[摘要] 两会期间，政府工作报告中释放出支持居民自住和改善性住房需求信息，令楼市备受鼓舞。有业内人士指出，按照现在的政策基调，今年仍有不少利好可期。
两会期间，政府工作报告中释放出支持居民自住和改善性住房需求信息，令楼市备受鼓舞。有业内人士指出，按照现在的政策基调，今年仍有不少利好可期。就杭州而言，改需市场去年下半年以来就表现出了巨大的爆发力，今年3月以来，中高端产品、大户型房源也率先发力，表现抢眼，如果有新的利好出现，改需市场完全有可能再次迎来一波火爆行情。
另一方面，杭州楼市大户型积压仍然严重，今年又是中高端产品集中入市的一年。专注于这一细分市场的楼盘或开发商能否成功舒困，仍有待观察。
两会释放支持“改需”信息
3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。
对此，有专家分析指出，从政府工作报告再提稳定住房消费，坚持分类指导政策来看，未来将分区域、分产品结构两方面进行分析指导。三、四线城市将出台倾斜性政策尽快去库存；一、二线城市，由于库存压力相对较小，政策放松的口径相对小于三四线城市。
而从产品结构来说，对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至可以用到上海十年前使用过的政策——退税，来刺激住宅消费；对于高端改善型为主的产品，本身在市场上的供应占量少刻采取交易环节上采取收税，取代限购行政调控。
远洋集团杭州公司营销总监张民表示，这对于改善需求来说无疑是一大利好，特别是针对首次置业在政策导向上的松绑，而近期开始慢慢进入销售旺季，改善类住宅也卖得特别好。
一般来说，改需主要分为两块，一块是高端改善性需求，就是为了提高居住品质而换房的这部分购房者；另外一部分是刚性改需，也就是有了孩子，一家三代已经不够住了，确实有需求被迫升级的这部分改需群体。
政策调整后，特别是刚性改需或将释放出巨大的能量，尤其值得期待。
杭州改需市场爆发有迹可循
实际上，去年下半年，随着限购限贷的放开，杭州不少中高端楼盘以及豪宅项目都出现过集中成交，滨江武林壹号、远洋大河宸章、滨江城市之星、绿城西溪诚园等都取得了不错的成绩。这说明杭州改需市场确实有很大潜力。
今年3月以来，改需市场的表现明显好于刚需市场。以上周（3月9日-15日）为例，杭州主城区新房成交量排行前十的楼盘中，大多是改善型房源，为大户型或豪宅类产品。
像运河天城国际、绿城西溪诚园、滨江金色黎明平均每套成交面积都在100平方米以上，运河天城国际平均每套成交面积更是达到近198平方米。
天阳尚城国际签约21套，位居上周签约，签约面积为1971平方米，签约均价17600元/平方米。运河天城国际和绿城西溪诚园分别成交13套，签约面积分别是2572和1389平方米，签约均价21276元/平方米、32633元/平方米。
接下来，杭州改需产品的备货量也十分充足。在开盘方面，据统计，近期有20余个改善项目即将入市，主力户型面积均在120平方米以上。其中，如绿城西溪融庄、世茂天宸等推出的均只有大户型的房源。
像云都美浓小镇、阳光城上府、华润新鸿基天峦等楼盘，预计将推出排屋和联排别墅，户型面积在230-380平方米不等。
此外，不少楼盘推出的户型面积都较为丰富，89平方米的小户型与120平方米以上的大户型均有。
今年中高端成交量预计稳中有升
对于改需市场的潜力，远洋集团杭州公司营销总监张民表示，中高端住宅市场前几年一直受限购、限贷政策压制，去年下半年以来虽随着政策放开改善型购房需求得到了一定程度的释放，但仍然具有较大的潜力，预计成交量会稳中有升。
张民指出，从供应来看，今年市场上既有品质又有性价比的房源还是有不少的。另一方面，目前政策方面利好不断，竞争环境比去年要好，短期内整体价格并不会下调。
双赢机构总经理章惠芳表示，限购令、限降令大大抑制了市场对大户型房源的需求，房源的销售速度远远不及上市速度，导致市场上中大户型的滞销。加上大户型高总价，一般购买人群负担不起，造成大户型存量的一再攀升。
章惠芳指出，在这样的市场下，开发商积极调整产品结构，以先推小户型、缩小大户型比例或大户型分割等手段来适应市场，而目前大户型存量房较多，甚至有的楼盘小户型卖完了，大户型还有大量房源剩余，这也导致了大户型供求不平衡，对于今年来说，如何在政策窗口期顺利走量才是关键。
透明售房研究院院长方张接表示，自去年限贷、二套房认定标准松绑以来，从10月开始至今大户型有10%的成交上涨，而目前两会支持改需客户，对中高端市场是一大利好。虽政策刺激对购房者入市有促进作用，但杭州市每年需求量相对稳定加上改需产品存量去化周期比刚需产品更长，后期改需成交量会有小幅提升但不会大涨，价格仍将保持稳定。
●延伸阅读
改需市场可能会迎来哪些利好？
由于目前国家将支持居民自住和改善性住房需求，但是具体的实施方案尚未出台，而中原地产首席分析师张大伟在接受采访时曾分析，目前二套房6成-7成的首付比例相对偏高，政策调整的话，二套房首付比例首先可能会出现下调。
另有专家表示，除首付比例调整外，不排除有更多的城市进行税费减免等政策，譬如，进一步降低住房交易税费，短期内实行购房所得税抵扣政策等，此外，或会针对住房支付能力不足的低收入阶层在一定条件下予以购房补贴或拓宽商业地产融资渠道，尽快开放REITs(房地产投资信托基金)通道等来支持改善需求。
另一方面，整体来看，2015年的房地产市场政策面将明显宽松。改需和刚需都会处于正常的状态，即两个群体都是楼市购买力的重要组成部分，至于会不会出现井喷，还很难说。
此外，有业内人士表示，从去年底至今，中央陆续推出一些措施，各地方政府也开始实行购房与户籍捆绑、减免流通环节税收等救市措施。政府对于地产行业的调整将是一个渐进的过程，业界对政策的预期是：相信政府会继续推进调整，未来还会陆续有措施出台，以达到汰弱留强、建立规范、稳定供求关系的目标。
对于改需客户购房，有专家建议，跟刚需客不同，改需购房者不会一味追求价格，对房子的品质更有要求，所以在选择房源时，开发商的品牌、房子的外立面、精装细节，甚至园林的布局建造都在购房者的考量范围内。今年的改需房源也不算少，而且不少都是存量房，已经到了准现房的标准，对住房要求高的购房者不妨多去现场走走，到实景样板房里感受一下再考虑下单。
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