预告:春节前末场出让明日开闸 主城4宅地48.1亿加推

房天下  作者：张春艳  2015-02-11 15:18

[摘要] 杭州市场在农历马年的后一场压轴出让大戏，2月12号揭幕，4宗主城区优质宅地，将担当明日（2月12号）出让会的“主戏骨”。12号之后春节假期来临，杭州土地市场随之进入“休假”模式。12号的出让会，也是2月份中杭州土地市场举办的唯一一场出让。截至2月10日，杭州市场仍无拟在3月份出让的宗地挂牌。

杭州市场在农历马年的后一场压轴出让大戏，2月12号揭幕，4宗主城区优质宅地，将担当明日（2月12号）出让会的“主戏骨”。12号之后春节假期来临，杭州土地市场随之进入“休假”模式。12号的出让会，也是2月份中杭州土地市场举办的一场出让。截至2月10日，杭州市场仍无拟在3月份出让的宗地挂牌。

明日仅主城区推出4宗纯住宅用地，分别位于之江度假区、西穆坞村、城东新城和景芳三堡，4宗地块合计出让面积约15.94公顷，总可建面积约39.85公顷，总起价48.12亿。

2015年2月12日杭州市场土地出让详情

之江地块

不得建低层联排或别墅式住宅建筑

距地铁6号线直线距离约1.5公里

之江度假区单元R21-B-31-01地块，出让面积54776平，可建面积104074.4平，容积率为1.9，起价9.3022亿，折合楼面起价8938元/平。

根据该地块规划条件的要求，一是“不得建低层联排或别墅式住宅建筑”，二是地块限高36米，据此，本网预计该地块可能打造成小高层。而位于该地块北面的之江九里项目的容积率为2，略高于该地块，但仍打造有排屋产品，另两个相邻楼盘嘉里云荷廷和大家之江悦，都规划为小高层建筑。

◎挂牌文件解读——

1、地块总面积为57740平，其中出让面积54776平，划拨供应绿化面积2964平；

2、地块内设置公厕一处，面积不少于60平，建成后无偿移交相关部门；

3、地块出入口设置在北侧文景路；

4、建筑高度36米以内；

5、不得建低层联排或别墅式住宅建筑，建筑形态提倡生态低排放低能耗。

地块周边同类型住宅竞品丰富，形成了较浓厚的居住氛围，基本生活配套齐全。地块紧邻大家之江悦，周边楼盘项目有之江九里、嘉里云荷廷，以及2013年11月出让的三立项目，与明日出让地块的直线距离不到1000米。

周边楼盘项目出让与在售情况

2013年11月，三立控股以底价加价100万直接竞得今日的三立项目，该项目规划为商住综合体，其中的商业部分不单有效补充了之江板块的商业配套，更因距离靠近明日出让项目，而为其添一大利好。

从2013年三立项目底价成交的情况看，明日出让项目也可能延续这一趋势。

配套解读：

交通：地块距离地铁6号线的直线距离约1.5公里。周边主干道有枫桦路和江涵路，走江涵路-之江路可抵达主城区，走枫桦路-之江大桥可滨江区。

配套：商业配套有三立项目；生活配套可依靠因与之相邻的珊瑚砂社区提供，有农贸市场、幼儿园、社区卫生站等。

西穆坞村宅地

优劣势明显

或由坤和补仓拿下

西穆坞村微型宅地，出让面积7915平，可建面积9498平，容积率1.2，起价9359万元，折合楼面起价9854元/平，高于去年10月推出的两宗项目的成交楼面价9100元/平和9107元/平。

自2009年至今，西穆坞村仅两次加推地块。一次是去年的10月30日，西穆坞村出让两宗纯住宅用地分别以9100元/平和9107元/平直接成交，由坤和与万科分食。两宗地块由两家公司联合开发，打造成“万科玉泉”项目。第二次即明日加推的西穆坞村B-83地块，位于万科玉泉西南面约1000米左右，有可能重复万科玉泉的底价成交的轨迹，并仍由坤和拿下。

