[摘要] 继“京七条”、“深八条”之后，“沪七条”也在意料之中出台。“金九银十”的火爆表现使地产调控面临更大的社会和舆论压力，而其中尤以一线城市压力最大。北京、深圳、上海先后出台收紧政策，广州以及一些二线城市在“跟风”作用下也在酝酿，2013年楼市收尾的“预期”正在转向。
继“京七条”、“深八条”之后，“沪七条”也在意料之中出台。“金九银十”的火爆表现使地产调控面临着更大的社会和舆论压力，而其中尤以一线城市压力。北京、深圳、上海先后出台收紧政策，广州以及一些二线城市在“跟风”作用下也在酝酿，2013年楼市收尾的“预期”正在转向。
政策的“风向标”
北上广深这4个一线城市，一向被认为是房地产市场的楼市风向标。在经历了一个堪称“火热”的“金九银十”之后，北京、深圳先后出台“京七条”、“深八条”，其中“京七条”提出的增加大量自住型商品房和“深八条”提出的增加土地供应，提高二套房首付比例，都在出台后起到为楼市快速“降温”的作用。2013年10月北京市商品住宅销售9360套，成交面积93.28万平方米，环比大幅下降34.19%，10月份深圳的二手房成交量也环比下降18%。“北京、深圳政策的出台，对于买房人的预期有很大影响，使很多人从先前的疯狂抢购状态中回归观望。”一位北京二手房中介对新金融记者表示。
北京、深圳带头，上海也在上个周五出台了继续收紧调控的“沪七条”，要点一是住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷；二是将二套房首付提升至七成；三是收紧限购，调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。
“这是个城市限购政策明显收紧的城市，从之前的1年社保变为提供2年社保。虽然因为限购政策是从2011年2月开始，大部分意向购房人群都从2011年开始重视了自己的社保，这一政策收紧对一直在上海工作的外地刚需人群影响不大，但对部分中高端项目中的外地购房者将会有一定影响。主要是心理层面影响会非常大，打击当下市场恐慌需求。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
作为一线城市，上海的房价涨幅一直比较快，以统计局公布的9月商品房住宅房价指数看，同比上涨幅度达到了20.4%，仅次于北京，是房价涨幅最快的城市之一。张大伟表示，从限制环节来看，“沪七条”的限制力度超过之前的北京和深圳版本，但对供应环节的措施不多，相比北京的自住型住房，上海政策在供应方面力度不大。
市场的“转向灯”
进入10月份，4个一线城市和6个主要二线城市组成的“十大城市”新房价格指数全面上涨，十大城市综合指数环比平均上涨1.10%，涨幅较上月扩大0.09个百分点，10个城市仍全部上涨。北京环比上涨2.37%，是涨幅超过2%的城市，深圳和上海的涨幅均超过1.5%，南京上涨1.44%，天津、广州、重庆、杭州和成都的涨幅介于0.5%-1.0%之间，只有武汉涨幅低于0.5%。
在统计局公布的数据当中，新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了15个，还有24个城市涨幅在8%-10%之间，这些城市完成年度房价调控任务的难度都非常大。由于一、二线城市房价快速上涨，这些地方政府普遍面临着较大的社会和舆论压力，在这样的背景下，北京、深圳、上海先后出台调控升级政策也在意料之中。“北、深、上三地接连出台新政至少给市场传递了当前房价上涨已超过政府底线的信息，这将一定程度上影响部分开发企业在定价环节的心态，导致房价增速在年底有所放缓，另外，部分高价项目预计也将在预售证申领环节遭遇阻力。”业内人士表示。
在先后出台调控政策后，北京、深圳、上海的二套房首付均提高到七成，一线城市中只有尚未出台升级政策的广州仍保持在六成。预计包括广州在内，以及那些房价上涨较快的二线城市，都可能正在酝酿调控升级政策，这有可能对四季度市场走势有明显影响。
政策“长效性”
瑞士信贷波士顿(CSFB)董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬表示，此轮房价上升，是在民间高流动性、发展商提价策略和政府政策改变三个因素共同作用下形成的。中国有世界知名的高储蓄率，资本管制下资金的海外投资渠道有限。中国的刚性需求中，包括了一批以储蓄为目的的需求，当百姓意识到政府的政策打压无法令房价真正下跌时，刚性需求入场，带动房价的上升。
值得一提的是，从北京、上海、深圳已出台的调控升级政策中，增加供应被摆到了和限制需求同等重要的位置。在10月份中央政治局针对住房问题的集体学习会议中，“促供应”就被提到了一个前所未有的高度上。也就有了“京七条”中加快自住型商品房体系建设的亮点，以及上海、深圳政策中对住房用地供应的规模的详细部署。
维持土地供应的增长势头将有助于缓解市场供求矛盾，同时房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更大的作用。包括房产税、房产信息联网、征地补偿与集体土地流转制度改革等长效机制的建立，则将决定房地产能否真正回归市场。
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