[摘要] “养老不会卖给孙宏斌李宏斌了，会做到老。哪怕隐姓埋名去做养老，也会做到中国最好的。希望养老里面的销售额，还算顺利的话，三五百亿的份额对我来说不是太难的事。现在丢掉了一个做传统业务的宋卫平，多了一个做中国一流乃至世界一流养老产品的宋卫平，这对社会来说是个好事。”日前，宋卫平在融创收购绿城中国股份的新闻
“养老不会卖给孙宏斌李宏斌了，会做到老。哪怕隐姓埋名去做养老，也会做到中国的。希望养老里面的销售额，还算顺利的话，三五百亿的份额对我来说不是太难的事。现在丢掉了一个做传统业务的宋卫平，多了一个做中国一流乃至世界一流养老产品的宋卫平，这对社会来说是个好事。”日前，宋卫平在融创收购绿城中国股份的新闻发布会上曾如是说。
宋卫平离开绿城后要做养老，他本人已不止一次提及。实际上，由他构建的养老服务体系轮廓正日渐清晰，如果说绿城·蓝庭的护理院是宋卫平在养老事业方面做的个探索，那么乌镇雅园正是植根于此的升华，“这是一个不断探索的过程，目前养老的团队正在不断壮大，前期的磨合很痛苦，但我们对后市的发展很乐观。”绿城房地产集团有限公司副总经理姜慧说。
探访余杭蓝庭护理院
本周末，位于余杭的绿城蓝庭小高层首开，折后均价8300元/平方米，相比同区域竞争楼盘，蓝庭在市场颓势下价格依然坚挺。记者上周日赶到蓝庭营销中心时，门庭若市，这个集幼儿园、商业、社区门诊为一体的大型社区项目颇受客户欢迎，据开发商消息，首开即去化9成，而在案场的置业顾问也常会提及一句“项目设有蓝庭护理院，对老年人来说是一大利好”。
一起来看房的夫妻中，不少在参观蓝庭园内建筑的同时，也会去护理院看看，范女士一家就是其中之一，“因为家里有老人，如果在这里安家的话，或许可以常把他带到这儿来消遣。”
上周末，恰逢端午的护理院很热闹，二楼的活动室里有不少老人聚集在一起包粽子，而在走廊处，一群义工和小朋友们正推着小推车，上面有一摞厚厚的艾草叶，据说，是分别发给院内的老人们的。
这里的老人一天生活很丰富，90岁的杨老师就是其中一位，每天早上5点起床，给老伴儿做完早餐后就开始读报，有时还会翻翻自己以前画的山水画儿，闲暇的空当或许还会去活动室做做保健操，“基本每天都会给我们安排活动，今天是包粽子，明天有话剧，后天会有小朋友来看我们……”杨老师说，下午的时间最喜欢和隔壁金老下围棋，这是每天必不可少的安排。
护理院目前房源紧张
绿城蓝庭护理院住着130位老人，这些老人的平均年龄为83岁，来自杭州各地，据蓝庭护理院总经理杨满珠表示，目前的入住率达到93%，而园内有护工、医生和行政人员45人，护理33人，每天24轮流地照顾着他们，与传统的养老院只管食宿温饱不同，这里显得更加温馨。
护理院为独栋建筑，在蓝庭项目内东侧，为绿城标志性地中海庭院设计。一共10层，1-2层为相应配套，设置了餐厅、活动室、多功能厅、洗浴室、图书馆、棋牌室以及麻将室等房间，3-10楼用于居住，其中，3-4楼为绿城拥有国家一级医院资质的护理院，可享受医保，接纳有慢性疾病或者需要康复的老人，共30个房间60个床位；5层以上为老年公寓区，一共86套房间，一开始作为酒店式养老公寓出售了9套，后因公司计划改变，剩下的77套房间改为自持用于出租，房屋面积在60-130平方米之间。
“其实房间非常紧张，所以我们要求7、8楼居住的客群必须为老年夫妻，因为我们房间的配比基本是两个床位一间，9、10楼多为单身老人，但基本是夫妻、母女或者是关系很好的同事一起居住。”杨满珠说，目前房源只剩下6套，就在我们说话前刚订走了一套。
探索学院式养老模式
此前，宋卫平曾表示，觉得蓝庭设施非常好，但老年人在这里的文化生活却相对不足。而乌镇雅园便是他在此基础上打造的学院式养老模式。乌镇雅园占地600亩左右，为50万平方米的社区，其中有100亩用来建颐乐学院，可以容纳1万余名老人。
和蓝庭一样，雅园的房屋都是精装修的，可拎包入住，不同的是，雅园以出售为主，据项目工作人员介绍，项目打造学院式养老社区，老人可以根据兴趣学习，有200多门课程可供选择。用大学的组织形态、学分的形式、杭师大研究老年人的课程体系来做管理。
