[摘要] 2015年4月13日，杭州– 世邦魏理仕杭州今日发布《2015杭州房地产市场第一季度报告》。
2015年4月13日，杭州–世邦魏理仕杭州今日发布《2015杭州房地产市场季度报告》。2015年一季度杭州商业地产市场波澜不惊，写字楼租赁市场保持稳定，内资企业再度成为需求的大来源。有鉴于写字楼销售市场竞争激烈，不少开发商纷纷寻求大宗交易的机会，以求加速去化、尽快回笼资金。优质商业业态调整初见成效，预计在今年新开商场有限的情况下，出租率及租金等市场指标将有望进一步上升。有别于商业地产市场，住宅市场在楼市政策频出的情况下，成交量回升，价格稳定。市场未来的发展将会更偏向于供需关系的调节，短期内出现剧烈的量价齐升的概率不高。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：未来，杭州住宅市场的走势依赖于库存去化情况及今年土地供应的多寡。虽然未来可预期的再次降息以及可能的储备政策出台会继续拉动楼市，但买卖双方的博弈局面预计不会出现根本性变化，价稳量升是各方乐于见到的结果。
2015年一季度和全年杭州物业市场指标一览
优质写字楼市场 –四号线开通刺激钱江新城需求，短期内仍面临去化压力
华润大厦在本季度交付使用，为市场带来73,000平方米的新增供应；同时，本季净吸纳量60,747平方米，空置率仍保持在18.8%。分板块来看，地铁四号线的开通有效地改善了钱江新城的可达性，令区域内物业的来访量和成交明显活跃。本季钱江新城贡献杭州写字楼市场整体吸纳量的七成。
从租户特征分析，我们发现租赁需求多来自于国内企业；金融行业依然是大的需求来源，专业服务业和制药业也较为活跃。本季主要成交有：泰康人寿和兴业证券在钱江国际时代广场分别租赁了1,500平方米和1,000平方米；民生财富在EAC租赁了600平方米。此外，上海银行在钱江新城的华峰国际商务大厦购买了6个层面。非金融租户方面，施维雅搬出广利大厦，在坤和中心扩租至约1,000平方米的面积；两家国内专业服务业公司分别入驻钱江新城的圣奥大厦和瑞晶国际大厦。
一季度杭州优质写字楼平均租金表现平稳，报每月每平方米125.1元，环比微涨0.2%，剔除新增项目因素后与上季度持平。黄龙和武林的租金继续稳步攀升，钱江新城虽然需求明显提升，但当前逾25%的空置率以及源源不断的新增供应仍使该区域的写字楼租赁市场在短期内以“去库存”为主要基调。本季钱江新城的平均租金环比下跌0.6%。
未来六个月有3个项目将在钱江新城交付，新增供应达20.2万平方米。短期内传统核心商务区和钱江新城之间的租金分化走势仍将延续，但钱江新城长期的集聚效应值得看好。
优质商铺市场 –商场争相体验化，餐饮、服务类商户继续活跃
2015年季度，杭州优质商铺市场没有新项目开业，购物中心首层租金报价仍保持在每天每平方米34.8元。一些项目的租户体验化调整取得不错进展，而市场整体空置率也因此下降0.4个百分点至3.6%。湖滨银泰四期---龙翔里引入很高兴遇见你、炊宝屋和山葵家；在武林商圈，杭州大厦购物城引入了王鼎日本料理、极食餐厅和Awfully Chocolate；作为主力店之一的海上明珠国际影城也于本季度在中大银泰城7楼开门迎客。个人护理品牌“德肤修”和家居品牌“关于家”分别在利星百货三楼和四楼开设店铺。此外，国际服饰品牌继续在杭城扩张，PRADA计划在杭州大厦开设跨两层的杭州第三店，Michael Kors的杭州第二店也正在银泰武林店筹备中。
位于中山南路和万松岭路的利星1157将于今年10月开业，商场面积约7万平方米，是今年确定开业的项目。除了Zara, 优衣库, H&M, 无印良品和Forever 21等热门国际品牌，利星1157将有50%以上的品牌为首度进驻杭城。鉴于零售商对于在杭州扩张的兴趣不减，而目前市场的空置率偏低，我们对未来六个月杭州优质商铺租金的走势保持乐观。
高档住宅市场 –楼市开年供需两旺，政策频出利好后市
