[摘要] 2015年销售微复苏，开工投资信心依旧将受压制，政策宽松将加力：我们预计随着库存逐渐下降以及银行信贷的不断支持，2015年市场销售将处于微复苏状态，但投资、开工意愿仍将受到多方压制，政策宽松将继续加力，我们预计2015年销售面积同比增长5%、新开工面积同比下降2%、房地产开发投资额同比增长8.6%。
2014年1-12月，商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，完全符合我们之前-8%的预测；房屋新开工面积179592万平方米，同比下降10.7%，基本符合我们-10%的预测；房地产开发投资95036亿元，同比增长10.5%，低于我们12.3%的预测；其中12月单月，房地产开发投资8435亿元，同比下降1.9%；新开工面积14887万平方米，同比下降26.1%；商品房销售面积18932万平方米，同比下降4.1%。
全年销售同比下降7.6%，完全符合预期，12月单月未超出市场预期：12月销售单月同比下降4.1%，全年累计下降7.6%，与我们判断的-8%完全符合，但直觉上与12月的高频数据不一致，这种背离在往年也一直存在，因为高频数据主要集中在48个核心城市的实时成交数据，统计数据来自房地产企业的填报。
后一个月由于涉及因素众多，有可能产生较大偏差，但高频数据预示的趋势将逐步得到验证，这与统计数据12月降幅大幅收窄7个点相一致，房地产2015年销售有望维持缓慢复苏的状态。
全年开工同比下降10.7%，基本符合预期，12月单月略低于市场的预期：12月开工单月同比下降26.1%，全年累计下降10.7%，基本符合我们-10%的预测。12月单月开工略低于市场的预期，是导致全年数据比我们预期的多下降0.7个百分点的主因，但考虑到开工数据的波动性较大，这种数据基本符合预期，但12月开工与往年有差距，显示开发商开发意愿依旧不足，我们预计开工信心的恢复至少要到2015年下半年才可看到。
全年投资同比增长10.5%，低于12.3%的预期，资金到位情况不如预期：12月投资单月下降1.9%，全年累计上升10.5%，低于我们12.3%的预测，压制投资的主要因素有：1.土地成交依旧偏冷；2.投资信心依旧不足；3.到位资金不如预期。其中，2014年全年房地产开发企业到位资金121991亿元，同比下降0.1%，国内贷款增长8.0%、自筹资金增长6.3%、其他资金下降8.8%(定金及预收款下降12.4%、个人按揭贷款下降2.6%)，低于市场预期，预收款的下降较为明显。
2015年销售微复苏，开工投资信心仍将受到压制，政策宽松将加力：我们预计随着库存逐渐下降以及银行信贷的不断支持，2015年市场销售将处于微复苏状态，但投资、开工意愿仍将受到多方压制，政策宽松将继续加力，我们预计2015年销售面积同比增长5%、新开工面积同比下降2%、房地产开发投资额同比增长8.6%。
投资建议：
全年销售同比下降7.6%、开工同比下降10.7%，符合我们一直预测的-8%和-10%，但投资同比仅增长10.5%低于12.3%的预测，投资受土地成交冷淡、投资信心不足和到位资金不如预期等多方面压制，预计下半年投资意愿将伴随房价和销售的微复苏而得到提振，但这将有赖于政策宽松的进一步加力，依旧建议关注龙头、京津冀、再融资和园区升级等投资机会。现阶段我们建议关注：1.龙头房企：保利、万科、招商、金地和金丰；2.京津冀及拟再融资的高杠杆房企：华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、中天城投等；3.园区创新升级：张江高科、南京高科。
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