[摘要] 2006年7月，我与丈夫因感情不和开始分居，曾闹过几次离婚，我们婚后有一套房产，但登记在我丈夫一人名下。今年4月，他在我毫不知情的情况下低价出售该房产（与买家签的买卖合同，未办理过户手续）。今年6月，当我得知情况后，便到房地产交易中心办理了限制交易手续。现在，我打算向法院起诉离婚。
洛阳陈女士来电咨询：
2006年7月，我与丈夫因感情不和开始分居，曾闹过几次离婚，我们婚后有一套房产，但登记在我丈夫一人名下。今年4月，他在我毫不知情的情况下低价出售该房产（与买家签的买卖合同，未办理过户手续）。今年6月，当我得知情况后，便到房地产交易中心办理了限制交易手续。现在，我打算向法院起诉离婚。请问，法院会判决我丈夫与他人签订的买卖合同有效吗？房屋会被卖掉吗？
河南国基律师事务所孙乐解答：尽管房产证上未记载你的名字，但如果该房产确实属于你们婚后取得，根据《婚姻法》第十七条的规定，该房应当属于你们的共同财产。你丈夫在你不知情的情况下擅自低价出售该房屋，并与他人签订买卖合同，已侵犯你的共有财产权，但是，你已到房产部门办理了限制交易手续，房产无法转移过户，因此，房屋物权不会转移，你不会有什么损失，也就不涉及侵权赔偿的问题。
对于你丈夫与他人签订的房屋买卖合同，涉及我国《合同法》第五十一条规定的无权处分问题。现在，法学界认为因无权处分订立的合同属于效力待定的合同，只有当你丈夫取得了你的处分授权，或者与他人签订的买卖合同获得你的事后追认，合同才是有效的，否则合同无效。因此，该买卖合同无效，法院不会判决你的房屋被他人买走。
根据我国《物权法》第十五条规定的债权合同与物权取得相分离的原则，你丈夫无权处分你的房屋物权共有权，不等于他无权与他人签订买卖合同，即有没有权利处分房屋与他签订的合同是否生效是两码事，只要合同签订后，合同的条款不违反我国《合同法》第四十四条和第五十二条的规定，合同就是有效的。所以，以新近的观点，法院也可能判决合同有效。但上面说到合同与物权是两码事，合同有效不等于房屋物权会转移，合同有效，即你丈夫要对合同负责，违约时就得向他人支付违约金，他人要求赔偿损失时还应当依法赔偿损失，你是无辜的，依法不应承担赔偿责任。前面说的是他人善意买受你家房屋时合同的效力情况，但房屋未过户，就不存在我国《物权法》百零五条规定的不动产善意取得问题。如果他人明知你丈夫未告知你私自处理夫妻共同财产，仍然以低价买房，意图与你丈夫恶意串通侵害你的权利，则该合同无效，法院同样不会判决房屋卖给他人。总之，无论合同是否有效，法院都不会判决房屋归他人所有。
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