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房地产信托:信托兑付"换坑" 保障房变相融资

和讯房产   2012-04-09 14:49

[摘要] 近期,在兑付压力背景下,房地产信托产品的发行和成立均有回暖势头,房地产信托发行确有增多的迹象。另一方面,房地产信托提前终止较多,另二者之间存在左手换右手的关系。

近期,在兑付压力背景下,房地产信托产品的发行和成立均有回暖势头,房地产信托发行确有增多的迹象。另一方面,房地产信托提前终止较多,另二者之间存在左手换右手的关系。

据统计,中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。

房地产资金紧缺,房地产销售从去年下半年就一直清淡,今年2月中下旬由于首套房按揭的放行,成交量才有一定反弹,按揭贷款部分的回款房企实际回笼资金要在3月份之后。显然,目前提前终止的信托还款来源来自销售款的可能性很小。在房地产信贷方面,目前银行担心房地产的系统性风险,开发贷款投放最为保守,房企信贷额度仍然从紧。

当前可以看到更多的是基于同一或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品权等。

有业内人士认为,为了迎接6、7月份的兑付高峰,“换坑”的工作也已经开始进行。这样的“接力”赌的是政策和预期,将现有的信托变相展期,等于使兑付高峰分散和延迟。“只要是接力,后一个信托产品的预期率一般都会比上一个信托产品高,表面虽化解了眼下的兑付风险,但迟至明后年仍有兑付压力,且兑付成本将更为高昂。”

不过,也有部分项目以工商企业融资之名,行房地产融资之实。当前在房地产开发商资金紧缺的情况下,出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。

四川信托最近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划,期限为18个月,年化率为10.5%。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款,资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。融资方容新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司,而目前容新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。此次借款无疑就是为“柠都新城”项目“输血”,也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资人面前,加速销售进度,降低融资成本。

在兑付压力和行业风险下,地产信托资金将向百强房企倾斜,但率有所走低。近日,南方某信托公司业务经理透露,其所在辖区银监部门在今年的“窗口指导”中,已经要求信托公司在房地产信托业务上谨慎选择交易对手。融资类业务要选择至少是国内百强的开发商,让信托资金向更优质的房地产资源集中。

对于哪些地产企业可以纳入“百强”,监管部门也没有给出明确的名单。为保证融资方案的通过率,目前该信托公司的交易对象将倾向于国内较为知名的地产企业,或是一定区域范围内排名居前的地产龙头。不过,大型地产公司由于融资渠道较为丰富,所能接受的融资成本一般是在15%~16%以内,明显低于去年。

此外,近期保障房信托开始上升。当前保障房信托以棚户区、城中村改造是保障房建设热点之一,涉及土地一级开发,及后续的二级开发。其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资,或以保障房融资之名,行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比很少。

由于保障房信托至今没有特殊政策扶持,一些信托公司,参照商品房的信托融资条件,对保障房项目严格要求“四证”齐全、自有出资率达到20%(含实收资本、股东借款)、开发商具备二级房产开发资质。有的信托公司则采用了迂回、变通手段。

同时,2009年2月银监会颁布政策,禁止信托公司发放土地储备贷款。据此,对于棚户区、城中村改造项目,信托公司应该不能介入。但是,一些信托公司比较激进,另一些则信托公司不敢“踩红线”。

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