[摘要] 时值3•15来临之际，细数近年来购房者与开发商发生的那些事。通过典型案例的整理和介绍，结合律师的法律分析与专业点评，能够对购房者起到警示和帮助的作用，同时，也能够对开发商起到监督、对房地产行业发展起到促进的作用。
纵观中国房地产行业近十年的发展，“房价”一直是核心词。对于开发商来说，如何通过一个项目赚取更多利益，是其为关心的话题。所以，建设的成本越少越好，而出售的价格则是越高越好。而对于广大购房者来说，在房价高企的当下，如何购得一套物美价廉、居住舒适的房子，则是纠结于心的大问题。2013年，“房价”上头条的次数仍然傲视群雄，而关于购房者与开发商的各种“故事”也不断涌现。
时值3•15来临之际，细数近年来购房者与开发商发生的那些事。通过典型案例的整理和介绍，结合律师的法律分析与专业点评，能够对购房者起到警示和帮助的作用，同时，也能够对开发商起到监督、对房地产行业发展起到促进的作用。
开发商罪状一：开发商同楼盘降价幅度大
相关报道：2014年2月22日下午三点多，杭州一项目楼盘模型被愤怒的人群掀翻了，买房人都身穿印有“×××：欺诈销售，我要退房”字样的T恤衫，把一腔怒火发泄在沙盘上，即使二十多个警察和三十多个保安都没法阻止他们。
这一事件肇始于马年伊始杭州房产商的降价促销。据悉，该项目的起售价每平方米剧降6000元，至11800元。砸售楼处事件在降价的第三天发生了——之前以较高价格买入该楼盘物业的业主对此愤怒不已，其中有人的房子一夜之间贬值了50万元。
焦景收律师点评：杭州出现所谓“房闹”，在房地产行业并不新鲜。业主之所以出现房闹，开发商并非一点责任没有。有个别开发商采用分批次预售的方式，营造房源紧张的氛围，业务员将房屋描述的天花乱坠，还附带只涨不跌的口头承诺，这造成购房者载几近丧失判断力的情况下购房。然而，没过多长时间，开发商又因为市场情况抛出房源更好、价格更低的房子来。作为老业主来说，肯定有被欺骗的感觉。所以，开发商或者开发商的销售员还是存在虚假或不实宣传的过错的。
然而，房屋的涨跌更多是由市场决定的，项目下调房价，虽然给老业主带来心理上的不平衡、实际上的损失，但是，如果双方在购房合同中没有关于“同项目中降价即补偿”的约定，老业主的“房闹”无法解决问题。所以，购房者在购房时，唯有做到项目调查清楚、合同约定明晰，在尊重契约的前提下，合理合法的主张自己的权益。
开发商罪状二：承诺不兑现
相关报道：2011年11月6日上午，北京，持续了一周的浓雾终于散去，难得迎来一个晴天。但某项目的数百名业主却没有心情享受户外的阳光和周末的闲暇，因为就在几天前，他们中间有人听闻小区的配套小学——芳草地国际小学富力分校要从总校“脱离”。
这条消息很快在业主们中间传开，“傍上”的名校可能变成普通学校的恐慌蔓延开来。随后，消息的真实性也被朝阳区教委小教科证实，越来越多的业主加入维权群。
焦景收律师点评：对于一些70、80后的刚需们，在北京购房有两个原因，一是“我想有个家”；二是“一切为了孩子”。所以，置业者在购房的时候，除了关注常规的地段、配套、交通等情况外，尤其关注的是项目属不属于“”，有没有“名校入驻”。而一些开发商正是猜中这些置业者的心思，纷纷打出“名校入驻”、“项目即将划入某某学区”的旗号，将房子挂上“”标签，以期招来更多购房者。
然而，开发商的宣传要严格遵守实事求是的原则，不可虚假宣传。虚假宣传造成业主陷入错误意识表示，那么很有可能被认定为欺诈。高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，开发商存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，业主享有双倍索赔权。
