[摘要] 记得最先开始松绑限购（对4类人群放宽限购）却以“一日游”告终的是佛山；故事续集是一个月后的成都（将限购范围从以家庭为单位放松至以个人为单位），但随后又被收紧；再后来，2012年2月安徽芜湖出台多项购房补助、补贴政策，仅3天后便暂停。
记得开始松绑限购（对4类人群放宽限购）却以“一日游”告终的是佛山；故事续集是一个月后的成都（将限购范围从以家庭为单位放松至以个人为单位），但随后又被收紧；再后来，2012年2月安徽芜湖出台多项购房补助、补贴政策，仅3天后便暂停。
如今限购解禁（取消或放松）烽烟再起，实实在在进行中。住建部政策研究中心主任秦虹称，限购目的在于抑制投资投机性需求，目前投资投机性需求已占比不高，局部地区已供过于求，此背景下要因地制宜分类调控。由此，限购解禁的“烽火”在中国地图上不规则燃点起来。
一、为什么是这些城市？——4大共性特征压力下求松绑
当苏州成为第15个放松或取消限购的城市（取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人及外地人都可直接在苏州购买90平方米以上的房屋，此消息已获得苏州住建部门口头确认）。截至发稿期，已有无锡、天津、宁波、温州、南宁、沈阳、呼和浩特、济南、厦门、南昌、武汉、苏州、杭州、长春、成都等15个城市放松限购。地方纷纷松绑限购的原因多种多样，但有如下共性：
1.楼市遇冷地方经济下行，财政金融风险并存
在成交量疲乏、库存偏高的城市，房企拿地意愿普遍强烈减弱。中原地产数据显示，截至2014年4月底，40个城市中，三、四线城市土地累计流标率为26%，较去年年末大幅上升了10个百分点，二线城市增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。
同时，在三、四线城市拿地占比和金额方面也均呈下降趋势。2013年前4月，十大房企在三、四线城市拿地占比为34.78%，2014年同期则为29.14%，下滑5个百分点；2013年前4月拿地金额为194.63亿元，2014年同期则为172.92亿元，同比降幅为11.15%。
2.库存压力巨大，存销比逾20个月
库存不断攀升，多地楼市告急。以呼和浩特为例，总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套，所以，消化目前库存起码需要10年。而大连、杭州、天津、青岛、长沙、北海、福州的存销比也都在20个月以上。此外还有诸如苏州等城市的大户型房源库存量大，难以消化。
3.楼市价格环比、同比下跌
2014年5月一份报告指出，70个大中城市房价近两年来首次由涨转跌，出现下行拐点。局部来看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个，这是今年首次出现房价环比下降城市数量超过上涨数。
国家统计局日前公布的房地产销售情况变动图显示，2013年1~5月，商品房销售面积同比增幅还高达35.6%，销售额同比增幅也高达52.8%，但2014年1~2月，商品房销售面积和销售额同比均为负增长，在2014年1~5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅不断扩大。
4.信贷环境窗口期，下半年贷款额度放缓
业内人士预计，下半年的信贷环境会好于上半年，“过去银行是按年进行额度控制，贷款放的时间越早，的时间就越早，所以银行倾向于上半年多放贷。但是，现在银行是按照月来控制放款的额度，这意味着如果银行上半年就把钱都放出去，下半年就没钱放了。所以，下半年的银行贷款额度不会像过去的下半年那么紧张。”是否能抓住信贷环境的窗口期去库存需要提上日程。
二、为什么不是这些城市？——北京、上海一线地位难撼动
在限购取消或放松的市场声音甚嚣尘上之时，一线城市（北、上、广、深）似乎表现比较“淡定”，不为所动？官方研究人士和市场人士均不看好一线城市限购放松前景。
北京的开发商今年以来感觉到对房地产项目入市价格限制正在执行中低调松动，但或许只是一个幻觉。专家认为，如果最终只有一个城市限购，那一定是北京。首先，北京城市地位高于上海（政治、经济、金融、文化等的各种中心），标杆地位无可替代；其次，在抑制投资投机需求上，上海已有房产税，北京要少一层护围；再次，北京房价（尤其刚需中小户型）涨幅遥遥领先，可见限购影响并不大，可趁机促其回归市场调整。
那么上海呢？上面所述北京取消限购不可能了，“真叫卢俊的地产观”微信号里的总结觉得上海比北京更不可能，分析颇具意味，有几点可以借鉴，首先，上海常住人口为2415万，其中外来人口达990万，上海的外来人口导入能力强于北京，如果取消限购，对市场需求的干扰因素更强；其次，上海2010年人口构成中，婚育旺盛期年龄（20-34岁）比重为31.8%，北京34%左右，上海刚需比重低于北京，从百分比来说改善、再改等需求要大于北京，所以扶持刚需上要强于北京；再次，6月份北京房价均价略降200块，上海略增80块，撇开个性因素，硬要说价格需要抑制，上海还是小胜北京。
总结起来，限购不会松懈的城市有如下特点：
1.经济发展好，城市发展处于上行区间；
2.人口基数大，人口流入型城市；
3.购房需求旺盛，放松限购易引发购房量“井喷”；
4.限购取消房价可能会明显反弹；
5.代表和谐，减轻“回暖”印象。
三、下一个会是谁？——看库存、人口、价格抗涨性
1.存量大、存销比排名靠前的城市
通过对比库存大的城市与限购调整城市，可发现有一定的正向相关性。同策房地产咨询首席分析师张宏伟认为，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、北海等存量偏大、存销比排名靠前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除会以发文形式直接取消限购。如果这一趋势继续向二、三线城市蔓延，年内除了一线城市，楼市限购恐全面放松。
2.人口基数小，人口净流入少的城市
假若一个是库存消化周期不太长，但楼市低迷已久，人口基数小、外来人口少的三线城市；和一个库存消化周期比较长，但人口基数大、外来人口长期净流入的区域中心城市同时申请，住建部应该会更倾向于默认前者的限购松绑。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，从房地产市场看，出现问题的城市特别是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。“受此影响，限购松绑去‘抢人’特别是抢本省内有购买力的人群将成为各二三线城市放松限购的主要办法。”
具体在今年下半年到明年来看，那些外来人口不多、人口净流出为主、楼市库存较大的地级市乃至省会级城市，都可能取消限购或采取措施让“限购”名存实亡，比如贵阳、昆明、南宁、东莞等。
3.非区域中心或限购松绑后价格不会猛涨的城市
库存大且开始降价打折的区域中心城市，比如杭州，就很难在今年取消限购。呼和浩特虽然也是一个省会城市，但城市人口规模和经济总量与杭州完全不在一个重量级。如果跟杭州地位接近的城市，比如南京和福州取消了“限购”，那么杭州的跟进也就指日可待了。类似的还有已经出现了大型开发商欠款数十亿元跑路的青岛、楼价萎靡不振的成都、人口流入较多的厦门等，都很难在一年内取消限购，但地方政府可能会积极通过户籍政策更改、执行层面“明松实紧”、调整限购资格认定等方式，突破“限购”限制。
此外，除非楼市大逆转跳水，否则北上广深一线城市还是会成为“限购”最后坚守的防线。中原地产首席分析师张大伟就预计：今年内“除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。”
但其实限购取消对已经萎靡的二三线楼市成交的拉动不会很大，充其量只是一个象征意义。因为除了限购政策之外，还有一个限贷政策死死扣住了首次置业者和改善置业者的咽喉。“限购”取消的作用，估计也就是体现在对一些中高端楼盘销售的微刺激，让这些地区的楼市企稳。
附表：限购取消或放松城市（明文或口头确定）
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