[摘要] 地产热了！继上周住建部和国土部联手出台新政，优化土地利用和商品房尾房使用后，3月29日下午新政出台。首先是央行将调整二套房首付比例的传闻终落地，下午5点，央行、住建部、银监会三部委联合发文，调整个人住房信贷政策
地产热了！继上周住建部和国土部联手出台新政，优化土地利用和商品房尾房使用后，3月29日下午新政出台。首先是央行将调整二套房首付比例的传闻终落地，下午5点，央行、住建部、银监会三部委联合发文，调整个人住房信贷政策——
1、首套房贷款未结清，购买普通自住二套房，低首付比例降至40%；具体首付款比例和利率水平要根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定；
2、公积金贷款购买首套普通自住房，低首付比例降至20%；
3、首套房贷款结清，公积金贷款购买二套普通自住房，低首付比例30%；
4、鼓励金融机构继续发放组合贷。
就在市场对于在限购政策没有取消的情况下，仅仅降低二套房首付比例，感到略有失望的时候，财政部一纸关于调整个人住房转让营业税的文件再次挑逗了市场的神经——
1、个人普通住房转让免征营业税的年限，从5年缩减为2年，不满2年全额征收营业税；
2、 非普通住房转让，不满2年全额征收营业税，满2年后，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、3月31日起执行。
两个新政都针对普通住房和非普通住房进行了政策划分，那么啥是普通住房呢？根据2010年的相关规定，普通住房必须同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；2、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下；3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
以北京望京地区一套80平米的房子为例，房本3年，该地区指导价为2.5万/平米，按照5.6%的营业税计算，新政前，该房子出售要征收11.2万的营业税，新政执行后，这11.2万元就全免了。
业内人士分析，2014年9月30日，央行对住房信贷政策进行了调整，放宽了首套房的认定标准，时隔半年再次调整，原因在于：长期来看，我国住房刚性需求仍然不小，前期政策主要是为了抑制过热，二套房首付比例高达到70%，偏于严厉，存在调整空间。随着房地产市场进入调整期，房地产金融政策需要回归常态，区域性差异化、市场化是未来方向。
宗 良 中国银行国际金融研究所副所长：目前首套房30%的首付比例，从国际上来，还是比较合理的，但是60%到70%的二套房首付比例不合理，尤其是目前情况下，在房产税可能出台的前提下，居民的自住或改善性需求都比较真实，不是过去那样的投机，我们需要做一个合理的调整。
秦 虹 住建部政策研究中心主任：我认为现在的房地产市场供求关系进入一个新的阶段，从过去的总体偏紧、部分地区过紧，转到现在总体偏松，部分地区过剩。这次信贷政策调整，有利于房地产市场销售，有利于首次购房和改善性需求的释放。
个人住房转让营业税的调整对于市场来说应该是的利好，有助于促使交易成本下降，刺激市场需求。
白景明 财政部财政科学研究所副所长：这次的政策是一个减税的政策，等于你可以多得了三年的好处，政策力度是比较大的。它有两点好处，一个是活跃二手房的交易市场，第二可以促进房地产市场多层次发展，因为人们满足住房需求不能完全依赖于新房，还要把旧房盘活。现在我们的存量房，量是比较大的，原来的交易成本比较高，现在降低税收成本，可以直接活跃市场。
宗 良 中国银行国际金融研究所副所长：首付比例下调+税收减少，可以实际减少购房者的负担，扩大真实的购房需求。
现在问题来了，你是准备放手买房还是出手卖房呢？
中金公司报告认为这次的政策组合拳超预期：1、二套房首付比例调整或将拉动销售额多增加5%；2、如果未来二套房按揭利率下调到基准利率，相当于名义房价下降大约5%左右；3、公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%—10%的新增需求；4、营业税减免将影响市场交易中大约20%的二手房屋，其有效房价将下降5%—6%；5、继续看多地产股，还有20%的上行空间。
民生证券认为：1、本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。2、房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀；3、房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一；4、地产政策还可能进一步松动，不过北京上海放开限购的可能性较低；5、货币政策将继续宽松，继续降准势在必行，4月概率大；6、基建投资将继续加码。
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