[摘要] 大部分媒体认为，李克强总理在今年一月底在达沃斯有关中国房地产的讲话中，是给楼市送来了一颗“定心丸”，传递了“中国信心”。但这次发布会之后更多的业内人士认为，总理的回答显示出中央政府对房地产稳定发展的基本期望。
大部分媒体认为，李克强总理在今年一月底在达沃斯有关中国房地产的讲话中，是给楼市送来了一颗“定心丸”，传递了“中国信心”。但这次发布会之后更多的业内人士认为，总理的回答显示出中央政府对房地产稳定发展的基本期望。
话犹在耳，市场就在非常短的时间内做出了联动反应。首先是上海公积金个人贷款额度明确上调，这预示着包括一线城市在内的房地产市场坚冰开始融化。
随即杭州也传出公积金贷款额度将会提高的消息。更有知情人士透露，未来几天之内，各地暖市支持稳定房地产市场的政策都会陆续出台，包括二套房贷的6成首付以及1.1倍利率，都会做出调整。
即便当下所有消息都还没有得到主管部门的确认，但诸如“回暖”、“升温”、“春风”、“抢购”，这些在房地产市场销声匿迹了多年的重磅词语终于又迅速回到了我们耳边，且带着极强的渲染力。
房地产市场真的“回暖”了吗？这应该是买卖双方现在关注的问题。
成交量涨了，售楼处热了
就拿杭州来说，上周全市的开盘数量达到9个，创节后推盘量新高。根据开发商后续的统计反馈，成交量都如上周末的天气这般，“非常热”。
其中钱江新城核心区的望江府推出15套准现房，开盘10内就成交了4套房源，当天售罄；位于钱江新城二期的德信大家·钱江府推出50套89-138平方米房源，也售罄。另外如中旅·紫金名门、恒基·旭辉府、黄金时代等，成交量均在八九成以上。
即便是一些还没有达到开盘节点的项目，也都忙得不可开交，用营销人员的话说：“好像一夜之间回到了几年前的楼市环境，周末来访客户多到没有喝水的时间。”
准备在近期首次开盘的凯德·湖墅就是“忙点”之一。除了项目本身的置业顾问之外，还有两家营销代理公司的销售人员也在销售部驻场，全力接待认筹客户。营销负责人李瑛介绍，此次推的是89平方米一线运河景房，从目前来看客户量远远大于推盘量。“尽管认筹量已经饱和，但每天仍在增加。”
西溪板块的绿城·西溪诚园已经处于尾盘销售阶段，令人意外的是近售楼处也能用人头攒动来形容，并且几乎每天都能有成交或者预订。置业顾问告诉记者，没想到项目要收尾了，反倒是随着市场行情又火了一把。
这仅仅是杭州楼市当中非常典型的几个案例。
回顾“两会”期间针对房地产市场释放的利好信号，以及近日来多地调整公积金政策，楼市预期正在提振，重点城市的推盘量和成交量的确呈现上涨之势。
根据中指研究院近的数据统计，上周（3月16日-3月22日）包括一线城市在内的十大重点城市共有开盘项目51个，累计推出新房源超过6000套。该数据还显示，上周受监测的城市中，一线城市成交面积环比上涨12.7%，二线代表城市中近七成的成交量出现环比上涨。
实际成交数据依旧处于历史低点
看似所有呈现在眼前的景象以及统计数据都在说明楼市确实回暖了，但市场根本不能用单一数据来评判。以史为鉴，可以知兴替。
如果把这些成交数据分解到每一周来看，自羊年春节开始到上一周结束，每周成交量确实都在递增：周（2月15日-2月21日）包括余杭、萧山在内的全市成交量为285套，其中杭州主城区成交商品房100套；第二周全市成交环比增量70.5%达到486套，主城区成交环比增量185%达到285套；第三周全市成交环比增量78.3%达到867套，主城区成交环比增量27%达到361套；第四周全市成交环比增量16%达到1009套，主城区成交环比增量34%达到482套；第五周全市成交环比增量48%达到1489套，主城区成交环比增量46%达到702套。
农历新年至今一共5周，成交走势画出了一条非常坚定的上扬线。但如果把这5周的数据和今年1月份、2月份以及2014年12月出现的翘尾行情相对比，任何一周的成交量都只能占比以往成交量的几分之一。甚至要把这5周的成交总量全部相加，才能勉强超过12月后一周的商品房成交量。
2014年12月份，杭州每一周的商品房成交量都在2700-2800套左右高位运营，进入2015年则成交出现下跌。
也就是说，现在我们所看到的艰难攀升至千套以上的“回暖”，并不能称之为传统意义上的升温，更与“市场火爆”毫不沾边。而更像是市场跌至冰点之后呈现出的一种复苏状态。并且，复苏之路根本不像想象中这样顺利。
用一句话概括说，现在的复苏，其实都是用降价割肉换来的。
割肉求量，高成交量的背后都是低价在撬动
“住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，鼓励居民自住型住房和改善型住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”
房地产市场的需求是刚性的，这是李克强总理在两会后的记者招待会上给楼市定下的基调。此基调一出，也就意味着购房者在意的房价问题，必须尽量贴近刚性需求的路线来走。
其实开发商对此完全心领神会，所以我们不难发现，只要是销售量上得去的项目，都是有魄力把销售价格放下来的。因为开发商早已深谙此道，政策只是打在心头的一剂剂强心针，想要激发购房欲望，没有价格的刺激一定是不行的。
现在我们再回过头来分析一开始提到的那些热销楼盘。
德信大家·钱江府共推出50套特价房源，起价144万元/套起，总价165万元封顶，折算下来的单价仅仅18300元/平方米一套，这个价格相当于比2015年春节期间加推的一批19000元/平方米的特价活动，还要便宜700元/平方米左右。用当天下单的购房者的话来说，“160万元能在钱江新城买一套新房非常划算，毕竟现在在景芳买一套年代很老的二手房也要这个价格。”
