[摘要] 这边厢杭州千万级豪宅迎来“交付季”，那边厢一批具备打造豪宅资质的宅地也蓄势待发，2015年杭州土地市场或迎来一个暖暖的开局。
这边厢杭州千万级豪宅迎来“交付季”，那边厢一批具备打造豪宅资质的宅地也蓄势待发，2015年杭州土地市场或迎来一个暖暖的开局。
根据杭州市国土局目前挂出的出让公告，春节前杭州主城区将有6宗纯宅地出让，预计出让总价在70亿元左右，和去年整体趋于平淡的市场行情相比，这已算是一个不错的开始。据了解，这6宗地块中位于钱江新城一二期的地块就有3宗，有的在传统豪宅扎堆的板块中，有的则在新崛起的钱江金融城，尤其是去年诞生总价地王的钱江金融城将再推一宗总价超过25亿元的重磅级地块，在中海、万科等一线房企项目环伺的板块，谁会全新入驻，这让人充满好奇。同时，这三宗地块也都有打造城市豪宅的条件，是本土大鳄继续掌握话语权，还是外来实力房企夺得品牌落地制高点，同样值得关注。
此外，之江度假区板块、城东新城板块以及留下西穆坞村都有宅地推出。对于西穆坞村的迷你宅地，似乎坊间已有消息传说坤和将收入囊中；而之江度假区板块与城东新城板块都属于供应量、库存较大的板块，前者的去库存压力尤其突出，价格下行趋势依然明显，至于城东新城板块虽目前有不少热销楼盘，但竞争激烈，无论开发商选择进驻哪个板块，都非常考验其产品打造能力、销售能力以及品牌市场接受度。
2015年的杭州土地市场风往哪里吹？1月27日、2月12日两场土地出让会将见分晓。
随着周一万科轻取良渚一25万方体量的商住地块，2015年杭州土地市场正悄悄拉开帷幕。仅1月份，主城区、余杭、萧山共有7宗地块出让，总出让金额将超过35亿元。昨天，杭州市国土局网站上又新挂出4宗宅地的出让公告，计划于2月12日举行出让会，总出让金额在48亿元左右。至此，2015年的杭州主城区土地市场将以6宗纯宅地开局，预计出让总价在70亿元左右，虽然无法与去年同期相比（去年1、2月份主城区土地总出让金额达373.85亿元，占全年出让额的63%），但从月成交额来看，今年1、2月份的月出让金额将超过去年至少6个月的单月纪录，其中，一些核心区块的宅地亮相更增加了主城区土地市场打响2015年战的可能性。
春节前6宗宅地入市众多高端项目地块集体亮相
2015年杭州市区的首宗涉宅用地出让（1月12日良渚商住地块出让）被业界形容为“冷开场”，不单因为报名者仅万科一家，且以底价直接成交，同时也因为该地块为时隔半年第二次挂牌，单价比前次降了600元/平方米。对于2015年的杭州土地市场，大部分开发商依然持谨慎态度，不过，随着杭州主城区春节前这6宗宅地的推出，或许会让开年的土地市场水温有所回升。
去年12月26日，市国土局网站挂出南星单元D-04地块和景芳单元R21-12地块两宗宅地的出让公告，定于本月27日进行出让，也是本月主城区出让的两宗地块，总出让起价达22.7亿元。虽然两宗地块体量均不算大，但从位置而言，都是杭州主城区核心地块，皆具备打造中高端住宅项目的潜质。
昨天，市国土局新挂出了4宗宅地，分别为之江度假区单元R21-B-31-01地块、西穆坞村B-83地块、彭埠单元R21-08地块和景芳三堡单元JG1206-65地块，这几宗地块所在区域也属于目前杭州主城区土地市场中较为热门的板块，此前都有不错的出让纪录，个别板块不乏曾有“地王”诞生，应该说都是主城区难得的优质地块。
记者从相关部门了解到，目前2015年杭州主城区的年度土地出让指标、计划尚未后敲定，但现在核心区块可出让的土地库存确实不多，加上去年土地市场氛围整体平淡，今年后市如何还较难确定。不过，年初这番积极推地，或许侧面反映出开发商拿地的意愿，在去年底记者采访部分在杭开发商时，不少人还是表示希望增加土地储备，其中听到多的答案便是“遇到合适的地块就拿”，当然，这当中主要的一个指标还是价格。
此外，有业内人士也着重提出了“90/70”户型政策（2006年5月建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中关于“新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目70%以上”的相关规定）的退出对中高端项目的影响。年初推出的这些地块均有打造中高端产品的条件，以前就有开发商提出“90/70”政策让一些有条件打造高端产品的项目必须开发大量90方产品，对于整个项目产品定位有一定束缚，自去年下半年开始，“90/70”政策悄然退出，让开发商在产品户型设计上有更多的自由度，项目整体定位更加清晰。从这个角度看，接下来出让的这几宗地块，也有可能为今明两年的中高端住宅市场带来一道新的风景。
