[摘要] 2014年的后一个季度，杭州楼市进入了一种近乎癫狂的状态，以每月过万的成交量，给全年划上了一个圆满的句号。不过，从新年首月的成交数据来看，“月成交过万”这样的行情已戛然而止。这是杭州楼市高成交行情的提前终结，还是蓄势前行过程中的一次短暂停歇，再次引起了市场的关注。
2014年的后一个季度，杭州楼市进入了一种近乎癫狂的状态，以每月过万的成交量，给全年划上了一个圆满的句号。不过，从新年首月的成交数据来看，“月成交过万”这样的行情已戛然而止。这是杭州楼市高成交行情的提前终结，还是蓄势前行过程中的一次短暂停歇，再次引起了市场的关注。
本月成交量约7000套
进入2015年之后，很多人都感受到了市场降温的迹象。来自透明售房网的数据表明，与前几个月相比，这个月成交的新房数量明显降了。
截至1月27日，杭州市区（包含余杭、萧山）新建商品房共成交6142套，日均成交227套。如果本月后4天维持这一成交水平，那么全月成交量7000套左右。即便后几天成交量暴涨，也不太可能超过7500套。
再来看看去年后一个季度杭州楼市的成交量。10月，2014年以来成交首次突破万套大关，达到12832套；11月，成交量略有回落，但仍然维持高位，共成交11388套；12月，成交量达到2014年高峰，共13264套。
本月1-27日的成交统计数据，已提早宣告“月成交过万”行情终结。如果本月终成交7000套，与上个月的13264套相比，可以说几乎是腰斩。这对一些市场乐观人士而言，可能是一个不是太好的数字。
事实上，去年底的时候，当楼市成交量高位运行，大多数人均认为，高成交行情还将延续较长一段时间。显然，1月成交量险遭腰斩，这一天来得似乎比预计的要快。
值得一提的是，本月的成交量中，余杭的贡献度几乎是萧山的两倍。同样是受并轨主城区的利好刺激，余杭楼市多个成交日成交量超过100套，而萧山大多数日成交量不足50套。一个关键原因是，近期萧山并未有热销楼盘开出，而以欧美金融城（EFC）为代表的余杭热销盘再次加推，斩获颇丰。
近三年排名成绩居中
不过，如果与历史同期相比，单从数字上看，本月的成交量其实算不上差。历史统计数据显示，2014年1月，杭州市区新建商品房共成交6025套；2013年1月，杭州市区新建商品房共成交7818套。
也就是说，今年1月的成交量，要高于2014年1月，低于2013年1月，排名居中。2013年1月正好处于楼市回暖期，2014年1月的市场已经出现了降温迹象。而现在的市场阶段，显然与2013年类似，从大趋势上看处于回暖期。如果对三年同期的成交量进行客观理性对比，考虑到这一市场背景的因素，本月7000套左右的成交量，也算是一个正常的成交水平。
当然，前两年的1月，当时都有“限购”，而现在“限购”早已退出。如果把这一因素考虑进去，7000套的成交量无论如何都称不上好看了。在一个较为正常的市场中，“限购”取消将会释放15-20%的有效需求，但是这一部分需求并未在今年1月的成交量中得到体现。
此外，目前的房源量，也是一年之前或者两年之前不能相提并论的。2013年1月，杭州市区可售商品房总量大约8万套，可现在已超过15万套，几乎是前者的两倍。如果购房需求不相上下，市场中的房源越充裕，成交量也会越高。再把这一因素考虑进去，今年1月的成交量与同处于市场会暖期的2013年1月相比，差距可不是一点点了。
如此看来，今年1月的成交量，即便算不上很差，但至少说不上好。突然从上个月的高位上跌下来，这对市场而言确实是一个不小的惊吓。
4月成市场“窗口期”
然而，也有不少市场人士认为，即便今年1月成交量相比去年12月腰斩，也很难说明市场已发生趋势性变化，毕竟每年的1月，甚至是每年的一季度，都是“非正常”的。
“急着买房的人，多半已经赶在去年底买了。过了年底，很多人买房的心态又一下子放松了下来，不紧不慢。”美好桂花金座营销负责人钟平向记者表示，这个月成交量大幅回落，在他看来是意料之中的事情。每年的1月都临近春节，一直以来就是房产销售淡季，无论是购房者还是开发商，心态都并不急迫。
一个值得关注的现象是，虽然目前杭州可售房源总量突破15万套创下历史新高，但是本月新开楼盘并不多，不少先前放风准备在这个月新开的楼盘，直到现在都还没有动静。也就是说，新开楼盘偏少，这也成了本月成交量骤降的一个现实原因。
“但是库存量那么大，今年的开发商肯定会削尖脑袋想着法子去卖房。这也就意味着，今年的成交量肯定会高于去年，4月份以后成交会上来。”钟平认为，今年杭州楼市究竟会怎么样，到了4月便会见分晓。
事实上，在杭州楼市的历史上，曾出现过很多次“4月现象”。2009年3月，杭州楼市跌至谷底，正是从4月份开始房价逐步上行；2012年历史几乎重演，房价从4月开始抬头向上。如果今年也不例外的话，4月份的市场表现，将会成为全年市场走势的判断依据。
而如果今年杭州楼市成交量要超过去年（91822套），考虑到整个一季度成交相对低迷的因素，意味着从4月份开始，每月的成交量要接近1万套，才可以实现目标。如果到了4月还不能重现“月成交过万”的行情，那么这一目标完成的希望就会很渺茫，除非后市有更大的利好刺激。
压力犹在期待新利好
尽管去年下半年以来杭州楼市成交量暴涨，但并没有改变供大于求的基本市场格局。
截至1月28日，杭州市区新建商品房可售房源总量已突破15.5万套，住宅可售房源也已突破9.9万套。杭州历史上成交量多的一年，也只卖了10.9万套房，目前的库存量对杭州而言无论如何也是一个不可忽视的存在。更何况，随着2013年出让的土地项目陆续上市，杭州楼市库存量还将持续攀升，库存压力至少也要到下半年才会逐步减缓。
也正因为如此，即使今年4月以后楼市成交量恢复高位运行，对于为数不少的陷入亏本泥淖的楼盘而言，短期内还无法实现“量价齐涨”，个别板块的房价甚至不排除还会有进一步下探的可能。
当然，在这样的一种市场环境中，除非有更新的利好政策，否则杭州楼市还很难“轻舟已过万重山”。种种迹象显示，2015年楼市仍将有一些新的利好值得期待。
1月中旬，杭州市国土部门调整新土地保证金政策，土地保证金由过去拍卖总起价的20%，调整为上限2000万元。按照之前的政策，若一宗总价10亿元的土地，开发商须事先支付2亿元保证金方可参与竞拍，这对中小开发商而言显然是一个不轻的负担。土地保证金“新政”，无疑将大大缓解中小开发商的资金压力。
此外，购房财政补贴，也将成为刺激楼市的一剂强心针。近期，绍兴市出台购房补贴政策，在越城区购房给予购房者购房款0.8%的财政补贴。杭州未出台过类似的购房补贴政策，但曾在2009年出台过购房贴息政策。随着越来越多的城市加入“救市”阵营，杭州出台购房补贴政策的可能性也并不是没有。
此外，银行降息、降准的市场预期，一旦得到兑现，也将有助于进一步活跃市场。而首套房贷利率优惠范围若进一步扩大，或者首付比例进一步调整，都将对刺激购房需求产生立竿见影的效果。
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