[摘要] 买房还是买股？“央妈”降息的“大红包”，砸出了普通投资者幸福的烦恼。
“现在买二套房可以首付三成，又降息，我很想换房啊！”任职某事业单位的陈小姐在天河区有一套70多平方米的二手房，虽然面积不大，但胜在交通、配套方便，原本抱着“将就下去”的态度，但降息却硬生生砸出了陈小姐的换房计划：“我算了一下账，如果是100万元、20年贷款，省下的利息等于我一年的纯收入！”
在某外企任职的黄先生又有不同的看法。“从去年下半年起，股市的关注度持续走高，经过近半年的观察，我觉得现在到了出手买股票的时候，央行在‘两会’前降息，对股市就是一个明显的刺激信号，相信这种刺激会贯穿全年。”
买房还是买股？“央妈”降息的“大”，砸出了普通投资者幸福的烦恼。
市场
降息才几天，广州一些楼盘已经明显感受到市场热度有所增加。“年后我们多个楼盘的咨询、来访量都有明显的增长，降息后的电话咨询量增幅明显，撇除假期后自然增长的因素外，降息带来的咨询量增幅达到30%。不限购的广佛概念盘升温更明显，现场销售人员感觉忙不过来了。”保利地产首席研究员吴定金告诉羊城晚报记者。碧桂园凤凰城方面表示，春节期间楼盘的客流量一直不错，近期来的人比之前明显增加。降息后，奥园地产录得约10%的来电咨询增长量，“可以感觉降息对市场还是有刺激作用”。某房地产网站的相关负责人表示，3月份头两天，该网站的百度搜索量达到历史第二高的水平，“感觉大家对房地产的关注度依然很高，降息把同一天实施的不动产登记的影响冲淡了”。
也有商家感觉降息的影响暂时还没能反映出来。“春节后刚启市，降息的影响估计要在周末后才能显现。近期咨询量的确多了，但不算很明显。”某大型房企营销负责人表示。
争鸣
四问楼市走势
现在买房合适吗？
开发商库存压力大PK1 有效库存明显不足
去年年底，广州楼市库存量接近15万套，创下近5年来的历史新高。市场上不乏这样的声音：楼市库存压力这么大，楼价很难涨，买楼不如买股。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，无论是国家统计局的待售面积数据，还是各城市可售、未售库存，当前都差不多处于历史高水平。从去化周期来衡量，去库存是2015年各城市楼市的重要任务。高库存压力下，必然造成市场激烈竞争，竞争将制约房价上行，特别在供应集中区域，房价仍是撬动销售的利器。
吴定金却认为，近几年，排名靠前的房企规模增长迅速，库存相应地增加是很合理的现象。实际上，这些库存有的是多年累计下来的，是根本很难销售或房企舍不得割肉的产品；有的是要等楼盘交楼后才能卖出好价钱的车位、社区铺等，但库存量把这些都计算进去，这样的统计自然会存在失真。真实的情形是，由于去年第四季度冲任务冲得太狠，加上去年的市场不算好，房企在计算库存时没有有效地加以甄别，由于担心库存压力，导致不少房企没有拿地，今年上半年或多或少会出现有效货量不足的现象。今年一开年，很多房企安排年度销售任务的时候才发现，上半年貌似有很多库存，但实际上没有多少房子可卖，而下半年的货量可能要等到今年第三、第四季度才能推出，为了不造成销售时冷时热的现象，有些开发商已经出现了惜售心理，希望通过提价的办法主动拉长销售期。“据我所知，很多房企已经陆续收回了去年年底的优惠，有的楼盘连面价都上调了。”
商家手头资金紧张 PK2 经营贷可曲线救国
在不少专家看来，开发商手头资金紧张，也是楼价今年难以上涨的另一个原因。龙斌认为，2015年房企业绩目标还是较高，完成任务的压力较大，回笼资金、抢占市场的要求较高，特别是性大型房企，在市场业绩和利润的选择前将会更倾向前者。星河湾地产董事长黄文仔也认为，现在发展商的资金链都比较紧张，所以相比更看好股市，因为楼市增长的空间不是特别大。
某知名商业银行高管赖先生告诉羊城晚报记者，现在房企要获得开发贷确实很难，因为担心房企出现麻烦事，但是通过定向的理财产品，房企要获取资金不会太难，当然，成本可能是10%-15%。“从去年第四季度开始的货币政策来看，今年的货币应该还是比较宽松，即使开发贷难以获取，但拿到经营贷却很容易，这么多房企搞多种经营，相信也有通过关联企业借经营贷曲线救国的意思吧。”中山大学岭南学院财政税务系主任林江也认为，从今年的宏观政策面来看，我国进入新一轮降息和降准周期，货币政策比较宽松，“别看楼市的库存量大，但多年来增加的货币供应量更多，对楼价会起不小的支撑作用”。
广州楼价已经很高 PK3 年底或会继续走高
有人认为，如今的广州楼价已经处于高位，未来很难有上涨空间。黄文仔表示：“对今年的楼价，我个人判断不太乐观，但是大幅度下行看来不大可能，特别是一线城市，但二三四城市楼价有下行的压力。”龙斌也认为，要谨慎看待降息对房价上涨的推动力，因为消费者目前的追涨意愿不强。其实整个市场还处于恢复增长期，多数购房者心态谨慎，未必会追涨，他们的购房行为将会影响价格走向。
