[摘要] 3月杭州主城区二手房成交量原本就处于节后的正常回弹节奏上,据房途网统计数据显示,3月主城区共成交二手房3351套,日均成交119套,是2月份1123套的3倍左右。
不得不说,政策的威力还是巨大的。
3月杭州主城区二手房成交量原本就处于节后的正常回弹节奏上,据房途网统计数据显示,3月主城区共成交二手房3351套,日均成交119套,是2月份1123套的3倍左右。而3月30日楼市“双响炮”政策的出台,给原本正处在回暖势头上的二手房楼市,又加了一剂猛药,3月31日主城区共成交二手房220套,创下自2013年3月份以来的新高,而在一般日子里,主城区单日成交超过100套已经算是很不错了。
有卖家宁可违约也不卖
二手房市场对楼市政策的反应,一直以来都非常迅捷。
3月30日政策出台当天,许多中介公司都紧急启动了应急工作流程,重新梳理客户、回访房东以及准购房者,争取时间了解双方的心态,加快成交速度。
而在得知这么给力的救市政策出台后,有的卖家宁可违约也要终止合同。据公众房网一位负责人透露,有一位卖家之前的房子涉及营业税,考虑到这一点,当时挂牌价也相对让利了一些,但按照新的政策,他的房子已经满两年了,可以不用缴纳营业税,虽然单子已经敲定,不过衡量了一下违约成本,这位卖家毅然决定违约。
有的卖家不想卖了,有的卖家却认为卖房的时机到来了。“原来挂着也没人要,现在可能又有希望了。”卖家吴先生表示。
而现在想买房的客户也确实多了起来,许多人一看政策出台,就冲动地去下单了。3月31日,新政公布后的天,21世纪不动产签约中心的签约室里,购房者周先生在交易合同上签上了自己的名字,从今天开始他们正式在杭州拥有了属于自己的一套房子。王先生表示:“房子已经看了很久,今天终于签完了合同,挺好的,次买房,国家就送了个大,本来交易中需要我们支付的营业税没有了。”王先生说房子本来就想买,但是一看现在政策这么好,就赶紧下单了。
“现在门店里一下子热闹了许多,看房的、挂牌的、想涨价的,大家想法都很多,不过成交量确实上来了。”21世纪不动产杭州区域副总经理周晨透露。
算算新政到底能省多少
政策带来的利好相当明显,明显的就是购房首付资金的大幅度降低,通俗一点来讲,就是购房首次需要支付的款项大幅下降,因为营业税一般都被卖旁及作为卖房成本转嫁给购房者支付。以一套总价100万元刚满两年的普通住宅作为例子,如果想购买这样一套住宅,可以大致分成这两种常见情况。
种情况,首次购房者:如果购买者为首次购房,并且采用公积金贷款的形式,那么他只需要支付两成首付款,首付款为20万元。而这之前低首付款为30万元。而营业税方面,之前需要缴纳5.6万元,而新政之后这5.6万元完全可以免除,合计首付款项可以少支付15.6万元。
第二种情况,二套购房者:如果购房者已经拥有一套住房,且贷款没有还清的前提下,之前需要支付首付款60万元,而现在只需要支付40万元。而且同样可以省下5.6万元的营业税,合计首付款较之前少支付25.6万元。
从以上两个例子可以看出,购房者较之前首次支付资金大幅度下降,而且购买房屋的价格越高,税费省得越多,如果以杭州市的均价18000元/平方米左右来算,购买100平方米左右的房屋,光营业税这一块就能省10万元以上。
营业税免征实惠15%买家
根据政策,目前受益的应该是距离上次交易2-5年周期内的二手房源,这些房子到底有多少呢?
根据透明售房市场研究院的统计,2014年杭州市区共成交了35961套二手房,其中有5600余套的房子处于距离上次交易2-5年的时间周期之内。在这5600余套房子中,有4800套属于普通住宅,还有800余套属于非普通住宅。
也就是说,如果按照出台的新政策,这4800套普通住宅已经完全不再需要缴纳营业税;而其他800余套非普通住宅的营业税,也从全额缴纳降低为差额缴纳。整体而言,如果参照2014年的成交比例来看的话,营业税免征期限调整带来的受益购房群体,大概在15%左右。
在二手房交易环节的各种税费支出中,营业税是大的一笔交易成本。高达5.6%的税率,使得不少二手房购房者需要缴纳数万元到数十万元不等的营业税。还是以2014年为例,4800套普通住宅,共计缴纳了营业税3.39亿元,如果按照新的营业税政策,这部分房源就可以免征,平均每户可以节省7万元的营业税。另外800余套非普通住宅,如果参照新的营业税政策,将从全额缴纳变成差额缴纳,考虑到过去5年杭州房价整体下跌的现实,差额缴纳意味着很多房源已经等同于免征。也就是说,实行“营业税5改2”新政,二手房购买者至少节省了4亿以上的购房成本,并有5600户左右的购房家庭因此省下一大笔钱。
改善性需求已成为主流
记者从21世纪不动产签约中心了解到,从3月份以来在21世纪不动产成交签约的数据里,成交面积在100平方米以上的大面积二手房占到了43.82%。这一数据较2014年整年的平均水平33.76%,整整提高了10个百分比,这从一定程度上说明市场对于大户型的需求在增多,客户正从首套刚性需求逐步向改善刚性需求改变。而新政的出台,也正是为了进一步迎合改善刚性需求的健康入场。
我爱我家市场研究部一位负责人认为,组合政策的出台,有效的降低了购房门槛、减少了交易成本。目前杭州周边的很多次新房楼盘多处在2到5年之间,此次营业税的调整,将加快这部分房源的活跃度。
另外,虽然从购房者的角度来看,会省去一些费用,但是从门店挂牌房源来看,没有了营业税,有部分房东已经准备开始把挂牌价格上调,但大部分还是在静待市场后期变化,目前的市场反应都是暂时的,不过预计接下来一段时间市场成交量还可能会持续活跃。
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