[摘要] 此前，杭州万达广场的商铺与写字楼产品的开盘热销，轻松均创下了杭州地产史上的销量新纪录。杭州万达广场也成为了不少杭州人的公共谈资。
此前，杭州万达广场的商铺与写字楼产品的开盘热销，轻松均创下了杭州地产史上的销量新纪录。杭州万达广场也成为了不少杭州人的公共谈资。如今，杭州万达广场的写字楼产品即将再度开盘，主力面积在150-1700平方米，契合大量高度活跃的中小企业的市场需求。这个被定位为“七大企业发展中心”（企业金融中心、企业创意中心、企业展示中心、企业消费中心、企业营销中心、企业贸易中心与企业服务中心）的地标性商务平台，再一次受到中小企业主的关注。特别是首期写字楼产品开盘热销受到大量自用客户的追捧，更说明了该写字楼产品的成熟度与价值含量。
首期开盘约八成为自用客户
杭州万达广场首期写字楼产品开盘热销，有些令人出乎意料的是，约八成的客户是以企业办公自用为目的。众所 ，自用客户比投资客户更注重写字楼的实际价值。一方面，自用客户越多，写字楼的成熟度越高，有利于在短时间内迅速形成浓郁的商务氛围；另一方面，对于投资性客户来说，自用客户越多，说明该写字楼的办公需求市场极为旺盛，因此租金预期也越清晰。
万达广场为其写字楼产品提供了其他项目所无法比拟的配套优势。仅以快餐为例，在杭州万达广场写字楼办公，可以一个月不重复地享受日常办公美食，更不用说就在楼下的一系列商务宴请、休闲娱乐等全配套体系。杭州万达广场自持主力店有万达百货、万达IMAX影院、大歌星KTV、大玩家游乐城，并将引进部分次主力店和大量著名餐饮品牌等百余个商家。
万达摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，进行统一经营，把商业培育期压缩在最短时间之内。杭州万达广场除写字楼部分外，自持80%左右的商业物业，由亚洲的商业管理企业——万达商业管理公司统一经营。自持与统一经营是商业地产项目成功的前提法则。这也是一种多方共赢的商业地产开发模式，道理虽然简单，但要采用这种模式，必然依赖于强大的资本实力。今年，万达集团将正式成为“世界500强”，同时还将开业第100座万达广场。今年12月12日，杭州万达广场自持商业部分将满铺开业。从拿地到开业，万达预计将只用21个月的时间。这对于动作缓慢的杭州商业地产开发现状来说，不啻是一个奇迹，但是对于万达来说却是家常便饭。正如万达集团杭州公司总经理彭轻尘所说：“快是一种能力。比如我们拥有万达商业规划研究院，这是中国专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，也是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分；再比如我们的万达商业管理公司是亚洲的商业管理企业，创造了连续多年租金收缴率超过99.5%的世界行业纪录；此外，大家都知道的一点是，我们万达拥有极其丰富的商家资源，合作商家超过10000家，万达广场建在哪里，这些商家就跟到哪里。万达有充裕的空间在数量庞大的合作商家中，挑选出上百家最适合当地消费习性的商家放在一座万达广场中。所以我们不存在‘招商’的问题，而是‘选商’。”
中小企业不可多得的“地标办公”
对于企业办公来说，以地段、建筑造型、配套品位等因素构成的写字楼地标属性，无疑是最为重要的考量标准。特别是对于中小型企业而言，在城市地标中办公不是那么容易的一件事情。但是杭州万达广场正在提供这种可能性。
对于每一个万达进驻的城市来说，万达广场不仅是很多人经常去的地方，也将是他们成长的记忆，更是城市的地标。杭州万达广场也不例外，也将是一个喜闻乐见、老少皆宜的地方。据悉，万达非常注重本土化，不管是前期的建筑规划设计还是后期的商业运营，都将融入非常浓郁的杭州元素，契合杭州人的审美观念。比如其外立面设计已经数易其稿，万达集团董事长王健林更是亲自参加会审。毫无疑问，它将是杭州的又一个城市地标。在国内的一线品牌城市综合体中，杭州拥有万达广场、万象城、龙湖天街、来福士、银泰城等。在这些城市综合体中，万达广场将处于怎样的水准？这一切只有等这些城市综合体全部开业以后才能进行比较。但是在万达集团内部，杭州万达广场的愿景是“打造成中国最炫的万达广场，成为最能代表杭州城市形象的城市综合体”。