2015年开年，杭州楼市延续去年年尾行情供需两旺的好调。发展商在加速推盘的同时，采用“预缴存享优惠”等手段积极促销；一季度主城区住宅新增供应约6,900套，成交5,900左右，较去年同期分别上涨49.2%和57.6%。改善型需求的踊跃入市推动高档住宅市场销量大涨。单价3万元以上的住宅成交674套，同比增加76.4%；此外，面积140平方米以上的住宅成交819套，同比上涨76.1%。本季杭州高档住宅平均售价报每平方米39,024元，环比跌0.8%，去化库存仍是发展商当前的首要战略目标。
3月底《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》以及《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》相继发布，4月初杭州市公积金政策也有所放宽。在需求端，上述政策通过降低首付成数和降低交易税费大幅度释放了买家 –尤其是改善型买家 –的购买力；同时在供应端也激活了持有期限2-5年间的二手房源入市。政策进一步松绑对楼市的积极影响毋庸置疑，但发展商也不宜盲目乐观。当前全市（含萧山、余杭）9.9万套的可售量意味着整体供大于求的市场现状短期内不会改变，而二手房供应加大亦会分流部分一手房客户。因此我们认为，“量在价先”将是下一阶段楼市发展的主要特征：这不仅指发展商的销售策略，也包括我们对市场指标未来变化的判断。
2015年的杭州读地手册显示，杭州主城区拟出让的住宅用地共30宗，面积为1530.68亩；而2014年杭州主城区的宅地成交为24宗，面积为2057亩。由此看来，今年可供出让的宅地体量低于去年的成交量，适当放慢宅地的出让，与今年杭州楼市市场以去库存为主要目标的基调一致。一季度杭州主城区土地市场共成交土地9宗，总成交面积253,546平方米，仅为去年的23%；其中成交宅地7宗，成交面积为240,318平方米，不到去年的三分之一。一季度不含特殊用途地块的土地成交平均溢价率为6.1%，较2014年平均2.9%的水平小幅提升，显示发展商拿地信心有所恢复，但对于土地价格仍保持理性态度。
工业物业市场 –土地新规出台，工业地产市场稳步增长
杭州市政府于3月底发布了《进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置的实施办法》，要求建立工业企业评级制度以实行工业用地供应区别化，并对工业用地出让实行弹性化的出让年期管理。新规提出：“重大招商引资、战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定，实行一次性整体出让；产业用地土地出让 年限按30年确定的，土地出让起价按照0.6系数确定”。我们发现，与华东区域此前推出类似措施的上海和南京比较，杭州30年期工业地块的“0.6系数”相对较低。南京规定30年用地价格不低于50年工业用地低价标准的83%；而上海已经成交的20年用地与同期同地段50年用地的比价范围也在60% –90%之间。尽管如此，土地新规仍然透露出政府优化、高效利用工业用地的意图，工业地价长期看涨的趋势不变。本季杭州工业平均地价环比增长为3.6%。
工业物业租金继续稳步增长。一季度杭州仓库、厂房和研发用房的平均租金分别环比上涨1.0%、2.2%和1.3%。去年下半年大江东产业集聚区的设立加速了区域内汽车等高端制造业的集聚，为各类工业物业创造持续的需求。2015年，大江东区域计划新开工西子航空二期、中科新松机器人研究中心、传化公路临港综合物流产业园等33个重点工业项目。此外，中国(杭州)跨境电子商务综合试验区的设立和亚马逊中国支付中心总部有望落户杭州将进一步强化杭州在国内电子商务产业发展的领先地位，并对研发用房和仓储物流设施的需求形成长期利好。
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