虽然该解释对因其他原因受欺诈购房业主可否要求开发商退房并双倍返还购房款没有规定，但该解释也没有否定开发商采取其他欺诈手段诱骗购房后，置业者追究其退房并双倍返还的权利。从公平的角度来看，有的业主之所以购买某处房屋，就是冲着开发商“名校入驻”的承诺去的。如果开发商“名校入驻”的宣传是虚假的，进而诱骗置业者购房的，人民法院应当支持置业者要求退房并双倍返还购房款。如此以来，既可严厉打击开发商虚假宣传之风，又可保障置业者的合法权益不被侵害。
开发商罪状三：购房者迟迟拿不到产权证
相关报道：某项目4、5栋楼的交房时间是2012年12月30日，但开放商至今未办理《建筑工程规划验收合格证》以及《建设工程竣工验收备案证》，从而导致两栋楼300多户居民无法办理房产证、土地证，引发了众怒。
焦景收律师点评：由于开发商的原因，造成购房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同、赔偿损失。
开发商之所以迟迟不能办理产权证，很大程度上是土地使用证、建设工程规划许可证或施工许可证不齐全，没有商品房预售许可证明或所售房屋已经抵押给第三人等一些原因造成的。如果开发商和购房者订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者解除的，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并可以要求赔偿损失，开发商应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
开发商罪状四：违规建设、销售的“小产权房”
相关报道：因为擅自在房山区建设并销售别墅，且在政府部门明令禁止的情况下仍然继续销售，北京某房地产有限公司老总被检方指控犯有合同诈骗罪，在市一中院受审。检方称，他共向16名购房人销售了房屋，获得购房款730余万元。
此案的公诉，使房企老总成为首位因建设、销售小产权房，被检方追究合同诈骗罪刑事责任的开发商，这一罪名的量刑高可至无期徒刑。
焦景收律师点评：随着北京房价的年年攀升，买不起商品房的购房人开始将目标定位在低价的小产权房上。而一些房地产开发商投其所好的同时，实质上也能够大大减少开发成本，从而牟取暴利。小产权房确实具有极大的价格优势，往往比商品房的价格低一半甚至更多，然而，小产权房的法律风险也是无处不在的。比如说：购买小产权房，房屋质量无法保证，相关配套也不完善；产权房不受法律保护，购房者不可能取得房产证；小产权房遇到拆迁，购房者很难得到拆迁补偿；小产权房无法进行继承。
小产权房的买卖合同无效。小产权房是指那些在农民集体土地上建设的房屋。开发商在开发这些小产权房时，其使用的土地性质是集体土地而非国有土地，因此开发商也不可能缴纳土地出让金等费用。开发商不能取得土地使用证和预售许可证，而购买小产权房的置业者也不可能取得国家房管部门颁发的产权证。也就是说，小产权房是“非法产物”。根据《合同法》第五十二条之规定，由于小产权房的建设本身就是违法行为，小产权房的买卖就不受法律保护，因此关于小产权房的买卖合同一般会被认定为无效。
在小产权房问题上，国家的政策非常明确，那就是禁止、打击。对于广大的购房者来说，千万不要为了这些“便宜货”铤而走险，以至于“陪了夫人又折兵”。
开发商罪状五：房屋层高不符合约定
代表案例：“想说爱你不容易”！
相关报道：“我们的项目通州区独此一家，价格优惠，不限购，买一层送一层。”通州某楼盘的销售顾问和购房者如是介绍。按照销售顾问的说法，房子层高4.3米，可以自行改造成“Loft”户型。房子很抢手，很快销售一空。2012年9月，是许多业主收房的日子。然而，当业主走进新房中时，感觉就是，将房屋改造成“Loft”户型的可能性为零。原来，由于房屋屋顶是有坡度的。经过测量，很多业主层高高处是4.15米，低处只有3.7米。
几十名业主自行建群，开始了艰难维权路。
