[摘要] 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
搜房网讯 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
直播：世界华人不动产学会2011年会圆桌论坛 Ⅲ：房地产企业转型升级
主持单位：搜房网
主席：中国人民大学教授 GCREC常务理事叶剑平
在《圆桌论坛Ⅲ：房地产企业转型升级》中，总部基地（中国）控股集团董事局主席、总部经济战略发展研究中心主任许为平就企业转型升级做演讲。
总部基地（中国）控股集团董事局主席、总部经济战略发展研究中心主任许为平
时间有限，我最重要的要谈谈转型问题。我记得今年过了春节以后，我参加了中国房地产2011年的年会在北京国贸三期，的宴会厅，我去参加了。大家很纠结的一个中国的问题那就是房地产的问题，只要这个问题纠结了，从中央政府，我们的政治家们，国务院，我们中国的管理层，各地方政府，总之管理层，还有企业家们，还有我们的市民们、客户，还有我们的经济学家、教授们都很纠结这个问题，谁都知道房地产很重要、很需要，不管是经济发展需要它，还是人民生活需要它，还是企业的发展经营都需要它，但是为什么这么多年，一直有这么纠结，这种纠结正常吗，我想今天的话题就是要解开这样的纠结，实际上应该不管是刚才讲的三个层面也好，五个层面也好，都是需要它好，都需要它，但是又为什么要纠结？那是在发展当中确实存在了问题，这个问题我想跟今天的转型有直接关系。
在过去的十年到二十年内，我想中国的地产我简单个人的观点，也就是个人的一些心得，我认为还是在于解决房地产最基本、最原始、最普及化的一个基本问题。绝大部分的房产，无论从中央谈到房地产，还是经济界、企业界、市场一看房地产实际上就是跟老百姓的住紧密相连，我认为这是一个典型的初级阶段，而今天要把它升级、转型，我想就是要去找出这个突破口，如何找到这个突破口？我认为房地产必将成为中国可持续发展的，而且不能成为纠结的经济支柱、产业支柱，中国未来经济的主要推动力之一，甚至在一个阶段，还可以成为最重要的推动力。
如果这个问题不解决好，只能存在在纠结和矛盾中，既要它，又要打它，爱它还要恨它，你们想想这日子好过吗，我们企业家们对地方的贡献，对社会发展的贡献，对新城市的贡献，对在前30年的贡献，房地产做了多大贡献，不言而喻，所以会让打它的人也爱它，相对于自己在打自己，左手在打右手，谁愿意呢，但是如果分工不好、定位不好，就可能产生这种效果。所以我认为一定要尽快走出这个突破口，如何和解决，必须要分清楚房地产的细化，正像我八年前提出，总部经济的问题，我一再说经济总部不是一个全新的经济，是一个区域经济一个提升，一个细化，也是区域经济发展到一定阶段，必须要细化的，我们不能说一谈区域经济，就是一个模糊型的，任何一个地区的经济都要细化，同样今天一谈房地产升级，不能一谈房地产就是住宅，一谈住宅马上有高端住宅，普通住宅，这两个问题非常大，你去看看新加坡、香港，包括台湾，同样这里面有矛盾，但是为什么没有矛盾到中国这么白热化？这么尖端？纠结的这么厉害？因为房地产是分的很清楚，就是一个住宅型地产，普通地产，普通百姓、普通收入，关系到民生问题、社会问题，这个地产政府在解决，通过巨额高额税率的收入，包括房地产收入，然后去投资经济适用房，有大量的政府经济适用房，廉租房、廉价房，来解决80%以上的人，当然大家要知道，这个80%以上的人是解决根本问题，就是社会稳定的基本层面，就是所谓的民生，但是大家也不要忘记，那20% 左右呢，那就是社会的高消费的高端的部分，价格越高越好，有什么问题？我们的奢侈品LV、爱马仕，中国人管了吗，没有管，为什么不管它，高消费刺激高薪层，这是正常的市场经济，所以我们要细分它，细分之后我们可以把高端地产实现高消费，不必去打压，当然现在如果这个问题不细分，我们就混在一起了，混在一起就是切豆芽，好的坏的一切全部切掉，切豆芽的经济不是一个市场经济。
今天时间确实很有限，所以我认为首先一条要区别对待，这个时候一定要区别对待，区分地产的类别。其次，还要区别是住宅型还是商业型还是经济型。这个必须要区别好我们今天发展经济，总部经济八年多的历程都是中央政府在调控地产的整个过程，在整个过程当中有一点我们很欣慰，我们也很幸运，我们在每一次调控当中没有直接受到影响，为什么呢，因为我们的市场定位不是为住宅消费型地产服务，我们是为企业服务，大家知道，总部楼、总部基地盖的总部楼，北京500栋楼现在沈阳正在建的两千栋楼都是为各类的企业、成熟的企业提供企业总部、企业研发机构等等，企业的发展也是总部基地的发展，而企业实体的发展，中央政府在这八年来没有整顿过，一直在鼓励，甚至在调控地产的同时它另外个金融口是大大释放对实体企业，所以实体企业的高速发展又带来了我们总部基地的高速发展，所以第二个分类就是要从产业分类，我们不能一提地产就是住宅，消费型地产和经济型、产业型地产是截然不同，要区别开来。
最后，我想给大家提出一个全新的概念，那也是我们在实践当中很快要去进行推行，刚才我跟叶教授说了，我们计划在5月份和辽宁省委、沈阳市委市政府共同举办，下一步未来中国30年要考虑的问题，不是在一个老城区里面去摊大饼式的发展，发展二环、三环、四环，大家要知道为什么不能这样做，简单一个例子，我们在座的各位都清楚，我们的人如果发胖到一定程度是危险的，人的心脏就是拳头这么大，也就是说一个城市中心，一个母城它的核心系统的能量是有限，无论是交通、能源、社会、环境等等都是有限的，而现在摊大饼式的布局一定会让心脏承受不了，北京之前的发展也是这样的，三环、四环、五环，六环，还有一部分卫星城，这种模式事过去30年的模式，未来30年升级应该考虑到建立新母城，这个可能是一个全新的概念，所谓“新母城”应该是在有老母城的基础上，当然有些城市现在规划有很多先决的条件，比如说沈阳和青岛这两个城市，我们调研的，当然还有其他很多城市我们没有时间，我们要提出这个概念，新母城的建设可以大大去减低过去30年发展当中，在一个老城市中心不断去纠结，不断地去拆迁，甚至还要影响地方的人文，新母城是再造一个新的心脏，我想这个概念、这种方式可以为中国推进30年、50年甚至100年，因为一个新的城市发展的周期最起码有50年到100年，所以我想我们只谈一个“十二五”规划五年是不够的，所以这次我在政协会上也提到，要有50-100年的规划去做城市，同时这个50-100年的规划中国的房地产又创造了一个巨大的舞台和市场，这就是未来中国地产升级、改型、转型的一个新的空间和平台。
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