[摘要] 这个小长假,吴女士有点失望。因为一个月前,她挂出去丁桥的一套89平方米,少人问津。上个星期楼市新政出台,她燃起了希望,然后希望之火很快又熄灭了:“不是说新政出台,二手房市场很热吗,结果根本不是!”想象中客户蜂拥而至的场面并没有出现,吴女士想趁势小涨一把并卖房的如意算盘恐怕要落空了。
这个小长假,吴女士有点失望。因为一个月前,她挂出去丁桥的一套89平方米,少人问津。上个星期楼市新政出台,她燃起了希望,然后希望之火很快又熄灭了:“不是说新政出台,二手房市场很热吗,结果根本不是!”想象中客户蜂拥而至的场面并没有出现,吴女士想趁势小涨一把并卖房的如意算盘恐怕要落空了。
经历过2009年楼市疯狂的一位资深经纪人,告诉记者:2009年政府救市力度更大,比如契税、营业税退税,首套房银行利率打七折;目前的新政首套房贷利率打折,免征营业税时间5年改成2年,只是恢复了政策收紧前的状态,力度仍不及2009年。而且现在市场库存量大,投资需求被挤压,多种因素下,即使新政利好,也不会迅速拉动市场。
想投资的吴女士
无奈当了多年房东
2010年6月,吴女士买下了丁桥这套小户型,目的是投资。吴女士想法很简单,当时丁桥是主城区房价低的区域之一,自己买下的这套房子,比周边楼盘均价低1000多元/平方米。无论是从区域还是个盘来看,这笔投资还是安全的。
当时楼市的环境,行情正噌噌地往上走。吴女士觉得这个点入手,风险系数还是比较低的。13000元/平方米买入后,吴女士打算等一年半后交付,转手一卖,每平方米赚个两三千。
没想到之后房产调控政策轮番轰炸,“史上严厉的房产调控”限贷、限购政策陆续出台,杭州楼市行情急转直下。2013年,吴女士的小户型交付,她一打听,市场单价比买进时降了1000多元。
降价的不仅是丁桥。2011年至2013年,杭州的二手房成交均价整体走低,从2010年成交均价2万元/平方米,跌至18000元~19000元/平方米左右。但凡2010年后投资的新房,基本面临亏本。算上这两年的利息,亏了不少,吴女士只好暂时把房子出租,等待时机,从投资客变相逼成了房东。
小长假只有一对看房人
心生凉意
今年3月,两会释放楼市积极信号,吴女士觉得看到了解套的希望。3月初,她把房子挂出去,边等政策,边试探市场。
经纪人苦口婆心,让吴女士按目前市场价挂牌,11000元/平方米。吴女士那个肉痛啊,算上利息,这套房子亏了三十来万了。不过吴女士想,早点脱手止损,可以拿着现金做其他投资,于是决定咬咬牙,亏着卖。
不过,挂牌半个月,看房的人只来了一组。看了房子,还没谈价格就杳无音讯。终于,3月30日,政策利好连番出台——二套首付低降至四成,营业税免征时间从5年减短至2年。
吴女士的房子正好满足了新的营业税免征时间。“房价这是要涨的势头啊。”吴女士暗暗盘算,要趁着这股势头,把房子前两年跌的价格补回来。
但吴女士的良好感觉,只维持了两三天。上周末正值清明小长假,吴女士满怀期待,觉得看房爆发期应该出现在这个假期内。左等右等,只有一对年轻夫妇看了房。期间,有房产经纪人跟吴女士联系了下,说是明确下价格,但此后再没有新消息。
过完假期,吴女士忍不住跟中介店长聊了聊,一听心里泛起凉意。店长说,新政后,看房客户比以前稍微多一点,但明确要看性价比超高,或者低于市场价很多的房子。而且他们也不着急,小长假更愿意出去玩,回来再看房。这位资深的店长感叹,尽管救市政策再现,但在高库存多房源的背景下,很难让买家激动,集体迫不及待买房的状态几乎没有看见。