南星单元D-04地块
地块坐落：东邻规划二号支路，南邻钱江路，西邻候潮路，北邻规划一号支路
出让面积：32220平方米 地上建筑面积：80550平方米
起价：157000万元 折合楼面起价：19491元/平方米
看点：钱江新城传统豪宅区的“”
打开地图寻找该地块的位置，会发现这宗地块在钱江新城一期，被一众传统豪宅所包围。如果将绿城·春江花月、滨江·金色海岸、滨江·阳光海岸、绿城·蓝色钱江等视作一线江景豪宅，那么南星单元地块算是“三线”，位置更靠里，虽缺少打造一线江景豪宅的资源，但离一些学校更近，地块周边500米范围内有娃哈哈幼儿园、胜利小学、还有北师大附属中学等优质教育资源，地块西北面即为杭房·钱江御府，距地铁1号线近江站约1公里，但距在建的地铁4号线（预计2017年通车）甬江路站仅约500米。
2009年至今，该地块周边也有不少豪宅地块出让。像2009年7月，义乌小商品城力战24家实力房企摘得的钱塘印象地块，就以20650元/平方米的楼面价成为当年的单价地王，溢价率高达106%，项目沉寂5年后，才于去年10月亮相，滨江房产宣布代建钱塘印象。此外，2012年杭房拿下的钱塘御府地块当年的楼面价为22491元/平方米，溢价率40%；同日出让的望江府楼面价为18858元/平方米，溢价率17%；2013年出让的金隅学府项目楼面价高达25803元/平方米，溢价率43%。此次南星单元地块出让会否在淡市中出现高溢价率？又会是哪家实力房企来拿下这个豪宅项目？值得期待。
景芳单元FG02-R21-12地块
地块坐落：东至三堡北苑、三堡乐园，南至规划八号支路，西至三新路，北至景芳路
出让面积：13923平方米 地上建筑面积：34807.5平方米
起价：50071万元 折合楼面起价：14385元/平方米
看点：钱江新城的地铁沿线宅地
这宗地块曾出现在2013年第二期《读地手册》中，当时被归在“地铁2号线沿线经营性用地重点招商推介”内，根据介绍，该地块位于钱江新城，距离地铁2号线庆春隧道西口站约1500米，同时，该站点也是地铁2、4号线与规划的9号线换乘6车站；去年1月的《读地手册》也推介过，依然没有觅到“伯乐”。在去年下半年出炉的第二期《读地手册》中，该地块再次被收入，这次的着眼点重在其靠近钱江金融城的位置上。去年初，钱江金融城两宗地块成功出让，让钱江金融城的建设进程进一步加快，周边的在售项目也被连同带动。随着周边配套设施的逐步增多，目前能确定的是，该地块南侧八号支路对面为好莱坞广场，两公里范围内有万象城、银泰百货庆春店等大型商场，还有邵逸夫医院，采荷二小等生活配套，周边1公里范围还有规划15万方的渔人码头旅游综合体。
而根据该地块目前周边在售项目的定位，无论是万科大家·钱塘府、中海·御道路一号，还是今年将面市的万科·大都会79号，都是打造中高端城市公寓项目，所以预计该地块的产品定位也不会低。
之江度假区单元R21-B-31-01地块
地块坐落：东至规划文景路，南至枫桦西路（之浦路-320国道）两侧防护绿化工程，西至碧波路（之江路-江涵路）两侧绿化工程，北至规划文景路
出让面积：54776平方米 地上建筑面积：104074.4平方米
预计起价：93021万元 折合楼面起价：8938元/平方米
看点：谁会继续看好之江板块
之江度假区板块曾是杭州知名的旅游景区板块，但在房产界来说，该板块的价值目前尚处洼地，虽不乏大牌房企进驻，可直到现在，人气还是不如一些新兴板块，不少人分析，交通和商业配套是该板块的两大短板。
如今，该板块内仍有不少在售项目，例如2009年便拿地的大家·之江悦，当时的楼面价为9669元/平方米，近三个月内成交均价约18825元/平方米；华润·之江九里是2009年10月华润以27.7亿元的价格拿下，楼面地价高达15281元/平方米，创下之江板块的历史新高，目前的成交均价约18825元/平方米；2012年，嘉里同样豪掷25.37亿元独揽之江五宗地块，平均拿地价约11000元/平方米，去年底刚刚首开，精装公寓起价18880元/平方米。