焦景收律师点评：销售顾问关于层高的承诺，虽然从法律条文上看可以成为双方的合同条款，但是，在开发商与购房人出现纠纷时，却又难以取证，在认定上存在较大难度。不过，如果销售顾问的承诺在合同的条款中有体现，那么开发商就要受到该承诺的约束。
销售顾问在销售过程中，往往会夸大其词，甚至虚假承诺。如果购房人有证据证明销售顾问存在虚假承诺的情况，根据《合同法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》的有规定，开发商存在被认定欺诈的可能性。
由于北京房价不断高涨，如果购房者退房，损失可能会更大。在此情况下，购房者完全可以以开发商存在严重违约，要求其承担赔偿责任。另外，购房者要做到以下三点：不轻信销售顾问的承诺，除非承诺能体现在购房合同中；在购房合同中明确约定“Loft”房屋的层高，并明确房顶是否平整、有无坡度；在收房时，一定要找专业人士陪同，要验收无误后才签字确认。
开发商罪状六：强制收费
代表案例：阳台变卧室 得交封窗费
相关报道：由于北京房价高涨，与北京相距不过数十公里的河北省三河市燕郊镇成为不少购房者的置业。林姿就是其中之一，在经过多次考察后，她选中了燕郊镇一个楼盘。这个小区的价格虽然与周边区域相比不算低，但销售人员告诉她，每套房子开发商都会赠送10平方米左右的面积，折算下来，和周边区域楼盘的价格也相差无几。
2012年3月，林姿与楼盘开发商签订了购房合同。“我交完首付款后开发商一直没给我开发票，不久前，开发商突然通知我，说要再签订一份补充协议，交一笔3700元的封窗费，否则拿不到首付款发票。”林姿接到通知后很纳闷，因为不管是销售时还是签合同时，销售人员都没提过封窗费，合同里也没有提及这笔费用。
焦景收律师分析：一般情况下，购房人与开发商签订《商品房买卖合同》中对购房款、各种税费均有明确约定。而房屋一般也是按面积计算价格，按套进行整体出售。如何合同中并未约定所谓封窗费，那么购房人则可以拒绝支付该笔费用。如果已经缴纳，也可以主张退还。
如果开发商以不交费便不交房做要挟，购房者可以到住建委进行投诉，也可以诉至法院，要求开发商交房并支付交房的违约金。
开发商罪状七：“一房多卖”
代表案例：上海市某楼盘在客户交付定金的情况下，又将房卖与他人
2013年12月30日，张先生与房地产公司认购了房产，现场缴纳了定金2万元，并与房产公司约定2014年1月底签订合同。后又经双方协定于2014年2月16日交付18万首付并签订购房合同。但签约当日，房产商改口称要交20万，21日将房产卖与他人。至今定金未退。
焦景收律师点评： 要求：退定金并且合理赔偿多次来回等等损失。针对该问题，专门从事房地产法律事务研究的焦景收律师有以下分析和建议：在预售活动中，有些开发商为了谋取更大利益，往往是与多人签订“认购书”、故意设置各种障碍不签约、而后与出价高者签订买卖合同。
这种行为无疑给购房人带来极大困扰和损害。如果有证据证明开发商存在“一房多卖”的情况，那么就能视为开发商存在过错。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因开发商原因未能订立商品房买卖合同，应当双倍返还定金。如果购房人的损失远远大于返还的定金，购房人可以根据实际损失向开发商主张赔偿责任。
另外，司法实践中，出价高并于开发商签约的购房人由于不存在主观过错，属于善意第三人，所以被开发商“忽悠”的一方很难主张“要回房子”。
后，焦景收律师还建议，购房人在与开发商签订预购协议时，尽量对房屋坐落位置、房款、签订预售合同时间、付款时间、交房时间以及办理产权证时间进行明确约定。根据北京高院司法解释的规定，具备这些条款的预购协议可以视为房屋买卖合同，对双方均有约束力。
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