买家不着急
没有蜂拥而至的看房大潮
2011年后高位入手的房子,流入二手房市场,基本处于亏本状态。不想亏本卖的就只能继续捂着。现在自住购房的二手房买家,他们考虑得更仔细,想要户型、楼层、小区位置好的房子,还有一些细节如室内采光、房间格局等也都考虑颇多。
近几天,钱报记者采访了多个区域的资深经纪人,他们有个共同的感觉:新政是促进了成交,但没有改变市场原来的状态,仍然是买方市场。“营业税免征时间缩短至2年,买家反应是,可选择的房子更多了,满两年的二手房也可以考虑。所以,他们不着急,有更多更好的房子选择。”美寓地产的市场负责人海克成告诉记者,自住时代,户型、小区位置不好,“卖相差”的房源,依然被买家嫌弃,或许连看的兴趣都没有。
新政后能快速拉动房价吗?业内人士觉得这个可能性很小。近两年,除了优质,其他二手房遭遇大跌。新房市场板块轮番陷入价格战,二手房价同时下滑,至今,二手房整体成交均价已徘徊在18000元/平方米。像吴女士的这套投资房,几乎是与市场同步下跌的。
没有想象中市场的骤然红火,淡定的依然是买方,倒是房东显得有些不淡定。那些寄希望于凭着新政的东风能迅速脱手房源或是补涨的房东,恐怕是要失望了。
单边的兴奋
撬不动淡定的市场
跌了两三年的杭州楼市,一夜之间弥漫着补涨的希望。但从市场的实际反馈来看,这种希望主要是开发商、房东的单边兴奋。买方市场依然淡定。
一个不容忽略的客观事实是,目前楼市房源多,选择大,且这两年刚需持续消耗,投资客销声匿迹,整体需求量在缩减,利好出台后楼市成交放量,但涨价的市场基础比较薄弱。另外,缩短免征营业税时间,政策层面更利于盘活二手房市场,撬动改善需求。换句话说,二手房交易是否活跃,直接关系到改善需求能否被激活。
从数据上看,房产新政出台一周(4月1日至7日),杭州主城区日均成交量102套,与3月主城区二手房日均成交119套相比,甚至还略低。看来,成交兴奋点尚未到来,改善需求的释放还将是个缓慢过程。
利好不断下
老旧二手房却难受益
我的一个朋友,近因为楼市政策利好不断,动了想换房的念头。但是在咨询了关于板块关于楼盘的各种问题后,后来了一句:“唉,可是我现在的房子不好出手啊。”
朋友的房子是市区的二手房,上世纪90年代的,2009年买入时的价格和现在比起来,甚至还略高。但是因为是老旧房子且没有学区概念,银行需要买家首付五成以上,贷款年限多也只有20年,所以买家来看过朋友的房子后基本上都放弃了。确实,对于买房主力的85后来说,谁愿意去接手这样的房子?
事实上,市区的老旧二手房价值下滑已经成为一种常态。像朝晖、德胜、大关、翠苑等上世纪八九十年代的老小区房源,因为小区居住体验感差,存在停车难等问题,房价这几年逐步下降,而且成交量也已经慢慢滑出前五名。我记得朝晖的房子,之前单价高卖到过2万元以上,现在的挂牌价也才1.6万元。
老旧二手房的量价齐跌,反映的是一种市场走势。在二手房交易中,市区的次新房、比较受欢迎。相比较而言,那些老旧二手房因为银行贷款门槛高,就不那么受待见,对房东来说,转手变得越来越难。而如果这些潜在的改善购房者手里的房子不那么容易脱手,一手房市场的改善盘就很难有起色,那么市场的繁荣也就只能是虚假繁荣。
理论上,市区的老旧房子拥有不可复制的好地段,只要熬得牢,都存在拆迁补偿的可能。但是对大多数人来说,如果有条件能让自己有更好的居住空间,不如早一点行动。
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