[摘要] 进入2013年，杭州楼市在经历了2012年的大起大落之后，迎来了相对平稳的一年，限贷限购的政策依然延续，今年杭州楼市下沙、城东新城和西溪湿地版块较火。
进入2013年，杭州楼市在经历了2012年的大起大落之后，迎来了相对平稳的一年，限贷限购的政策依然延续，20%个税虚惊一场……楼市发展进入了恢复元气阶段，从目前的楼市发展态势看，从价格上看，虽然已经存在个别楼盘的低开或降价，但整体平稳上升的态势明显；从成交量看，从整体成交看，目前的杭州楼市依然保持较高的峰值，部分时段已经达到去年的成交高峰期，但个盘成交表现不及去年，虽有几个楼盘开盘火爆，但楼盘普遍开盘热销的景象已经不在，个盘单次开盘去化50%已成较好水平，个盘成交量；从产品供应上看，80-90方的刚需产品依然是供求主流，但随之而来的是，大户型的去化较2012年略有好转……
但，看似平静的河流下“暗流涌动”，楼市房价将下调抑或上涨？而购房者对目前未来的楼市怎样看待？新国五条下的需求是否出现很大的变化……新形势下的博弈进一步延续，作为楼市经典意义上的风向标的房交会，成为判断楼市未来走向的重要途径，合创地产机构通过连续七年的需求跟踪调研，整理出目前楼市状态下意向购房者的众生态，在这市场发展陷入迷茫窘困悲观之时，通过系列变化的研究，探索楼市未来的发展方向。
借杭州第十三届人居展之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房交会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式，共设问卷900份，回收有效问卷853份，其中对住宅有购买意向的有效问卷为836份。以下分析均针对836份有购房意向的问卷展开（文中简称意向购房者）。
同时，我们还把本次调研结果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年5月的数据做一个比较，以期通过动态的数据了解和分析近五年内意向购房者购房心态和需求的变化。
意向购房者的重点需求研究
区域选择：下沙、城东新城和西溪湿地位居前三，九堡、滨江、申花、市中心等板块列居前十
与历年对比：打破了市中心、城西、城东和滨江连续多年的组合排名，下沙、西溪湿地大幅度上升
本次调研显示：下沙是目前意向购房者的板块，以“13.9%”的高比例成为，其次是城东新城，以“12.6%”位居第二，再次是西溪湿地，以“11.5%”比例位居季军。
对比前两年数据，本次调研打破了市中心、城西、城东和滨江连续多年的组合排名。下沙、城东新城和西溪湿地迅猛崛起。
下沙经过多年的开发，居住的便利性、成熟性已经日趋完善，从2008年之后，一直是供求量的板块，也拥有了众多的潜在客户群。从目前的楼市版图看，下沙和丁桥是整个杭州主城区仅有的两个89方产品总价在100万的板块，下沙由于地铁的开通、相对完善的规划和大牌开发商云集，对比丁桥板块体现了更高的性价比，也更有号召力，因此，本次调研中，位居。
城东新城进入2012年后一直保持较高的选择率，以12.6%的高比例位居第二，由于城东新城的崛起、品牌开发商汇聚、楼盘供应量上升、高地价出让等因素，在杭州楼市板块发展的重要性越来越明显，购房者的选择率也大幅提高，特别是2013年随着远洋心里、万科紫台、中铁建国际花园等普福板块楼盘的开发，城东新城引发了更多的关注，知名度和影响力也明显提升。
西溪湿地一直是青睐城西的意向购房者群体的，其以优质的居住环境、深厚的西溪人文资源加上品牌开发商的开发，在区域选择中一直长盛不衰。
而其他如滨江、市中心和申花等板块也因为区域开发的利好和成熟度在众多的区域中脱颖而出。
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板块选择趋向多样化 新板块关注度弱于老板块
在众多的细分板块中，一些在目前楼市发展中表现抢眼的热点板块并未受到购房者特别关注。在细分板块中，下沙、滨江、城东新城、西溪湿地关注度较高，选择比例在5%以上，其中，滨江和城东新城是较受欢迎的板块。
而目前在售楼盘汇集的祥符、华丰、丁桥、桥西等新板块选择比例均在2%以下，比例有限，不及滨江、西溪湿地和下沙等老板块。由此可以说明，随着杭州版图的不断扩大，杭州楼市细分板块也不断增多，意向购房者对于区域的选择不再集中化，而是根据自身生活定位和工作需要，选择更趋多样化，多点发展将为杭州楼市未来发展的趋势之一。
