[摘要] 6月13日，房天下大话地产之“普福板块大牌云集 城东新贵强势起航”在万科紫台售楼展示中心会议室如期举办。普福板块内现有开发商万科、远洋、中国铁建、保利应邀出席，华坤道威、汉嘉地产、中指研究院等多家业内机构参与其中。
6月13日，房天下大话地产之“普福板块大牌云集 城东新贵强势起航”在万科紫台售楼展示中心会议室如期举办。普福板块内现有开发商万科、远洋、中国铁建、保利应邀出席，华坤道威、汉嘉地产、中指研究院等多家业内机构参与其中。各位开发商代表与专家分别从从板块交通、配套、产品等多个角度出发全面探讨普福的价值，带来业内最精准的数据和最专业的声音，并且一致看好普福板块的未来发展。
汉嘉地产顾问副总经理 陈焕春
陈焕春：谈到定位，这是一个挺大的话题。在座各位都是品牌开发商，每个项目自身都已经定好了，我在这边只能讲讲大的一些规律上的东西。这个板块的定位存在一定的戏剧性，因为整体上来讲，普福也好，或者整个城东新城也好，是一个后发的板块，因为整个城市向东开发是有一个顺序的，最开始是下沙，然后是九堡，又往里推进到了现在所看到的普福、城东新城。在这样一个顺序之下，虽然它出来的晚，但是起点比较高，因为向东的价格差还是有的。不管怎么说，普福板块现在虽然是一个主流的板块，客群非常庞大，但是不同的细小的楼盘和更微观的板块之间就是靠价格差距区别客户的。其实从城东新城首发开始，我们认为它虽然是一个定位比较高的板块，起点高，但接受度非常不错。所以它其实已经可以出现一些再改类的产品，万科的草庄就是一个例子，再改类的产品可以达到这样一个程度，说明整个板块的接受度上不存在问题。
但是现在我们看到的城东新城，反而都是以清一色的刚需类的产品为主。这里面由于碰到了调控，刚好碰上限购政策下来，不管是大牌开发商也好，本地开发商也好，都会根据这样一个政策调整自己的策略。因为越是大牌开发商，在销售数据要求越比一般的小开发商严格，所以现在我们看到更多的是一些90方为主的产品，顺带有一些首次改善型的产品。再改的两三百方的户型很少有开发商去碰，一是因为整体市场调控的影响，二是跟这个板块的具体的情况有关。普福板块的优势非常明显——现在已经实现的交通优势， 是任何一个板块都无法与之相较的；但它的缺点也比较明显——配套设施基本上是空白的，什么都没有，医院、学校虽说都在规划中，但是现在什么都看不到，刚好处在尴尬期。虽然这个尴尬期真正加快速度建设的话，是瞬间可以变脸的，但消费者接受过程需要一些时间，在这个时期内出售产品压力比较大，尤其是再次改善型的产品，整个大的环境改善之后才会有明显的销量提升。
每个产品都有自己的个性，现在的产品有越来越多的软硬结合。较早的刚需类的产品主要是拼户型，拼整体的景观、绿化，这都是老百姓最初会关注的东西，后面大家则会关注物业管理、整体小区氛围的营造和一些更细节的东西。在我看来，虽然这个小板块普福只有五家开发商，都有盘，但是各个都有特点，有些做非毛坯，有些不做；户型上面我觉得也还是有很多比较精细化的差异，小的尺度也好，全明户型怎么去实现，都有很多的比较微妙的细节；甚至于我觉得到后面还会比拼一些整体的开发节奏，比如说万科去年拿得地，今年就有楼盘上市，大家对此感到很兴奋，称之为“一年盘”。因为客户群体相差不大，一些微小的偏好就能够带来新的利益点，比如开发速度快，交付时间短，让客户觉得可以早点装修、早点入住，也会带来一些销售上的优势。这些竞争点使整个板块形成了比较良性的竞争局面，让一些品牌开发商研究出各自的自身特性，形成不同的楼盘特点，让我觉得这是一件非常不错的事情。但整体上来讲，整个城市的东部目前是土地供应量比较大的一个板块，大牌开发商云集，市场机遇大。杭州本地开发商更多时候讲究多批次、小批量、慢慢卖，价格上把得比较牢；现在大牌开发商一来，阵势马上就不一样了，一旦要开就是几百套，给消费者带来的消费体验大异于往常。2013年城东新城这样一个大板块的开售，会影响到杭州消费者的一些大的认知的东西，因为之前对这些东西不是太习惯，反而有的时候像滨江定价比较便宜，就是要连夜排队去抢的，接下来在这个大的板块反而会看到一些质量上乘、价格不贵、服务到位的产品，这个是大家相互交流、相互学习的过程。
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