[摘要] 调价姿态不尽相同，开发商如何考量？
房天下首席评论员 计伟鑫
核心观点：调价更多是营销策略，在330新政出台后的那几天，市场放量非常明显，未来主城区涨价可能性更大。
调价出现分化，其实是利用购房者的两种心理。一种心理是购房者买涨不买跌的心理，他说我要涨价了，你们要过来买，这样的话，给客户释放一个涨价信息。另一种，开发商也希望能够借大家都在喊涨的情况下，告诉客户他们都涨了，我们还没有涨，其实这句话背后的意思是整个大市场都在涨。其实虽然是不同的声音，但其实是一个意思。这个现象是开发商的营销手段的使用，一方面亮出涨价的牌子，另一方面就是你不来买就后悔了，也就是利用这这样一个时间点，这个手段使得在330新政出台后的那几天，市场放量非常明显。
涨价来说的话，主城区板块相对来说可能性会大一点。因为像江干、城东这一块，它可供应量小，新的土地出让不多，未来的竞争没有那么的激烈，像下城区根本没有土地出让。目前来看，像华家池、绿地华家池1号、杭州公馆等这几个盘，地段好、包括竞争楼盘的缺少，也支撑了它可以获得一个提价的支撑。还有一部分楼盘酝酿涨价是对成本的把控，之前降至成本价以下的楼盘，他们有非常迫切的涨价欲望。目前这些楼盘往往集中在竞争非常激烈的区域。前段时候跟方兴的老总交流，他说过了年要涨价，方兴的涨价是他觉得利润不够，这些因素会抬高他们的销售价格，还有一种可能，就是这个开发商他对于资金的要求不高。大部分楼盘他们更多的是要符合这个市场规律。在供大于求的市场下，无法一下子达到供需矛盾转换的条件，调价需要慎重考量。
中指研究院杭州分院研究总监 高院生
核心观点：真正意义上的涨价，并不是取决于政策的出台，现在的楼市跟两年前的楼市是完全不一样的，它不会因为一个政策利好的出台之后价格就水涨船高。
从去年下半年市场开始回暖之后，其实杭州每个板块都价格都会呈现出不一样的走势。现在的楼市跟两年前的楼市是完全不一样的，它不会因为一个政策利好的出台之后价格就水涨船高。开发商对这一轮的楼市变化，也已经能够很清楚的知道，现在的楼市价格到底怎么去定价。这一轮330新政出台之后，我觉得到目前为止，很多开发商虽然宣称对外涨价，但真正意义上的涨价，它并不是取决于政策的出台，我们要看的是目前杭州面临一个很大的问题，确实是市场现有的库存的压力很大，这个数据大家是可以看得到的。我觉得这个库存压力目前还是比较明显的。我们杭州现在还是需要差不多一年多的时间能够去化掉，这个数据对于很多的开发商来说，跟去年年初的库存压力相比，已经缓解了很多。
有两个点导致开发商不敢轻易去调价。现有的库存不是太多，但是我们潜在的压力很大，在过去的几年，杭州推了大量的土地还没有上市的。我们在2月份的时候，我们专门对杭州所有的土地项目做了一个剥离。杭州不卖土地了，杭州差不多有六千万方的量，杭州去年差不多卖七八百万方，这个量不是一年的时间去上市。第二个我想讲的是，从去年到今年大家可以感觉到，虽然市场在回升，但是有大量的项目和大量的楼盘。去年年底的时候，我印象特别深刻，滨江板块压力是小的，但是他们在销售量比较好的时候，有楼盘有提价的想法，但是这里面大的问题是旁边有一个楼盘，直接打出了比他们降很多的价格。他提价格就相当于他们的客户可能会被这个旁边的楼盘抢过去，他们必须谨慎地选择是不是涨，如果涨，涨多少。
我们每年都会有一个政策模型。会对新一年的市场做一个预判，杭州的现象库存压力比较大，其实出了杭州以外，很多的二三线城市面临高库存的压力。每个板块其实个盘在去化的时候也面临着同质化竞争的压力。就像大家产品都会去做90方的产品，但这一类的产品已 出了我们现有的客户的容量。
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