与上班地点的距离、生活配套、交通便利等生活便利性因素超越价格，成为影响区域选择的主导因素
本次调研显示：板块选择的原因中，离上班地点近依然是影响区域的，占比达26.2%，这一比例处于历年较高水平；生活配套、交通便利等因素超越价格，成为影响区域选择的主导因素。由此可以看出，对于购房而言，价格虽然重要，但居住带来的生活便利性更为重要。
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户型需求：两房以占比52.5%位居首位，两房为主，三房为辅
与历年对比：户型格局需求有缩小趋势
本次调研显示：两房和三房户型仍是市场需求的主流选择，两房选择占比52.5%，三房需求占比41.1%，两房选择比例再次大比例超越三房。
在次购房占据主流的情况下，两房选择大比例上升，继2011年5月之后再次大比例超越三房，三房需求下降，特别是三房两厅的选择比例降至近三年水平。限贷和首付、利率的提升，房价上涨及对未来上涨的预期，导致目前购房者资金压力加重，导致两种结果：一方面价格承受力下降，另一方面，在户型格局和面积的选择上有所压制。
在上文的购房状态中，在58.4%的次购房群体中，大部分人会选择两房户型；而购房目的中，无房买房自住、结婚购房和给子女购房三种置业目的总占比为41.5%，此三种置业人群户型选择基本首次购房刚需为主，两房需求占比较大；在占比达32.8%的改善型需求客群中，选择两房的比例也高达57.3%，说明在限贷影响下，无论是首次置业还是改善需求，两房是较主流的选择，三房户型由于面积大、总价高，需求量有所减少。
面积需求：主力集中在81-110㎡区间，其中81-90㎡的需求最为集中；101-110㎡位居其次
与历年对比：面积需求略显缩小趋势
本次调研显示：意向购房者对户型面积的选择主要集中在，81-110㎡的区间，其中81-90㎡的选择占比，达29.9%；其次是101-110方，占比为19.6%。
而从历年数据对比看，面积选择较2013年上半年，主力区间未发生变化，但整体面积选择略有缩小，选择100方以上的比例从44.6%下降到37.2%；本地调研较2011年10月-2012年5月出现较大变化：选择的比例点发生变化，从2011年10月-2012年5月的91-100㎡回落到81-90㎡，说明81-90㎡依然是目前刚需们的主流需求面积；这系列变化均说明，目前情况下，意向购房者的需求面积出现缩小趋势。
本次调研显示，主力需求面积集中在81-110㎡，与上文户型格局需求两房为主、三房为辅的需求相吻合，在两者相结合下，意向购房者对户型需求的特征浮出水面：在价格上涨的趋势下，户型格局和面积需求出现缩小态势，81-90㎡两房和101-110方的三房是目前需求的主流，或将成为2013年成交的明星产品。
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单价承受力：选择比例点集中在1.2万元/㎡，占比23.1%；其次为1.4万元/㎡，占比16.9%
与历年对比：对比2013年5月，单价承受力提升略有下降；对比2012年，单价接受度有所提升，与2011年10月水平相近
本次调研显示：受访意向购房者所能接受单价的比例区间集中在1.2万元/㎡，占23.1%的比例；其次为1.4万元/㎡，占比为16.9%；位居第三的是1万元/㎡，占比13.1%；再次为1.6元/㎡，占比10.5%。
对比上半年，意向购房者对房价的接受度出现一定的变化，虽然比例点依然集中在1.2元/㎡，但第二、
三比例点能接受的价格均出现下降，表明意向购房者能接受的价格略有下降。
但对比2013年之前，意向购房者对房价的接受度依然出现上升，接受度比例点从2012年的1万元/㎡升至1.2万元/㎡，与2011年10月的接受度相近。
从历年单价接受度对比看，2007-2010年持续四年房价比例点均停留在10000元/㎡，进入2011年5月从1万跃至1.6万元/㎡，10月又回归至1.2万元/㎡的水平，而2012年5月和10月的两次调研再度回归10000元/㎡，2013年再度上升至1.2万元/㎡的水平。