[摘要] 自3月30日一连串的楼市新政出台后，市场成交数据一路上扬，就连小长假都成为购房者佳看房时机，各个售楼部都是门庭若市。据透明售房网统计，新政出台7天以来，主城区一手房成交量即创羊年新高，二手房市场在营业税“5改2”的刺激下，次新房成首批受益对象，成交活跃。
虽然经历了3天清明小长假，但这一点不影响楼市的热度，自3月30日一连串的楼市新政出台后，市场成交数据一路上扬，就连小长假都成为购房者佳看房时机，各个售楼部都是门庭若市。据透明售房网统计，新政出台7天以来，主城区一手房成交量即创羊年新高，二手房市场在营业税“5改2”的刺激下，次新房成首批受益对象，成交活跃。
接二连三的新政组合拳给市场“打鸡血”
杭州主城区一手房市场成交量冲高
杭州市场行情的回升几乎是与新政发布同步进行。3月30日，当关于二套房首付比例以及营业税免征年限调整的政策出台后，当天杭州各大开发商就掀起了“夜市”活动，售楼部通宵营业，让3月底后两天的成交量迅速冲高，据统计，仅30日、31日两天，全市（含萧山、余杭）日成交量分别达到431套和538套。多个楼盘依靠这波行情实现月末、季末冲量，填补一季度因春节长假造成的业绩缺口。
而这股冲高势头还随着陆续出台的地方性利好政策持续发酵。4月3日，浙江省直和杭州公积金政策调整，进一步调高公积金贷款额度并放松二套房贷款门槛。多重利好进一步增加了开发商和购房者双方的信心。一方面，开发商对后市行情看好，在价格稳定的基础上，酝酿新房源价格上调；另一方面，购房者在市场环境以及政策利好的促动下，购房意愿回升，需求再度被激发。于是，即便是清明小长假，售楼部里依然人头攒动，除了4月5日，一周时间里杭州市日均成交量都超过200套。
根据透明售房网的统计，3月30日-4月5日新政出台后的一周里，杭州市新建商品房签约2130套，其中主城区为937套，比前一周的916套增加21套，再度刷新羊年单周成交纪录，这当中住宅签约796套，比前一周742套增加54套，日均签约114套，签约总面积为8.55万平方米。
值得一提的是，在接二连三的利好政策落地后，昨天，又有媒体爆出，住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴，这意味着楼市宽松政策还将陆续推出，对于低迷的楼市行情而言，政策支撑力还有可能增加。
新政出台一周 杭州新老盘齐发力
对于购房者来说，楼市热闹切身的感受可能是，近接到的楼盘推销电话一下子又多了起来。从市场面来说，自3月份后一周起，市场猛增的开盘数给了明确的数据支持。据相关统计，3月后一周的开盘数达到16个，形成鲜明的开盘潮。而从个盘销售成绩来看，老盘、新盘去化得都不错。
3月28日才首次开盘的凯德·湖墅借助新政刺激，转成交的速度非常快，3月30日-4月5日7天时间签约60套，位列主城区新房成交榜首，签约均价26264元/平方米。紧跟其后的绿城·运河宸园虽为续推盘，但自春节后营销动作不断，羊年首幕“漏夜排队”、新政后打球购房者时间下单等新闻事件都来自于它，在吸引关注的同时，也收获了不错的成交成绩，1周时间成交53套，签约均价27843元/平方米。此外，万科·公园大道、龙湖·春江郦城、保利·玫瑰湾、玲珑府、绿地旭辉城、万科·西庐等楼盘都在上周推出了一系列紧贴新政的推盘活动，成交量都排在主城区前十之内，而从近的预订量来看，这些楼盘都还在持续走量中。
记者从万科相关营销人员处了解到，新政出台后时间，万科杭州公司就启动了“千人大团购”活动，旗下在杭的所有在售楼盘都参与其中，称4月1日-6日期间，全系项目均不涨价，但每个项目仅限前60组认购客户，于是在清明小长假几天里，售楼部的来电、来访量猛增。而此前3月30日、31日两天售楼部通宵营业中也不乏凌晨两点下单买房的个案。