另一个楼盘望江府也是依靠同样的办法来获得快速成交。15套特价房源的面积都在160-185平方米之间，实景现房，也是整个项目当中仅剩的住宅房源。从销控表上来看，这批房源都在此前售价的基础上直降50-60万元/套，营销负责人虞晓骏也直言，这是望江府开盘至今折扣力度大的一次。正因如此，才会有10内成交4套的骄人业绩。
再如绿城·西溪诚园，拿出了几十套尾盘搞一口价的优惠活动，其中一套140平方米的一层房源总价为330万元，折算单价仅为23571元/平方米，甚至低于这期房源的成本价（地价成本加上施工、精装成本）。据悉，这套房源一经挂出就被迅速买走，其余特价房源也都非常好卖，均价不超过32000元/平方米。
和以上几个项目一样把部分房源的价格降到“地板上”以求成交量，这样的销售手段全杭州不胜枚举。
近日申花板块的标志性楼盘欣盛·东方福邸主推一批70年产权的精装小公寓，面积在60平方米左右，总价在130万元上下，单价大约是21600元/平方米左右。这批房源位于1号楼、曾经在2012年开过盘，当时的总价大约在160万元/套左右，均价为26600元/平方米。时隔三年再开盘，价格非但没有涨价，还优惠了30万元。记者从售楼处得到的消息称，这批小公寓卖得非常好。
位于超山景区的龙湖·香醍溪岸近也在做清盘优惠，给出的价格让人大跌眼镜。其所推的城市别墅以每套240万元起的超低总价刷新了杭州排屋别墅的价格底线，开发商方面也称这是他们的优惠幅度。因为就在半年之前 ，即便是香醍溪岸的一套中间套排屋，售价都不低于300万元/套。
城北板块的滨江·万家名城即将推出二期房源，房源面积在89-138平方米之间，总价90万元/套起，相当于便宜的一套房源单价仅仅在10110元左右。这和一期销售时13000元/平方米左右的均价相比，二期新开又有一定幅度的优惠。
“过去高杠杆，传统的做法在今天很难继续。现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。”3月24日，中国房地产业协会副会长、绿地(集团)有限公司董事长张玉良，在中国房地产500强测评成果发布会上直言。
新城控股副总裁欧阳捷也表示，现在大多数二三线城市房价已经没有上涨空间。因为地价正在向下调，而当地改善型需求也大幅下降。而且他毫不避讳地表示，现在只要销售价格稍微往上抬，销量就立刻下来。城市库存很大，需求量却不足，“单独涨价，还会变成众矢之的。”
70个大中城市里杭州“领跌”
以价换量早就不是个别开发商的偶然性做法了。所以为什么今年至今没有“价格战”一说，因为几乎所有开发商只要是开盘，都会在价格上做文章，价格已经不是项目和项目之间的博弈，更像是每一个楼盘这次开盘和上次开盘之间的竞价。
据新华社消息，国家统计局浙江调查总队新数据显示，2月份浙江省住宅销售价格同比、环比均继续下跌，且同比跌幅进一步扩大，其中杭州同比下跌10.8%，在70个大中城市中“领跌”。
调查数据还显示，与上年同月相比，浙江省新建商品住宅销售价格下降8.4%，同比降幅比1月份进一步扩大0.3个百分点，11个设区市价格全部下降；与1月份相比，全省新建商品住宅销售价格下降0.4%，11个设区市价格也全部下降。
二手房价格也继续呈现下跌态势。与2014年同月相比，全省二手住宅销售价格下降6.0%，11个设区市价格全部下降；与上月相比，全省二手住宅销售价格下降0.4%。
为了产生实际的成交量，杭州近期的商品房价一直在下跌，且跌幅领跑。可见这其中的价格让步究竟有多明显。
“回暖”，其实更多是信心层面的回暖
在经历了十年的高速发展后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段，各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。
记者从杭州名楼中心了解到，他们每周都带领温州、台州等异地购房者来杭州各个楼盘看房，但即便政策向好、楼市升温，也几乎看不见投资客的身影。全部是以自住购房需求为主。“经过数年高压调控，买房不再是一种为保险的投资手段，就连有自住需求的购房者都不会贸然入市了，往往要来杭州很多次、比对很多楼盘以后，才会决定下单。”名楼中心的负责人如是说。
所以在地产进入新常态阶段，首先是不同城市的表象将进一步分化，例如楼市普遍过剩、人口导入有限的三四线城市，房地产市场将会进一步恶化；其次是就连同一个城市当中的不同区域，也会因各种因素的作用造成分化加剧。
资深房地产评论员专家认为，近几年，官方在重庆和上海强行征收房产税，这是致使中国房地产市场出现今天这种情况的根本原因，同时是对人们财产安全信心和社会未来预期的重大打击。
然而，“稳增长”是2015年整个经济工作的重中之重，是房地产政策根本转向的逻辑，所以他认为，未来从中央政府到地方政府一系列救市措施都可以期待。但是这些救市措施能否拯救市场，仍然是一个问号。
《央广财经评论》报道称，当下春风拂柳，寒冰消融，上海公积金个人贷款额度上调预示着包括一线城市在内的房地产市场坚冰开始融化，新一波房地产政策“春风”吹来。其实，这里所提到的春风，更多的是吹进买卖双方内心的暖风，它未必会在短时间内对量、价起到太大意义，但至少会在提振信心的层面起到积极作用。
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