西穆坞村2014年土地成交情况

竞得人或仍为坤和，本网做出此推测的理由是：1、根据挂牌文件的规定，该地块的出让口需依托“和家园”小区道路与城市道路相连。2、该地块的可建体量不到10万方，中等偏小，比较适合由某房企出于补仓的目的拿下，另外地块紧邻和家园项目，两者仅隔一条香樟东路。

该宗地块的优势在于一边靠山，占拥一定的景观资源，空气清新；另外建筑容积率较低，限高在24米以内，可打造成排屋的建筑形式，但也有两个比较明显的劣势：一是地块形状不规则；二是地块位于地质灾害易发区，地质灾害危险性评估为二级，受让人需在项目建设过程中落实好地质灾害防治措施。

◎挂牌文件解读——

1、地块内建筑高度控制在24米以内；

2、地块出让口需依托“和家园”小区道路，具体事项需在合同中确定；

3、该地块属于地质灾害易发区，地址灾害危险性评估级别为二级受让人必须按照地质灾害危险性评估报告的要求，在主题项目建设过程中落实好地质灾害防治措施。

4、因地块位于山脚，要求建筑退界应结合地质灾害评估报告中的可建设区域确定

地块周边的住宅楼盘项目有和家园、复地黄龙和山、西溪华庭、西溪君逸汇等，在售均价在1万-2万/平左右。

周边楼盘项目出让与在售情况

城东新城出让项目

楼面起价低或引发竞价

紧邻雨润项目

彭埠单元R21-08地块，位于城东新城的彭埠单元，北靠德胜路，出让面积48780平，地上可建面积12.6828万平，容积率为2.6，起价12.8122亿，折合楼面起价10102元/平，略低于去年成交的雨润项目10721元/平的拿地价和德信浙旅东宸项目10620元/平的拿地价，以及周边楼盘项目，比如曙光之城、万科草庄、金色 的成交价。因此，该地块存在一定的竞价空间；若底价成交，则获得了相对周边楼盘更为优越的成本条件，有利于地块在后期的入市定价中取得优势。

该地块紧邻雨润项目北侧，周边主干道有德胜路、秋涛北路、艮山西路和沪杭高速，距离地铁1号线彭埠站的直线距离仅约1公里左右，地铁4号线和1号线在彭埠站交汇，随着地铁4号线的开通，从城东新城前往钱江新城将更加便利，因此，该地块的交通优势非常显著。

商业配套方面，城东新城板块内规划有多个商业中心，距离该地块约1公里范围内的商业中心有太平洋银座、上海兴隆百货等；另外地块周边公园众多，休闲景观资源丰富。

地块周边在售楼盘有德信浙旅东宸、东港嘉苑、曙光之城、、万科草庄、金色 等，拿地价在9700-13000之间，在售均价在14000元/平到31000元/平之间。

周边楼盘项目出让与在售情况

◎挂牌文件解读：

1、建筑限高50米；

2、同步实施周边道路、绿化，并无偿移交有关部门；

3、地块内附建公共厕所一座，面积不小于60平，建成后无偿移交移交相关主管部门；

4、机动车出入口设置在东侧观云巷和西侧环站东路。

景芳三堡地块

需附建一所9班幼儿园

明日出让的景芳三堡JG1206-65地块，北面和南面分别东方御府和御道路一号，距离1月份成交的天阳项目的直线距离约为1.2公里，由塘工局路、杭海路、御道路和凤起东路围合而成，地块形状规则，楼面起价高过部分周边楼盘项目——东方御府、钱塘府、东润枫华和钱江府——的拿地价，仅低于御道路一号和御品湾。

周边楼盘项目出让与在售情况

根据挂牌文件的规定，JG1206-65地块规划为JG1206-65-01地块和JG1206-65-02地块。JG1206-65-01地块规划为住宅，以挂牌方式出让；JG1206-65-02地块规划为服务设施用地，以划拨方式供地。JG1206-65-02地块将建一所9班幼儿园，占地面积为4063平，容积率不大于1.0，绿地率不小于35%，建筑密度不大于30%，建筑高度不大于20米。

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