，有业内人士直言，短时间内市场没有整体性上涨的基础，但不排除成长性较好或去年降价幅度较大的个别板块、部分楼盘可能出现小幅提价行为，但是绝大多数楼盘的价格还是会以稳定为主。
另外，调查发现，在3月30日新政发布后，曾宣称“涨价在即”、“自4月1日起，旗下项目价格将上浮8%-10%”等类型的开发商，如今半个多月过去了，其涨价宣言并未“兑现”。
位于蓝孔雀板块的某项目，曾对外宣布优惠取消，价格将上浮10%，不过从透明售房网近半个月的成交情况看，成交价格和前期基本持平。该项目售楼处的工作人员也表示，目前在售均价与前期基本持平。另一个位于丁桥、华丰附近的项目，也曾表示，项目大涨在即。但在记者咨询该售楼处的工作人员时获知的消息是“前期房源价格未变动，具体一房一价”，对于涨价一说，也仅表示“即将推出的景观楼王房源，虽未正式公布价格，但优惠幅度也较大”。
不过不可否认的是，市场的确明显的热闹起来了。“上个周末，案场的置业顾问都不够用，我自己上场接待，腿都快断了。”位于南星单元钱江御府项目相关负责人告诉记者。虽然首次开盘推出的量已基本消化完，但仍有不少购房者前来咨询，“139平方米户型的关注度上升非常明显，89平方米则一直比较受关注。”该负责人表示，“另外一个非常明显的感受是，购房者的决策周期缩短了。”
二手房市场量涨价稳
“没有特别涨，也没有特别降”
3月30日新政中提到“二手房满2年免征营业税”，即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税，这对于二手房市场而言，是为直接的利好。有业内人士断言，二手房市场的活跃度将得到提升。各地关于房东“坐地起价”、“连夜涨价”等的消息也不绝于耳，不过就杭州二手房市场来看，这种情况并不明显。
据统计，自3月30日新政出台后，截至4月15日下午16点，杭州市区二手房共成交3153套，其中主城区成交2138套，而整个3月份，杭州市区二手房成交量为4540套。几乎毫无悬念，4月份二手房市场的成交量也会有比较明显的上涨，或将创出一个新高。
据数据显示，在3月30日新政后的首周，杭州二手房市场表现基本平稳，受清明小长假等影响，二手房成交量甚至还出现了一定程度的萎缩。不过这个数据在第二周（4.6-4.12）即有了很明显的上涨。
我爱我家市场评论员宋文杰分析，新政出台后卖方的挂牌积极性明显提升，尤其是在2010年前后购入房产的投资型业主，都希望在目前的市场背景下尽快出货减少一定损失。
此外，部分之前被营业税等束缚的房东，甚至之前把房源直接转租的房东，新政也刺激了他们开始挂牌手中的房源。
挂牌多起来了，看房的人也明显多起来了。记者在走访了下沙、滨江等一些中介门店后，得到的普遍反馈是“看房的人多起来了”，据介绍，目前不少门店每日看房的人数普遍在10人以上，而在之前，每天接待的人数大概在3到5位。“有一套房子，挂牌才4天，就成交了。”与新房市场类似，自新政出台后，二手房市场的成交周期也明显缩短了。
至于涨价现象，调查发现，一些次新房比较集中的区域，确实会有房东心理价位上升，想涨价，比如滨江、下沙、三墩等板块，新政后成交量排名前十的小区，如世茂·江滨花园、钱江·彩虹城、滨江·万家花城、金地·自在城、欣盛·东方郡、耀江·文鼎苑等小区基本位于这些区域，但受制于同板块内新房的价格更低，以及价格偏高的二手房明显不及挂牌价较低的房源来得受关注等原因，房东的心态也就比较理智了。“真正把售价调高的房东少之又少，有部分是次新房房东，想把省下来的税费加到房价上，但发现并不被市场接受。”从大的市场层面来看，挂牌价、成交价，仍旧双双保持平稳。
据介绍，下沙近期成交非常好的一个次新房小区，有房东就打算将挂牌价往上调，“这套房子，之前房东还主动降价过。”但调价之后，房源的受关注度明显降低。
“利好政策出来后，确实会刺激需求，从实际情况看，也确实刺激了一些潜在的需求，近的成交就是好的体现，不过目前市场仍处于供大于求的状态，市场尚不具备涨价的基础。”业内人士分析。
“从这半个多月的挂牌和成交来看，并没有特别大涨或特别大降的状况，市场仍属于比较理性。”宋文杰表示。
二套首付、二手房营业税等基本落地
首套房银行利率低8.5折起
继3月30日新政后，浙江省直、杭州市公积金中心随后宣布从4月3日起，同步调整贷款、租房提取等政策，首套房低首付两成，二套房首付低3成起，夫妻公积金贷款高可至100万元。日前，萧山、余杭两个区域公积金中心的贷款政策细则也相应出台。
据了解，目前关于政策中规定的“首套普通自住房低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，低首付款比例为30%；未结清相应商业性购房贷款的，低首付款比例为40%”以及二手房的“满2年免征营业税”等内容，基本落地执行。
一份来自透明售房市场研究院的数据很好地体现了公积金贷款的执行力度。
据透明售房市场研究院统计，2014全年，杭州市区（不含富阳）二手房交易涉及公积金贷款的比例高达36.3%，新房市场比例为20.2%。随着4月3日杭州市公积金贷款政策的调整，利用公积金进行置业的比例较2014年出现较大幅度上涨，仅4月3日到4月12日10天时间内，即上涨5个百分点。据透明研究院数据，这10天，杭州市区涉及公积金贷款进行置业的房源有1500余套，其中纯公积金贷款的有600余套，涉及公积金贷款的组合贷款有900余套。
这其中，新房市场涉及公积金贷款比例为25.3%，二手房市场涉及公积金贷款比例为41.3%。而涉公积金贷款比例的提升多为利用公积金贷款与商业贷款进行组合的贷款方式比例的提升，尤其是二手房市场，组合贷款比例较2014年上涨了8个百分点。“自从4月3日公积金政策调整后，想用公积金贷款买房的客户也明显多起来了，大家都想把这部分钱给用起来，也可以减轻负担。”南星单元一个热销项目负责人表示。“放款速度的话，合作楼盘会快一点。”
“满2年免征营业税”政策自落地之后，已有不少人享受到利好。据宋文杰介绍，在新政之前，我爱我家成交客户中，有营业税收税的客户大概占到21%左右，新政后，这个数据减少到了12%左右。
至于备受关注的房贷利率，早在3月30日新政出台后，即传出浙商银行二套房利率7折的消息，不过据了解，目前杭州市场上，首套房利率优惠普遍以9.5折为主，部分有9.3折。花旗、汇丰等外资银行则低有8.5折优惠，不过准入门槛较高，需要满足特定的条件。二套房利率基本没有优惠，仍保持在基础利率上浮10%的水平。而购买二套房首付低4成的落地方面，目前尚未全面铺开，仅交通、招商、工商等部分银行执行。
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