如果说蓝庭护理院这个运营了七八年的项目是早期宋卫平养老理念的雏形，那么乌镇雅园具备更完善的养老条件。“整个项目植入了很多养老理念，不同于蓝庭护理院以对高龄老年人的疗养为主，雅园项目的客群更加全面，这里以后主要会居住五六十岁，对养老有所预期的业主，护理院则会成为其中一部分。”绿城养老包括两块内容，即健康与护理，健康方面主要针对老年人的娱乐、教育等服务，护理则侧重疗养，而雅园项目则是在此基础上建成集医疗、娱乐、教育为一体的大型社区。
雅园前期售出房源的客群除了本地业主外，半数以上的人来自杭州、北京、上海，还有十几位美国、英国和西班牙籍华人。“中国的老龄化在不断加剧，未来会有爆发性增长，购买的业主大多是对养老非常有主见的意见领袖。”雅园项目负责人表示。
而实际上，雅园去年首开市场反应非常好，据开发商消息，项目首开的一期房源一周内就售罄，截至目前推出的560套房源中，已销售出510套。
不断完善的养老服务体系
乌镇雅园和余杭蓝庭护理院在市场上的反馈不错，就拿雅园内自设的老年学院来说，项目还没交付，就已经有人想要来报名上课，而在蓝庭护理院生活的老年人也对这里有很高评价。“房间住着舒服，护理小姑娘对我也照顾。”今年82岁的林老乐呵着说，自己有高血压，每天护理小姑娘会过来给她测血压，然后嘱咐她吃药或者忌食辛辣，有时林老还会拉着她聊上半天。
“老人其实比小孩难照顾很多，因为他们有自己的主见，你不能让他们生气。”绿城房地产集团有限公司副总经理姜慧说。姜慧在2013年上半年加盟绿城集团，协助宋卫平发展绿城养老事业，这位曾在美国养老集团Sunrise养老机构担任院长的职业女性，对于老年护理康复、临终关怀等各方面都有资深见解。
“绿城去年成立了养老运营服务公司，我们希望把更全面的养老服务渗透到运营中。”姜慧目前所在的团队就在建立标准化的养老服务体系，团队汇集了IT、建筑等领域的人才，未来主要做养老品牌的输出管理。
“做养老品牌很复杂，需要各领域的配合。就拿建筑设计来说，好的行走动线、采光朝向可以降低人力物力成本；而完善的电子系统，可以实时监测到老人周围的环境安全。”姜慧说，这些工作甚至要细致到窗帘是否防火、橱柜摆放是否足够安全。
价格门槛无法惠及所有老年人
绝佳的养老体验同时意味着需要承担相应高额的费用，姜慧坦言这也是目前运营遇到的瓶颈。
以蓝庭为例，尽管护理院可用医保，床位费为50元/天，但是老人们需要自行承担护理费，一对一服务为5000元/月，一对二为3500元/月；而住在老年公寓的老人，房租费因户型面积的不同而不同，户型建筑面积在60平方米的房间每月费用为4800元，两室两厅100多平方米的户型每月费用则为9600元。
而雅园的老年住宅项目，主力面积在70-90方，总价在百万每套，物业费为3.5元/平方米，想要在项目内做活动、上老年学校需要办理月卡或者是年卡，据项目方透露，年卡的价格估计在3000-5000元，除此之外，一些针对老年疗养的护理费用需要自己承担。
据不完全统计，浙江未来有80家企业要建养老房产，有100多个项目。当几乎所有的钱都涌向房地产时，养老地产被当做一个特殊的门类，各大地产商聚集到了这个领域。从远洋地产、融创中国和复星国际等本土开发商，到ColumbiaPacific、Related Cos.和Fortress Investment Group等海外地产公司，乃至平安、泰康等保险公司，它们借鉴美国或欧洲的模式，在各地拿地，或单独或联手在哈尔滨、北京、上海和苏州等地建造了各式各样的老年公寓，价格不菲。这其中也有不少公寓的硬件设施几近奢侈，被业内人士诟病服务与设施不相匹配。
而另一方面，虽然中国老年人口众多，但并不算富裕，据省人力社保厅数据显示，浙江省2013年企业退休人员基本养老金为2321元，这与蓝庭护理院每月至少动辄5000元的消费水准来讲相差甚远，而目前中国的养老地产偏向高端化，复星在上海宝山区投资的星堡中环养老社区，每月甚至需缴纳7000元到3万元。
“我们也在不断探索更完善的服务体系，把房子建得温馨一点，把更多的钱投入到软性的服务中去，让老人老有所养，老有所学，老有所医。”据绿城养老方面的相关人士表示，目前绿城的养老服务除了惠及杭州本地的蓝庭、莫干山项目外，在青岛、海南和北京等地也将有所动作。
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