吴定金认为，楼市呈现比较稳定的周期性变化，如果以价格来判断的话，基本是上升期、盘整期、下行期和筑底期四个周期循环往复。从2014年各地放松限购后，楼市已经开始下行期到筑底期的铺垫，筑底迹象在去年“930新政”时开始显现，随着央行去年11月降息、今年降准这一系列动作，更加快了楼市的筑底，现在已经开始出现触底迹象，这次降息，会让下一个上升期更快到来。“我相信，在今年第二季度，新的上升周期就会率先在一线城市和较有优势的二线城市出现。虽然现在买楼可能已经没有去年年底时划算，但至少会比今年年底划算。假如要在买楼或买股之间作出选择，我不会选择买股，至少楼市还有一个比较明显的延续性和周期性，筑底期不会马上反转为下跌期，但谁也没法保证明天股市的涨跌。”
也有人寄希望于不动产登记能促成楼价下跌，林江却认为，这很难，毕竟贪官的比例很低，对市场总量影响不大。人口红利的减少也很难在短期内撼动楼价，年轻人只是在减少，不是突然消失，30-40岁未买房的人很多，年纪再大一点的人也有改善住房的需求，这些需求的增加在十年内完全可以对冲人口红利的减少。
这次降息，对购房者来说，直接的影响是节省了购房成本，相当于利率打了折。有买家因此认为，利率已经进入下行通道，还有降息的可能，迟点再买房，在利息上或许更划算。
“房贷利率现在已经接近成本价，再降的空间不大。”赖先生告诉记者，银行实际的资金成本平均在4%以上，在扣除管理等成本后，如今存款与贷款的利息差并没有想象的多，即使利息再下浮，空间也不会很大，多只有1%左右的空间，可能远远比不上楼价上涨的速度。
专家观点
实际通胀不低，
买房不失为好选择
林江（中山大学岭南学院财政税务系主任、教授、博士生导师）：
如果手头资金充足，买房不失为好选择。一方面，降息后，在银行存钱已经意义不大；另一方面，目前通胀还比较明显，在实际通胀和降息的背景下，房地产还是有一定的投资意义。
买股票的话，个人不是太主张。多年来，中国的股市大家心中有数，股价并非完全由市场确定，风险较大，买股票倒不如购买理财产品，去年年底不少理财产品有6%-8%的年息，比存银行好得多。
上半年买股，
下半年买房
赖先生（某知名商业银行高管）：
就今年上半年的市场来看，买股票的涨幅可能会比房价涨幅明显。降息对股市、楼市都是利好，但现在的政策明显在促进股市，对楼市的态度只是不再打压而已。
而且，我认为目前国内不少股票的价格偏低，现在炒股，从资产增值的角度来说，应该见效更快。但股票投资是短期行为，到今年9月份以后或明年，房地产估计会迎来反弹复苏行情，这个时候不妨关注楼市。
文/羊城晚报记者 詹青
从本月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，这是近百日内央行第三次派发“大”。去年11月22日，央行实施非对称性降息。上月5日，下调存款准备金率0.5个百分点。央行三次出手，对市场是刺激，对房奴和准房奴来说，也是减少还贷压力的喜讯。
何时领？多数要等明年元旦后
新的贷款利率即时生效，本月1日后签订贷款合同或者已经签订贷款合同但贷款尚未发放的，均可享受利率优惠。假如是本月1日（不含）以前已经发放贷款的，调整月供的时间就要以贷款合同为准。目前大部分银行的贷款合同中采用的都是“按年调息”的方式，也就是说，房贷客户要到明年1月1日起才能开始享受降息后的新利率。也有一种浮动利率周期调整，即按自然年调整利息的方式，是从次年的同月开始调整利率。
购房者要注意合同中是否规定房贷利率随央行调整利率变动而变动。假如是固定利率，则一直以办理房贷时的利率为准。假如是浮动利率，则会注明调整日期，一般银行规定次年1月生效或者约定固定日期。
有多大？贷百万月供少还300元
金融搜索平台融360的信贷专家徐瑾分析，央行下调贷款利率，相当于在原有贷款利率的基础上给购房者打9.39折的优惠，可谓人人有份的“超级”。本次降息，5年期以上的贷款基准利率从6.15%下调至5.9%，是自2008年12月23日以来首次跌破6%，对打算贷款买房以及已购房、采取浮动利率合同的家庭来说，能节省一笔利息开支。
究竟能省多少钱？以贷款100万元、年限30年为例，降息后每月还款可节省300元左右，总计分别可节省6万元、9万元，省出一辆家用型小跑车的价钱。
政策已宽松？有折扣，审批时间缩短
羊城晚报记者调查发现，目前银行房贷政策较去年年底趋向宽松。
大部分银行对首套房贷仍执行基准利率的折扣优惠，也有部分银行针对信用好的客户、一手房客户执行9.5折利率优惠，小部分银行能打9折，降息后，9折房贷利率为5.31%，比去年上半年低了1.24个百分点，可以说是难得的折扣。目前低的房贷利率仍是公积金贷款，降息后使用公积金贷款利率为4%，当然，公积金等待放贷的时间会较长。
记者从融360网站上看到，如今大部分银行的房贷审批时间大幅缩短，从过去普遍的20-45天缩短至现在的3-10天。一位银行信贷经理告诉记者，现在各大银行的贷款额度都比较充足，审批时间自然会缩短。
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