[摘要] 如何看待当下杭州楼市现状？一旦“限购”退出会对市场带来什么样的影响？房企之间的并购大潮是否会更加汹涌？楼市下一阶段的市场支撑点在哪？近日，本报采访部分业内人士与专家学者，就这些话题展开热议。
如何看待当下杭州楼市现状？一旦“限购”退出会对市场带来什么样的影响？房企之间的并购大潮是否会更加汹涌？楼市下一阶段的市场支撑点在哪？近日，本报采访部分业内人士与专家学者，就这些话题展开热议。
取消限购
房价不会大涨
■丁建刚（浙报传媒地产研究院院长）
2月18日杭州楼市马年首降之后，降价潮在各个板块展开。超过30个楼盘，以不同形式降价。有的轰轰烈烈地降，有的新盘低开入市，有的开低价新房源，有的调整装修标准，更多的是遮遮掩掩，以“特价房”的形式降价。而这些所谓特价房，几乎都是常态销售。杭州房价是真降，这是毋庸置疑的。
降价之后的市场效果，现在看来并不乐观。当然也不是说降价没有起到什么效果，比如个降价的德信北海公园就成功实现了清盘，但是市场总体销售并不太好。3月份杭州市区（包含余杭、萧山）商品房成交量不足4000套，4月份也只有5000多套，创下了近5年来的次新低。与此同时，可售房源量持续攀升，目前市区商品房可售房源总量已经达到12.5万套。在我看来这还远未反映出真实数字，因为很多已经具备销售条件的楼盘，甚至已经结顶，但是对当下的市场没有信心，无奈选择推迟开盘。
这样的一个市场会否崩盘？这个富有争议的问题，大多数人的回答是不可能。可我并没有这样的乐观。虽然中国在城市化进程诸多方面都不存在崩盘的基础，但是一旦市场失去信心，悲观预期出现恶性传导，就有可能造成市场危机。
这个时候，很多人都在看政府，看它会不会救市。反对救市的人认为政府不应该过度干预市场，让市场的无形之手起作用；呼吁救市的人认为今天的市场是完全不正常的一个市场，是被“限购”、“限贷”等极端手段扭曲了长达三年之久的市场。呼吁救市其实就是希望拯救一个正常的自由市场，而不能把如今的这种扭曲的市场当做是正常的市场。要救的是市场，而不是开发商，如果对救市的理解是救开发商，那当然不应该救。
取消限购，是否会引起市场价格反弹？这是政府部门最为担心的问题，正是这一担心导致救市政策未能达成一致意见。我的判断是，如果仅仅是取消“限购”而不取消“限贷”，在杭州这样一个市场根本不可能引发房价上涨。没有了金融杠杆效应，房产投资不可能高，再加上当前的楼市库存量又这么大，最近几年浙江人的购买力已大大削弱。
以杭州目前的市场形势，就算政府救市或者松绑，使市场回到正常状态，也未必每家开发商都能够生存下去。对于开发商而言，对限购取消之后的市场，不能抱太乐观的态度。行业洗牌，不会因为限购取消而停止。
真正的刚需是改善性需求
■刘蔚（浙江融科总经理）
记得在中学政治课上曾经学到：“社会主义生产目的是满足人们日益增长的物质和文化生活需要。”这是社会主义初级阶段理论的核心要素，也是改革开放的原始动力之一。房地产市场也是如此，市场发展的推动力，是要满足人们日益增长的居住需求。
人类的祖先们从山洞、树洞中一路走来，追求美好生活的愿望就未曾停息，从危险到安全，从狭小到宽敞，从简陋到舒适，乃至于彰显个性需求，实现自我价值，这种渴望改善居住条件的需求是一条漫长且没有终点的道路，或者说是一种内生且无法满足的欲望。鲁迅先生说，“不满是历史前进的车轮”。科技、经济、文化、体育、政治都是在这些车轮的驱使下不断向前发展。房地产市场中，人们不断追求进步，改善居住条件的动力，我认为这是推动房地产市场发展的决定力量。
由于社会发展的不均衡以及个人成长的差异客观存在，这条路上充塞着前不见首，后不见尾的熙攘人群，都被社会生活的压力或者自我实现的需求裹挟着或急或缓地前行，由此有了层次和梯级。但无论是谁，无论现在如何，更好、更高、更强的追求并未改变，改善一直都是人们刚性的需求，发展一直都是人类永恒的主题。
国家、社会、企业都必须真实客观地面对这个主题。正是基于这样的一种认识，房地产市场的需求不会因为所谓“刚需”退潮而陷入低谷，因为真正的市场刚需是改善。只要人们日益增长的居住需求还存在，真正的刚需就不会退潮。困扰当前市场的一些问题，从长期来看，都无法阻挡改善型需求的强劲增长，也是下一阶段楼市最强的支撑点。
让市场来主导楼市
是正道
■寇建强（招商地产总经理助理）
5月22日，绿城中国和融创中国同时发布公告，宣布融创中国收购绿城中国24.313%股份。收购完成后，融创中国与九龙仓并列成为绿城股东。这其实也是未来房地产行业的一大趋势，资源整合，优势互补，企业的强强合并将会刺激现在的楼市行情。市场引导企业作出行动，形势的分化，企业优势的分化，市场导向的分化都是事件发生的导火索。顺应主流市场，迎合购房者需求是当今楼市必修课之一。
现在楼市开始实行限降令了，价格低于报备价15%就要重新申请备案，我个人认为限降令没什么太大的作用，经过前一轮的降价洗牌后，在杭州，大多数房子，特别是主城区内的房子，现在的降价空间已经很小，拿地成本价和商品房成交价早在一开始就是计划好的，真正能降的空间是有限的。所以说，让市场来主导楼市，顺应发展是很有必要的。
最近传得比较多的放开限购这件事，我感觉松绑限购是一定的，这是必然的事情，当然如何具体操作执行是政府要考虑的事情了。从目前的形势看，应该是要适度合理地鼓励一些购房需求的释放，整个市场才能活起来。
未来的行情更多是个盘行情
■章惠芳（双赢机构总经理）
限购取消是个大概率事件，迟早会放松，但是近期具体放松到什么程度，不好说。
今年3、4月份的成交不理想有多个方面的原因。一方面，去年受“国五条”的影响，成交持续走高，透支了部分购买力。另一方面，今年春节过后，受降价影响，开发商和购房者都处于观望状态。开发商方面，由于对市场的不确定，开盘节奏放缓，入市房源骤减；购房者方面，由于对降价有更大的预期，所以观望情绪浓厚。以上这些都是导致“金三银四”成色不足的原因。
5月是上半年最重要的时期，一方面是因为从去年年底开始，很多楼盘都延迟开盘，开发商的压力很大，被动开盘不如主动出击，不过，现在楼市时令性的淡旺季正在弱化，成交的好坏主要还是依据市场的走向。
未来房地产的形势应该还是会比较严峻的。这和整体经济形势有关，现在大家都在说不仅仅是房地产市场缺钱，而是整个大环境缺钱，整体经济大环境的不景气，随之带来房地产业的造血能力在下降。
从目前来看，市场情况比较胶着，但具体来看，市场的分化也比较明显。比如未来的板块分化应该是越来越明显的，有的板块可能整体平稳，有的可能会不时出现降价楼盘。
另外，相对于个盘而言，应该也是分化的。都说楼市的存量不小，但这个存量当中，有的是好几年都动不了的楼盘，有的则是最近刚刚开盘卖了六七成，剩下的慢慢搞点特价活动还能不时卖几套的。未来的行情更多的是个股行情，不会是一荣俱荣大家都好。
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