根据房地产市场的供应与需求相互作用的原理分析，意向购房者预期单价接受度的上升与目前市场供应房价的水平息息相关，从2010年下半年开始延续至2011年5月份，房价发展达到历史水平，故2011年房价的接受度也达到历史水平；而进入2011年下半年，降价现象出现，部分板块房价明显下降，在此情况下，意向购房者的心理预期单价也降至1.2万元/㎡； 2012年，杭州楼市的降价行为更为普遍，降幅也更大，降价成为买卖双方普遍的心理预期，故意向购房者的心理预期单价再次下降，回归到2010年水平；进入2013年后，房价有所反弹，部分板块和楼盘恢复到2011年未降价前的水平，故意向购房者的房价接受度也恢复到2011年的水平。实际房价的涨跌对购房者的价格接受度形成直接影响，两者步调一致，降价时，价格接受度下降，上涨时，价格接受度上升，不同的，在持续上涨的楼市中，购房者对价格接受度提升较慢，属于市场加压下的“被迫”行为，而并非是主观意义上单价接受度的提升；而在下行的楼市中，购房者对价格接受度反应快速，属于主观意义上的自然接受。
总价的承受力：选择比例点集中在100万，占比19.8%；其次为120万，占比16.9
与历年对比：总价承受力较2013年上半年下降，比例点从120万降至100万，200万以上的选择率下降明显，回归到2012年的价格接受水平
本次调研显示：意向购房者对总价接受的比例峰值在100万左右的水平，占比19.8%；其次为120万，占比16.9%，位居第三的是160万，占比10.7%。
与2013年上半年对比，本次意向购房者总价承受力有所下降，高比例峰值从120万降至100万，而200万(含) 以上接受度从38.3%下降至22.7%，降幅明显。
历年调研相比，本次意向购房者总价承受力与2012年相近，比例点都在100万左右，200万(含) 以上接受度都在20%左右。
由此可以看出，意向购房者对价格的接受度较上半年有所降低，表现在单价和总价的接受度上均有一定比例下降。虽然目前楼市房价表现平稳且有上升态势，但意向购房者对价格的接受度不升反降，与2012年的水平相近。
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商业按揭比例占据主流，公积金和一次性付清略有提升
本次调研显示：与历年调研结果一致，意向购房者选择比例的付款方式仍是银行按揭，未有明显变化，在以首次置业需求为主的情况下，此部分意向购房者资金储备相对有限，商业按揭是目前实现购房最可能的方式。
首付承受能力集中在40-60万，与2013年上半年相比基本无变化，较2012年比例点从40万上升至60万
本次调研显示：意向购房者接受的首付款选择峰值为60万，占比32.8%，此比例较2012年明显升高；其次为40万，占比30%；80万位居第三，占比15.8%。对比2013年上半年，首付接受度变化不大。
对比2012年，意向购房者能接受的首付款金额明显上升，选择比例点从2012年40万升至60万；80万以上（含80万）的首付接受度从2012年的31%左右上升至37.2%，涨幅明显。
首付接受度比例点出现在40-60万，也折射出目前首次置业者购房的需求，以上文能接受的总价100万为例，首付3成为30-40万，而80-100万以上的首付以二次置业改善需求的购房者为主。
楼市新现象：价格接受度升高后回落，需求面积有所缩小，购房需求出现转折，楼市发展风险指数上升
结合上文分析，在目前形势下，意向购房者对价格接受度较2013年上半年略有下降，基本恢复到2011-2012年的水平。2013年杭州楼市房价平稳且持续上升态势，且意向购房者对房价发展预期上涨，在此行情下，意向购房者对房价接受度不升反降，房价发展水平与意向购房者的支付能力出现偏差，导致的直接结果是意向购房者对所购住宅的面积、户型需求的舒适性也有所下降，两房选择高于三房需求，面积需求有所下降。
综合上文对户型、面积和价格的需求显示，两种产品的需求将会是目前市场的主流，一是81-90方的两房或三房产品，单价控制在12000元/㎡左右,总价控制在100-120万左右，这样的产品以满足无房首次置业或婚房需求为主，刚需特征明显，购房急迫性较高；二是101-100方的三房产品，单价控制在14000-18000元/㎡左右,总价控制在160-180万左右，这样的产品以首次改善型或少量再改型客户为主，购房积极性中等。
由此可知，2013年上半年和下半年，意向购房者对价格、户型、面积的需求出现转折，市场上升态势与意向购房者需求下降出现矛盾，各项需求指标均出现下降态势，为表面上平稳发展的楼市增添了更多的风险因素，楼市发展将迎来又一场市场行情与购房者的博弈，房价发展或现下行苗头。
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