[摘要] 2014年的杭州土地市场,相较2013年显然受到了楼市宏观调控的影响。有数据统计显示,杭州市区全年成功出让土地金额达844.9亿元,处于 第三。根据有关机构关于全年出让金额走势的统计,可以看出,2014年总数据的继续辉煌其实是延续了2013年的翘尾行情。
2014年的杭州土地市场,相较2013年显然受到了楼市宏观调控的影响。有数据统计显示,杭州市区全年成功出让土地金额达844.9亿元,处于 第三。根据有关机构关于全年出让金额走势的统计,可以看出,2014年总数据的继续辉煌其实是延续了2013年的翘尾行情。
开发商调低心里预期
从相关数据看,无疑是土地市场明显降温的一年:涉宅用地溢价走低,全年未成功出让地块多达35宗,主城区从去年2月份开始长达半年时间没有推出宅地;个别板块边缘化甚至无人问津,做地主体普遍调低心理预期;即使宅地出让,看客也多于参与者。
此外,绝大多数开发商不敢增加土地储备,合作拿地也越来越普遍,开发商正在以合作模式抵御风险。继2013年17家大鳄涌入杭州后,2014年全年竟没有一家性大型房企进入杭州。
数据回落四大主因
2014年1~12月,杭州市区总计成交经营性用地152宗,成交金额844.9亿元,同比下跌36.3%。刨去超全年成交额4成的1月成绩,后11个月成交仅505.36亿元,月均不足50亿元。
这是多重因素作用的结果。
一、客观遗留问题
1.历经2013年大量宅地出库后,具备出让条件的 地、高价地在源头上供应不足。
2.在2008年前和2013年两波地产大鳄入杭高峰后,资金实力优越、开发经验丰富、布局意识强烈的性大型房企基本已付出战略代价,外来势力压迫渐小,竞争削弱。
二、销售受阻
二级市场向一级市场的逆向作用显著:销售佳、去化快、存量少、拿地需求旺——这是一个正向的市场轨迹,反之亦然。楼市销售受阻,商品房供应攀升,土地推出压力增大。
2013年是杭州土地 “ ”的一年,前三季度成交金额就已破千亿。这种“ ”延续到了2014年1月,从2013年中期首次供应量破10万预警,到2013年末杭州市区商品房存量达113602套;再到2014年2月杭州出现了 楼盘……土地市场迅速降温。
杭州市区土地自2014年2月成交92.2亿后,直到12月才有微弱的复苏迹象。
商品房销售对土地市场的影响,在区域上也 明显。截至2014年12月30日,杭州市区145300万套的存量中,余杭区占比大,而余杭区也是土地出让金额下跌明显的区域——2014年,余杭区总计成交经营性用地55宗,成交金额119.48亿元,不到上年总额的45%。
三、预期改变
全年152宗成功出让的土地中,历来抢手的涉宅用地占了62宗,大多数溢价都在1%以内,溢价在20%以上的仅6宗,还不足总量的一成。
整个2014年,进入保障房面积投报阶段的出让数量为零。竞争惨淡的背后,是因为来自两方面的预期改变了:地块出让方主动重新评估地价,以及拿地单位注意 风险。不少地块经历“撤销”或“中止”后,重新挂牌时起价都打了折。
四、亏损警示
2014年6月,来自浙报传媒地产研究院的报告显示,杭州市区有42个项目面临亏损或疑似亏损。这个数字,在年末扩大到了120个。这其中2013年新增项目是亏损或疑似亏损的主力,占比达35%。其中,首开、招商、江苏新城、旭辉、阳光城等多个2013新入杭房企榜上有名。
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