而龙湖在新政出台后也是加大推盘规模和力度。先是声势浩大地推出了杭州别墅产品的清盘活动；随后在清明小长假期间在龙湖·名景台推出“钜惠龙卷风”的活动，同样将在售房源进行特价清盘；4月4日-6日，去年销售成绩排的龙湖·春江郦城也推出了限时限量优惠活动，借机跑量的意图相当明显。
豪宅市场普遍兴奋起来了
新政的利好大的表现是在人气。新政出台周，豪宅市场立即迎来了一大波改善型购房者。
拿下杭州2015年一季度销售金额的滨江·武林壹号，4月开始继续强劲势头，或许是过去一周预定金额多的一个楼盘。据项目营销总监税国珊介绍，从3月30日到4月7日，武林壹号总共预定18套房源，预定金额4.2亿元。“3月底开始就特别好，清明三天都有8套预定，比之前好很多。”税国珊表示。按照她的说法，目前项目的销售情况甚至要好于去年10月份限购刚刚解除那段时间。
在绿城·西溪诚园，记者也获悉，这个开发了6年、拥有80万方的大盘销售也已临近尾声，目前剩下的房源数仅100多套，其中90方户型仅剩40套左右。现场销售人员告诉记者，近每天都能成交几套，而且正在酝酿价格的小幅上调，预计在5%左右，整个项目正在向总销售额170亿元冲刺。
豪宅集中的钱江新城区域同样热闹。滨江房产旗下的钱塘印象从3月30日到4月7日总共预定8套房源，预定金额7000万元。据税国珊介绍，即使在清明假期，项目每天都有20到30组的客户来访，其中有三分之一是新客户。“此前有部分客户因为首付太高而犹豫到底要不要出手，现在新政降低了首付，首付只要200多万元，减轻了他们的压力。”税国珊如是说。
同一区域的钱江御府在上周拿下了预定13套的成绩，成功入围预定前十榜单。“3月份以来售楼部人气一直不错，新政出来后来访和成交没有爆发性的增长，但客户下单的速度明显加快了。”项目企划经理陈樱告诉记者。据悉，受到舆论影响，有部分购房者担心房价会出现上涨，所以选择快速下单。另一部分客户则是顺利将已有房子出售，资金充裕，选好房源后直接下单。据了解，钱江御府自1月底首开后销售良好，项目借新政的春风，将在本月中下旬加推2号楼，全部为90方三房户型。
刚需改善人群被激活 投资客开始重现江湖
豪宅之外，刚需楼盘是“330新政”的另一大受益者。从新政首周的情况来看，成交速度加快、成交结构变化是主要特征。
萧山区的滨江·金色江南在3月底推出后一幢中央园景楼王，共100多套房源。“前期房源已经卖完了，所以直接推出新房源，销售得不错。”项目营销总监沈洁告诉记者。据沈洁介绍，“330新政”后金色江南的客户来访量加大，而且下单速度明显加快，“现在一般都是看过两次后下单，当场下单的也有一部分。”
“330新政激活了真正的刚性改善，他们的购买需求也在时间得到集中释放。”运河协安营销总监胡军辉表示。据了解，新政周，协安·紫郡的成交结构同此前相比，出现了有趣的“翻转”，大户型占到总成交的七成，小户型仅占3成。这并不是常态，不过能说明刚性改善此前太受压制。“这部分客户确实是出于生活本身的需要，对学区、地段、户型有需求。”胡军辉如是说。据了解，从3月30日到4月6日，紫郡总共成交了17套房源，而往常一周的成交量在10套左右。
在上周，还有一个楼盘表现抢眼，身为住宅受到投资客的追捧，有20%的成交都是投资客，这就是申花核心区的东方福邸。上月底，东方福邸推出一批70年产权的60方精装现房“雅舍”，目前已成交80多套。一开始，“雅舍”的主流成交客户是单身白领和周边退休老人，但“330新政”后，“雅舍”的去化突然加速，目前已经成交80多套。据了解，东方福邸“雅舍”是杭州主城区惟一在售的60方户型住宅，可谓几年一遇，而且精装单价才21500元，仅相当于申花壹号院的毛坯均价。更难得的是，“雅舍”已经是精装现房，可以让投资者回避不确定的投资风险。
滨江区政府板块的星耀城在昨天也迎来了重量级投资客，一位温州投资客一次下单10套LOFT精装修酒店式公寓，总金额达到1800万元。据悉，这段时间星耀城处于现房清盘阶段，价格优势明显，投资客频频光临成为了项目常态。
