[摘要] 若房地产信托出现兑付问题，会导致行业的信任危机，可能引发房地产信托资金链崩裂，兑付发生雪崩效应
若房地产信托出现兑付问题，会导致行业的信任危机，可能引发房地产信托资金链崩裂，兑付发生雪崩效应
据中国信托业协会发布的实时数据，今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%，与二季度末房地产信托融资规模占比相比，环比增长了0.21个百分点。
多款房地产信托产品却正面临着资产处置的棘手问题。自去年中融信托折戟“青岛凯悦”项目后，今年以来，包括四川信托、新华信托等在内的多家信托公司相关产品亦陷入兑付风波，部分已经进入诉讼程序。
多位信托业资深人士表示，目前房地产信托出现违约事件，还仅是个别案例，并不代表整个房地产信托业会引发系统性危机，对于这些违约事件，基于信托行业“刚性兑付”的考虑，信托公司也会想尽办法来保障投资人的。
目前，深受房地产调控的影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托也面临着转型压力。
同比增长97.29%创新高
据用益信托数据显示，2013年前三季度，房地产信托新增4751亿元，其中，集合信托2054亿元，单一信托2697亿元。三季度单季房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史水平。相比去年三季度的849亿元，同比增加97.29%；相比今年二季度的1544亿元，环比上涨8.48%。
据记者不完全统计，2013年11月、12月即将到期的房地产信托至少有62款，涉及资金达123.99亿元，信托公司25家。
对应国内房地产投资增速回暖，房屋新开工面积增加，房地产行业经营状况改观，带动房地产企业融资需求上升。在房地产企业融资需求旺盛和信托公司缺乏新业务突破口的背景下，2013年以来房地产信托发行升温态势明显。
从月度数据来看，进入二季度房地产集合信托发行明显提速，其中，6月份环比发增速达37%。截至2013年三季度末，信托资产达到了10.13万亿元，其中，资金信托为9.58万亿元，三季度单季度增长6738亿元。但是，受到券商、基金、银行等泛资管的影响，信托公司的信托资金三季度增长量较二季度单季下滑6.1%。
可以说，2013年是房地产信托集中兑付期，相关风险时有显露。开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期支付、信托公司提前清盘，甚至还有一些房地产信托加快引入资产管理公司进行接盘。
据不完全数据统计，对应于2012年信托的高速增长，下半年至2014年12月，约6089亿元集合信托产品到期，按照集合信托产品平均发行利率8.5%计算，届时信托借款人总共需要支付约6600亿元，月均超过350亿元。
从全部集合信托到期构成类型看，贷款类信托合计约1977.3亿元，占全部到期集合信托的32.5%，其次为权益投资信托，约占到期全部集合信托的26.4%，债权投资信托及股权投资信托分别占到18.5%和14.6%。
2013年初以来，房地产集合信托大量集中到期。根据用益信托统计数据，2013年全年合计到期集合信托1514.2亿元。按照房地产信托中集合信托与单一信托占比匡算，全部房地产信托到期量约为3364.8亿元。
据不完全统计数据统计计算，在全部集合房地产信托中，以债券模式实现为房地产企业提供资金融通的信托占到45.9%，股权模式约占14%左右，权模式信托约为16%，也因此成为最主要的信托模式。
无论是股权性信托，还是债券型信托及受益权型信托，信托到期偿还从根本上取决于到期时房地产销售景气。房屋销售价格和房屋销售量所决定的销售额意味着房地产企业的最终资金回落，也是从根上偿还到期信托资金的保障。
兑付风险大考
当前，国内楼市调控未有丝毫松绑的迹象，先是中信信托三峡全通、重庆信托ST珠江、中信信托舒斯贝尔等信托产品遭遇兑付危机，近期也有四川信托、新华信托等产品曝出违约事件。
总结一下近几个月来发生的房地产信托兑付风险事件，大致可以归为三类：类，资金投向的房地产项目为三、四线城市，虽然开发商资质较好，但由于当地经济实力不强，购买力较弱，短期内形成了供过于求的局面，信托产品投资的项目销售不畅，开发商资金断裂，无力还款；第二类，资金投资的房地产项目虽为一、二线城市，但由于开发商资质较差，一般低于二级，所拿项目地段较偏，自身经营管理又差，也形成资不抵债无力还款的危机。第三类，房地产项目在三、四线城市，并且开发商资质较差，房地产市场稍有风吹草动，信托产品就会出现兑付风险。
分析人士认为，年初以来房地产销售快速回暖，带动房价连续回升。房价的过快上涨及管理层对房地产调控的政策未见实质松动，将在一定程度上抑制房地产销售增速。而伴随土地成交及新开工项目的上升，未来房屋供给增量上升将对房价上涨带来压力。
尽管面临大量房地产信托集中到期压力，但是从当前房地产基本面及房地产信托增势来看，大规模偿付风险爆发的可能性较低。前期销售的改观对房地产企业流动性带来明显改善，而房地产信托增量在很大程度上可以起到置换到期信托的功能。
信托导管功能的发挥是对利率市场化初期资金供求渠道拓宽的适应。但随着利率市场化的推进及存量资金的激活，资金供求双方对资金价格的快速推高将在短期带来一定负面冲击。
一方面，高企的资金价格重新引导资金配置，会将部分过剩产业挤出实体经济竞争，压缩低效率资金需求；另一方面，过高的融资价格导致的融资成本上升冲减实体经济盈利空间，导致实体经济领域的现金流回笼能力弱化，进一步反作用于快速发展的信托行业，部分中小房地产企业将受到基本面下滑冲击，并导致个别信托行业项目风险上升。
房地产信托一旦发生兑付风险，影响将是巨大的。若房地产信托出现兑付问题，会导致行业的信任危机；可能引发房地产信托资金链崩裂，兑付发生雪崩效应；代发的商业银行可能受到影响，如德隆的信托产品到期无法兑付，代为发行的上海某银行在客户压力下，被迫代为兑付。