当越来越多的企业发现“在万达广场办公”能够获得广泛的认可，那么对于写字楼持有者来说，租赁需求必然也就水涨船高。因此，抢占杭州万达广场这一城市地标中的办公空间，对于中小企业来说，无疑是一种不可多得的选择。中小企业是浙江经济活力的关键因素。谁最缺写字楼？中小企业！特别是小微企业，在杭州找一套像样的写字楼是很困难的，因为市场不供应真正契合他们需求的写字楼产品，他们只能“蜗居”在大量所谓的“酒店式公寓”、设施陈旧的创意园甚至住宅区中。杭州万达广场即将再度开盘的写字楼产品主力面积在150-1700平方米，定位更契合浙江民营经济的特征，契合大量高度活跃的中小企业的市场需求。
地标不仅意味着更显著的辨识度与企业形象，更意味着城市配套资源的高度集中。万达广场是知名的城市综合体品牌，它涵盖了大型商业中心、休闲娱乐中心、室内步行街、杭州金街商铺、投资型写字楼等业态，从商业、休闲、娱乐、文化、商务等各方面满足人们的一站式生活享受。这就是城市综合体的优势，在其写字楼产品上的价值体现。所以说，万达广场写字楼拥有极具辨识度的地标价值。
以大型商业旗舰为“基座”的写字楼，往往都是热销标杆。比如城西银泰城的写字楼产品，虽然都是整层销售，单套面积起步总价逾千万元，但也一直屡创销售佳绩。万达广场的写字楼户型面积更为多元，可以选择入门级的150平方米，也可以合并购买1700平方米的整层空间，由于户户都是独立产权，购买者可以根据自身需求与购买力选择买多套甚至整层。
万达商圈是“职住平衡”的经典案例
一个成熟的城市应该是“多核”发展的。随着钱江新城CBD逐渐成形后，杭州不再只有武林广场这一个中心，“多核”思维越来越被多数人接受。万达商圈也将是“多核”中的一个核心。作为中国商业地产开发的领跑者，万达集团拥有独特的商业开发模式与强大的品牌号召力，通常来说，以万达广场为中心的5公里半径辐射范围内，即是“万达商圈”。除了万达强大的造城能力外，“万达商圈”呼之欲出的另一个关键因素在于，政府在引进万达广场之前，通常会在周边规划大量的写字楼项目和住宅项目。万达广场一旦建成，周边的项目便会被迅速激活，“万达商圈”往往就能在短时间内迅速成形。
杭州万达广场位于东西交通主干道石祥路，总建筑面积约36万平方米，总投资约55亿元，是万达集团在杭州的大型城市综合体。以位于石祥路的杭州万达广场为圆心，约1公里半径范围内，已经聚集了20多新建住宅楼盘，总建筑超过了300万平方米，若以平均120平方米/套计算，约有2.5万户家庭。这些楼盘基本上都是以自住为主，这也意味着该区域将新增约7.5万常住人口。当然，由于上述楼盘均处于开发状态尚未交付，因此都只是近期将新增的常住人口，还不包括那些已经交付若干年的楼盘和成熟的老小区所聚集的常住人口。同时，该区域还有大量土地尚未公开出让，后续还将新增大量常住人口。此外，附近还将聚集大量产业人员，仅仅以占地2.74平方公里的运河国家广告产业园为例，未来两三年就将新增至少1万人以上的广告产业人员。上述客流分析仅仅是以1公里半径范围内进行推算的，若以5公里半径范围计算，这个数字将以几何倍数放大。
可以说，万达商圈是杭州各个城区板块中“职住平衡”的一个经典案例，即工作和居住在一个板块中能够实现自我平衡，从而通过降低时间成本实现板块价值的化。老城西在过去的开发过程中就是“职住失衡”的例子，由于开发了大量的住宅并且忽视了写字楼、商场等公共配套的规划，从而导致从老城西到武林广场每天早晚高峰“钟摆式”的交通拥堵。较晚开发的万达商圈，就可以避免这种状况，通过具有前瞻性的规划实现产业人群在此聚集，同步推进住宅与写字楼、商业等同步开发，从而实现“职住平衡”。
今年12月份，杭州万达广场自持商业满铺开业，据保守估计，日均客流量将超过5万人次。届时，万达商圈的价值很可能被瞬间引爆。
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