[摘要] 近期，央行的一系列动作，定向降准，力挺首套房贷优惠，让人们对紧绷的房贷市场的前景一下子乐观了起来。这些市场信号，也将对处于敏感时期的楼市产生微妙影响。尽管如今的房贷市场尚未“融冰”，但是市场已感受到了些许暖意。更有业内人士认为，房贷放松对于楼市的刺激意义，大于限购松绑。
近期，央行的一系列动作，定向降准，力挺首套房贷优惠，让人们对紧绷的房贷市场的前景一下子乐观了起来。这些市场信号，也将对处于敏感时期的楼市产生微妙影响。尽管如今的房贷市场尚未“融冰”，但是市场已感受到了些许暖意。更有业内人士认为，房贷放松对于楼市的刺激意义，大于限购松绑。
降准信号意义明显
6月10日，央行突然宣布定向降准，从16日起对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。根据这一标准，此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。
有机构预计，央行此次定向降准可释放流动性仅500亿至800亿元，对整个市场的影响微乎其微。央行选择定向降准，其目的是防止资金流入房地产等领域。因此从央行此次降准的实际效果来看，房地产并没有受益。
尽管如此，此次降准的信号意义明显。4月25日央行已下调过一次准备金率，和这次一样也是降准，针对的是农村金融机构。央行似乎是在用这种小心翼翼的方式，对政策效果进行测试。这次降准距上次还不到两个月，虽然不是全面降准，但是央行的举动给了市场一个较强的信号，银行已经进入了降准通道。
毋庸讳言，降准的目的是为了提振实体经济，可一旦降准通道开启，房地产自然也会直接或者间接受益。降准意味着银行可贷资金多了，贷款难现象将会得到缓解。银行提供给房企的贷款额度即便不增加，房企也会通过其他融资渠道，获得开发资金。而在经历两次定向降准之后，下一次会否全面降准，也就引发市场高度期待。
而对于个人房贷市场而言，降准同样有助于提高银行可贷额度，从而缓解当前房贷额度紧张的局面。与去年相比，今年上半年多数银行个人房贷额度普遍告急，说到底“钱荒”是最重要的原因。如果说央行当前还并不希望资金流入房地产开发企业，那么资金流入个人房贷市场，解决居民的自住需求，这应该是央行乐见其成的事情。
首套房贷优惠渐至
继央行上个月喊话力挺首套房贷后，银监会近日也“转向”，发声表态“大力支持首套房贷”。银监会副主席王兆星在近日国新办举行的关于金融支持实体经济情况的新闻发布会上表示，银监会将继续执行差别化住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件，抑制投资和投机性的住房需求。央行和银监会高层公开表态支持首套房贷，这在最近几年中都是罕见的。
事实上，楼市经过最近几年的调控，房价早已告别只涨不跌的时代，一些城市的房价甚至多年持续下跌。楼市的这一变化，使得前几年中占据较高比例的投资客，纷纷退出。目前购房者群体中，以自住为主。尤其是首套房，几乎没有任何投资的成分，给予利率优惠也符合逻辑。
2012年央行规定首套房贷利率可低至基准利率的8.5折，不过这一优惠犹如昙花一现名存实亡，真正能够享受到的购房者并不多。如今央行和银监会公开表态支持首套房贷，为8.5折利率优惠重现增加了可能。
今年上半年，多家银行的首套房贷利率已无任何优惠，有的银行甚至要上浮10%-20%。同样一套住房，不同的利率购房成本大不同，这也在一定程度上加剧了市场低迷。目前杭州房贷市场较年初已略有松动，已有银行给予首套房贷优质客户9折利率优惠。
房贷放松刺激交易
“房贷执行的是统一的政策，限贷只是在一部分城市执行，房贷放松对楼市的影响，我个人认为甚至要大于限购取消。”双赢机构总经理章惠芳认为，若房贷放松，比如首套房利率下调，将对购房成本产生直接影响。
以房贷总额100万元为例，若采取等额本息的还款方式，分20年还，享受8.5折利率优惠的话，利息总计为660432元；若执行基准利率，利息总计796447元；若利率上浮20%，利息总计将达到986595元，可见不同的利率购房成本差距甚大。
“目前的房贷政策是非常紧的，根据目前的市场信号看来，下半年应该会逐步松绑。现在的楼市信心严重不足，房贷市场的一些积极变化，有助于提振市场信心。一旦房贷政策明显放松，一部分购房需求肯定还会得到释放。现在一些购房者在观望，跟房贷政策的这种变化趋势也有一定的关系。”章惠芳认为，至少从目前来看，房贷政策让人看到了放松的希望。若房贷政策放松，楼市成交量将会大受刺激。
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