信托风控措施
根据银监会的要求，融资类房地产业务需要满足“四二三”原则，即房地产开发企业或其控股股东的资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》四证齐全，项目资本金比例保障性住房和普通商品房项目不低于20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于30%。只有全部满足以上三个条件的房地产项目，才能设立融资类信托。融资类信托往往通过信托公司向房地产企业发行信托贷款的形式出现，风险点主要集中在：1.融资方的资质、信用状况及盈利能力、偿债能力等；2.提供的担保是否充分。
然而，现实情况是满足“四二三”条件的房地产项目并不多见，为了避免监管要求，更多的房地产信托项目利用房地产股权投资附加回购的形式出现。在这种模式下，信托公司控股或持有项目公司一定比例的股权，信托项目到期融资方溢价回购股权。信托公司往往会采取派驻人员担任项目公司的法人代表、董事、财务节能管理等高管，并对项目公司的印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管等风险控制措施。
此类信托产品中，信托公司作为项目公司的股东参与项目公司的管理，如果信托公司与项目公司其他股东发生分歧，则可能带来经营管理上的风险。同时，项目开发、销售一旦失败，虽然信托公司可处置项目公司各类资产来收回本金，但由于项目公司项下各类建材、建筑物等资产变现能力较差、周期较长，信托项目将面临资金回笼困难等风险，同时还需关注融资方盈利能力、偿债能力、资信水平、管理水平与房地产行业发展前景等风险点。
2011年至2012年两年，媒体曾经曝出绿城中国事件、吉林信托被骗1.5亿元事件、华澳大连实德事件、中诚30亿元矿产信托事件、安信信托(600816,股吧)地产违约事件、中信信托三峡全通事件、中融“凯旋门”事件，共计七起信托风险事件。
上述七起信托风险事件处理结果说明，目前房地产信托主要是通过地产商或信托公司来解决。地产商筹资自救，主要通过借新还旧、降价促销促资金回流、项目出售等途径筹集还款资金，补充流动性；若地产商自救失败，则风险转移至信托公司。
风险转移至信托公司后，主要通过如下三个途径：
，借新还旧或展期。信托公司新发资金池类信托产品募集资金先行接盘，获得风险缓释空间，或经过受益人大会授权将信托产品延期，但房地产项目后续现金流必须要能覆盖信托项目本息。在资金池类产品受到监管层约束背景下，借新还旧模式难度在逐渐加大，而信托产品展期因为要付出额外的资金成本，对房地产商未来的现金流要求较高。
第二，资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘。2012年开始，资产管理公司（以下简称AMC）开始大量收购“房地产信托”，AMC收购的房地产信托是按照项目所应付的全额本息进行收购。
AMC承接未能到期兑付的房地产信托至少有两重保障：一是资金成本价差，AMC的资金来源除了自有资金外，主要是银行给AMC的授信，资金利率较低，而目前未能到期兑付的房地产信托产品，项目本身质量一般较高，主要是短期的流动性风险，风险相对可控。房地产信托合同一般会规定，如果融资方未能到期兑付，信托公司在受益人大会授权下有权将信托产品延期，延期期间的率将在原有预期率基础上加以提高。如果原来给信托投资者预期为10%，在项目延期期间预期提升3个百分点，也就是总可达到13%，AMC接盘的房地产信托项目在延期期间的率和起资金成本之间的价差，即AMC最终将获得的利润来源。
二是资产处置，目前多数房地产新年拖产品都要求开发商以土地或者其他实物抵押或质押。对于一些抵押或质押物估值合理的项目，按照目前40%的质押率计算，AMC的投资安全性和均可得到保障。信托公司与AMC的合作产生双赢：AMC可为信托公司提供流动性支持和风险缓释空间。而AMC“兜底”房地产所带来的可观，同时收购不良房地产信托，成为AMC介入房地产开发市场的重要渠道之一。
第三，司法拍卖抵押物。土地抵押和房地产抵押作为房地产信托常用的增信方式，虽然是以实物进行抵押且抵押率一般低至四折，但操作中常常会遇到评估价值虚高和变现能力较差的困境。
如果信托公司无法通过借新还旧、展期、司法拍卖抵押物与资产管理公司、房地产基金或其他信托公司接盘等途径解决信托项目兑付问题，则最后只能以自有资金或大股东资金接盘。但由于信托项目资金量较大，会占用信托公司较多的流动性。目前在七万多亿信托资产规模体量下，信托产品风险由信托公司自有资金接盘，这种模式显然难以为继，而且不论信托公司自有资金接盘后要承担房地产项目质量的潜在风险。
无论采用哪种方式，对信托公司而言都存在损失，极端情况是损失本息，较轻的情况是损失风险发生后的风险处置成本。
但是这种情况未来会有变化，银监会要求信托公司对于风险要严格实施问责机制，在项目风险处置完毕后，要求信托公司厘清责任，对违规的项目负责人，合规风控人员和高管要严格问责，并及时将责任人员名单及问责情况报送银监会，这必将对未来信托产品风险的发生产生一定的遏制作用。
与银行相比，信托公司在贷款的审核程序上相对简单，银行在贷款时先对贷款者的信用及投资项目通过一定的评估程序进行专业的评估，而信托的门槛则相对较低，风险控制方面的信托公司应该向银行学习。业内人士认为，面对风险日益增加的房地产信托，信托公司应该在目前对项目风险进行衡量的基础上，制定更加严格的标准，并严格执行相应的项目评估程序，对于一些风险大但很低的项目，信托公司应该做果断的舍弃，将更多的精力用于可观的项目上。
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