[摘要] 鄂尔多斯房地产市场泡沫的破灭或是一个先兆，其他曾经火热的三四线城市房地产市场亦将面临同样的考验。
鄂尔多斯房地产市场泡沫的破灭或是一个先兆，其他曾经火热的三四线城市房地产市场亦将面临同样的考验。
日前，万科A董事长王石在回答网友提问时表示，“三四线楼市有泡沫。”美资机构香橼则以一份做空报告令恒大地产市值蒸发近百亿港元，其成功狙击的背后不仅是投资者对恒大地产自身激进财务策略的顾虑，更显现对于三四线房地产泡沫的隐忧。
国家统计局的数据同样揭示了这一事实：近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年激进的土地出让速度，不限购导致的过度投资，积累成目前的库存高企，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。
“市场发展速度脱离基本面，部分三四线城市未来面临供应高压，这将成为三四线城市的"绞肉机"。”据媒体引述，上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成在一份研究报告中表示。
在周建成看来，近年来，三四线城市的发展普遍依赖出让土地所带来的财政收入，但其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度。因此，相当部分的三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题；另一方面，持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力，未来市场供求风险凸显。
三线地产隐忧
国家统计局公布的房地产开发和销售数据显示：1-7月份，商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，其中，住宅销售面积下降7.5%。商品房销售额28699亿元，下降0.5%，其中，住宅销售额下降1.1%。以此计算，可得出1-7月商品房均价同比上涨6.3%的结论。
随后，国家统计局公布的2012年7月70大中城市住宅销售价格变动情况显示：与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有1个，上涨的城市有11个。7月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份回落的城市有5个。因价格下降的城市数量远超过价格上涨的城市，那么，商品房均价下降的可能性更大。
同样是出自国家统计局的两组数据，房价到底是涨了还是跌了？
中信证券(600030,股吧)报告认为，商品房均价上涨这并不是因为房价在上涨，而是一二线城市占房屋销售的比例在加大。
中银国际数据显示，2012年1-7月份，一线城市和二线城市累计销售面积分别同比上涨7.7%和1.2%，而三四线城市则同比下降11.3%，一二线城市成交回暖势头要好于三四线城市。
《证券市场周刊》记者通过调查了解到，从2011年3月至2012年3月，佛山、芜湖、唐山、连云港(601008,股吧)、温州、佛山、盐城、中山等三线城市房价都出现不同程度的下降。根据新浪乐居网监测显示，从2011年点到目前，佛山市房价均价跌幅达到18%，连云港下跌13%，温州下降10%，盐城下跌8%，唐山下跌13%。从2012年3月份至今，虽然近半年来上述城市房价一直持平，但总体成交量下降。
从布局不同城市的公司业绩表现也可看出端倪。主攻一二线城市的“万保金招”2012年上半年的销售面积同比增长了7%、28%、40%、181%，回暖之势明显。而立足三四线的恒大地产、碧桂园（02007.HK）表现远逊一筹。恒大地产上半年销售面积下降5.7%，均价下降12.2%；碧桂园销售额下降19.3%。这与2011年后者业绩超过前者的情况发生逆转。花样年（01777.HK）近日也对媒体宣布其区域战略布局调整，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。
中信证券认为，房地产市场宏观调控的主要精神是打击投资需求，鼓励自住需求。显然，一二线城市的自住需求更大，而非三四线城市。然而三线城市由于不限购而透支了自住需求，供应也处在高位。
一份针对50个未“限购”二三线城市楼市的调查报告显示，这些城市受调控影响有限，2012年上半年房价无一下跌，37个城市价格更是出现小幅上涨，部分地区房价涨幅存在“透支”风险。
土地市场也是如此。2012年上半年，房企土地购置面积同比下降了19.9%，降幅比前5个月扩大1.2个百分点，土地款下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点，也与一二线城市土地市场迅速回暖的局面形成反差，可见广大的三四线城市土地市场并未回暖。
另外，三四线城市奉行快速周转理念的开发商最近竟毫无增加土地储备的想法。而恒大地产2010年新增土地储备5112.6万平方米，2011年新增4083.9万平方米。
业内人士认为，三四线城市诸多因素和一二线城市存在差距，缺乏支撑房价快速上涨的动力。如，一二线城市GDP和人均收入值和增长幅度较大，第三产业多，人口净流入多，富裕人口多。而三四线城市人均收入低，第三产业不发达，对外来人口吸引力低，甚至存在向一二线城市流出的情况，且富裕人口少。一二线城市在长期限购之后，投资需求几乎绝迹，以刚需为主。而三四线城市大多不限购，一家购置几套住房的情况很普遍。一二线城市土地供应分化，有的城市供应少，库存较低，而三四线城市普遍供应很多，潜在库存高。
资深财经评论员韩令国(博客,微博)撰文写道，几乎全中国的三四线城市房地产业都已到达泡沫破裂的边缘，那些泡沫已经不存在泡沫破是不是破的问题，而是仅剩下早破还是晚破的问题，并且是无论如何都已经无法规避其破裂的必然。
韩令国以哈尔滨为例，他表示，城市常住人口增长缓慢，因人均收入较低，商品住房市场的有效需求不多，当前已建成的实际空置面积超2000万平方米，需700万有效需求人口才能消化，而事实上哈尔滨市的主城区人口仅为600万左右，按当前房价看，外来人口中仅有5%才是真正具备购买力的潜在需求，有实际购买力的人群不足30万，人均可摊面积超过70平方米，实际供给远大于有效需求。
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