下个月出让的之江度假区单元地块西侧紧邻大家·之江悦，北面为华润·之江九里，东侧为嘉里·云荷廷，从地块起价来看，价格不算高，但对于很多已经在之江板块有开发项目的开发商来说，目前去化库存还是存在一定压力，此番板块内又有新地块出让，除了让人好奇土地价格外，谁是下一个进驻之江度假区板块的开发商也值得关注。
西穆坞村B-83地块
地块坐落：东至西穆坞村山地，南至西穆坞村山地，西至空地，北至小路、西穆坞村山地
出让面积：7915平方米 地上建筑面积：9498平方米
预计起价：9358万元 折合楼面起价：9853元/平方米
看点：坤和会否直接收了这宗留下迷你宅地
去年10月，西穆坞村两宗宅地分别花落万科与坤和，当时万科以9.0829亿元竞得西穆坞村B-52地块，折合楼面价9107元/平方米，而坤和则是以总价2.5345亿元竞得，折合楼面价9100元/平方米。去年的后一天，万科召开媒体见面会，宣布两宗地块合并开发名为“玉泉”的高端住宅项目，由万科操盘。这也让此次推出的西穆坞村B-83地块有了一些让人关注的亮点。
据了解，该地块曾计划于2013年2月出让，后因无人报名而流拍。在万科与坤和成功拿地后，再度挂牌出让，多少也有借东风之意，不过，由于地块面积非常小，可建建筑面积还不足一万方，且处于和家园包围圈内，如无意外，很有可能被坤和直接收入囊中。
彭埠单元R21-08地块
地块坐落：东至规划十二号支路，南至环站北路，西至规划创新路，北至规划绿化
出让面积：48780平方米
地上建筑面积：126828平方米
预计起价：128122万元
折合楼面起价：10102元/平方米
看点：城东新城再推13万方大盘宅地
从近这几年看，城东新城供应量还是大的，随着东站枢纽的建成开通，以及一些商业综合体的进驻，整个板块的居住氛围正在慢慢形成，新的住宅项目也是层出不穷。
根据彭埠单元R21-08地块位置，南面为去年9月出让的雨润、德信项目，两宗地块的成交楼面价分别为10695、10603元/平方米，相比当时的成交价，此次出让的地块价格门槛稍低一些；地块北面隔德胜快速路和滨江·金色黎明相望，西面隔机场路和滨江·曙光之城相望，区域内近热卖的德信·东望近3个月内成交均价约20227元/平方米。
据悉，地块周边有西子项目、三花控股项目、港龙控股项目、华润万家欢乐颂等地标性商业项目。其中港龙城市商业广场、华润万家欢乐颂等大型商场，预计2017年面向市场。
应该说，虽然目前城东新城存在库存压力，但不乏销售活跃者，地块本身条件不错，加上没有“90/70”政策束缚，能打造出更多元化的产品，如何来让这个项目脱颖而出，是考核开发商能力的关键。
景芳三堡单元JG1206-65地块
地块坐落：东至塘工局路，南至规划二号港，西至三堡单元（JG14）G22-07地块防护绿地项目、三堡单元二号港改造工程（含绿化）工程，北至三堡单元（JG14）G12-28、G12-31、G12-32地块街头绿地项目
出让面积：47905平方米
地上建筑面积：158086.5平方米
预计起价：250678万元
折合楼面起价：15857元/平方米
看点：区域内难得的规模性纯宅地
相比本月出让的景芳单元FG02-R21-12地块，下个月出让的景芳三堡单元JG1206-65地块位置更好、规模更大、总价更高。该地块就处于钱江新城江河汇流核心区域，就在钱江金融城区域内，是区域内难得的规模性纯宅地，且两面环水。前两年，该板块地王不断，2012年10月中海的大手笔拿下御道路一号地块时，楼面均价曾飙升至24281元/平方米(去除保障房面积)；2013年，中海、万科底价分食两宗商住用地，成交价18000元/平方米上下。
虽然地价攀升，板块内定位高端产品也无疑义，但从实际销售来说，压力不小，价格只能一路下行。据悉，附近东方御府近3个月内毛坯成交均价仅26500元/平方米；中海·御道路一号已有过认筹，却仍未开盘，万科·大都会79号也仍处于待售状态。
根据业内资深房产评论员专家的看法，这一板块有多个项目陷入困局，主要是地价过高，产品定位错误等原因造成的；但是部分项目已经开始破局，特别是与之一河相隔的万科大家·钱塘府和该地块东北侧的德信大家·钱江府，将证明只要有合适的产品和合理的价格，这一板块并不缺乏购房需求者。
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