次新房集中区看房量
对于二手房市场来说，营业税免征期由5年缩短为2年无疑是个重磅利好，尤其是次新房集中的区域。昨日，记者对滨江和下沙两个区域进行调查，发现自3月30日以来，这两个区域的二手房看房量出现，而且成交量也有显著上涨。
在滨江区政府板块，汇集了东方郡、中央花城、钱塘春晓等众多次新房小区，营业税免征期由5年缩短为2年后，这里大部分的二手房都可以免收营业税，看房量在短时间内立马上升。“近一个店每天的看房量都有十多组，清明雨天都有五六组，往常一天多也就两组。”中原地产滨江区域经理秦玲玲告诉记者。
下沙的增长量更是明显。我爱我家保利东湾店主营保利东湾、观澜时代、江滨花园等小区的二手房，自3月30日新政公布以后，看房量显著增加。“以前一条组一周的看房量是120组，现在是200多组，多了近一倍。”该店店长吴武林表示。据吴店长介绍，营业税免征期由5年缩减为2年后，该片区有95%以上的房源属于免税房源。
看房量的迅速增加，也促进了成交量的上涨。“成交量比新政之前增加了一些，4月初目前已经成交了5套，放在以前的话月初可能一套成交也没有。”我爱我家吴店长告诉记者。而中原地产滨江店也在上周收获了4套成交，此前一周能有一套成交已经算是“了不起”的成绩了。
房东涨价比比皆是
营业税免征期缩短后，从营业税中解放出来的房东们开始不淡定了，涨价似乎成为了他们的一致选择。理由尽管一致，方式却各有不同。
下沙江滨花园的一个温州房东，从去年11月份开始到中介那里挂牌出售房子，当时挂牌价是85万元，一直诚心想卖，可是就是没有客户。在3月30日之前，好不容易来了一个客户，双方后商量好以78万元的价格成交，并约定由中介将定金送到温州。第二天，当经纪人在火车东站买好票正准备出发时，房东来电话说房子不卖了，让经纪人和购房者又无奈又生气。
还是在下沙，多蓝水岸有一套房子，房东此前已经和购房者约定以120万元的价格成交，等到上周经纪人和购房者准备与房东见面签约了，房东却失约了，电话也不再接。第二天，经纪人在透明售房网上看到了这套房子的成交信息，发现房东以125万元的价格卖给了别人。
也有购房者纠结价格反而错失房子的例子。在滨江有一套房子房东挂价335万元，有一位购房者看中了这套房子，坚持要330万元，表示“降价我就买，不降就不买”。双方在价格上博弈了半个多月，房东依旧没有松口。然后就是营业税“5改2”出来，这套房子十多万的营业税瞬间免去。这时候购房者提出愿意以335万元的价格成交，房东却不愿意了，直接提价到350万元，接着购房者提价到340万元，仍然没有打动房东，只能错过这套房子。
“房东涨价很普遍，营业税没有了的房子基本上都涨价了。还有税的房子就不卖了，只要再过个一年半载就可以免税，房东更愿意等。”中原地产秦玲玲如是表示。
杭州库存仍在高位徘徊
专家对价格上涨、投资需求回升持保留态度
在过去的一周时间里，市场回暖的明显表现让很多市场反应再度倾向“唱多”，甚至在新政刚出台的那几天就有“楼市库存减少千套”、“投资客重回楼市”的报道。
但根据透明售房网的数据显示，3月末杭州市区新建商品房可售155042套，环比2月末增加1118套，再次刷新各月末库存历史高纪录；而昨天下午6点记者在透明售房网上查获的可售房源数达156057套，显然比3月底又有所上涨。这主要还是新房源不断上市所致。据悉，3月杭州市区共新增批准预售8104套，环比2015年2月增加3349套，增幅为70%。
在这种背景下，专家对于这波政策对楼市行情的拉动结果判断，大多集中在价格稳定和成交上涨上，对于坊间盛传的价格上涨和投资需求回升持保留态度。
住建部政策研究中心主任秦虹认为，目前总的供求关系是偏松状态，释放改善性需求有利于消化库存，类似2009年那样价格全面高涨的局面很难出现。在她看来，在过去房价快速上涨的几年里，为了抑制投资投机性需求，对购买第二套住房均采取了从严的政策。但目前房地产市场的供应关系出现了新的变化，总体宽松部分地区供应过多，投资投机性需求也大为减少,在这种情况下，政府对房地产政策进行了优化调整。这既有利于支持和满足居民的居住升级改善，也是支持宏观经济发展的必要。政策逐步在从行政干预回归到正常状态，,市场有条件按正常规律运行。
仲量联行华东区研究部总监周志锋表示，接下来的几周将会是政府出台宽松政策的重要时期，随着宽松政策的出台，中国楼市将步入稳定期。此次政策的调整将会给中国楼市带来非常积极的影响。之前受调控政策抑制的改善型需求将逐步的释放，成交量有望迅速回暖。重要的是，此次新政传达给市场极其重要的信息，那就是中央政府希望楼市保持稳定。预计随着成交量上升，房价总体上有望企稳。“我们必须指出中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二、三线城市目前库存巨大，未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对后市成交量看好。“这次六部委几天内一起亮相出招，一方面切实降低了房贷门槛、减少了交易成本；另一方面必将大大改变交易双方的心理预期。放弃观望、积极入市。4月成交量必大增，5月70城房价环比止跌反涨。虽然此次救市力度超预期，但大家不宜盲目乐观，房价不会像上一轮救市之后，2009年下半年和2010年房价疯狂。原因是：1、经济低迷；2、货币供应增幅远小于2009年；3、很多城市库存量远大于当时。所以，大城市的自住需求，尽可以购房；但投资投机者，不宜抱太高期望。”
楼市利好政策组合拳
杭州房管局称，为充分发挥市场在楼市调控中的主导作用，经研究，报杭州市政府同意，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录。杭州限购全面解除。
2014年8月28日
央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策。限贷政策放松。
2014年9月30日
央行、住建部、银监会三部门联合发布《个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。 二套房首付标准调低。
通知同时提及，要进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。 一套房公积金贷款购房首付比例调低。
2015年3月30日
财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房交易营业税免征年限调低。
2015年3月30日
省直住房公积金中心、杭州市住房公积金管理中心先后发布通知，决定自2015年4月3日起，对公积金贷款、租房提取等政策进行调整。职工及配偶共同申请贷款的，高额度由80万元提高到100万元。
公积金贷款申请条件也相应得到了放宽，原先必须连续足额缴存住房公积金12个月以上才可以申请公积金贷款，现在调整为6个月（含）以上即可。
首套低首付比例为20%；有一套住房并已结清，低首付比例为30%；未结清贷款，低首付为40%。
调整职工个人可贷款额度确定方式，按公积金账户月均余额的15倍确定。
扩大公积金贷款发放力度，扩大公积金转商业贴息发放规模。
调整并简化住房公积金租房提取政策，每人每月500元限额提取，每年提取一次。
2015年4月3日
传闻新政后手
中央政府楼市政策储备有可能依照三步走的思路逐步释放，一是稳定住房消费阶段；二是调整供应阶段；三是楼市强化阶段。
据悉，住建部目前正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴。
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