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许为平:区分地产类别 未来30年升级应考虑建新母城

房天下   2011-04-02 17:18

[摘要] 2011年4月1日,世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开,这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会,以“房地产与城市可持续发展”为主题,在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。

搜房网讯 2011年4月1日,世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开,这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会,以“房地产与城市可持续发展”为主题,在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。

【专题:世界华人不动产学会2011年会】

【论坛图文直播主帖】           【微博大屏幕直播】

直播:世界华人不动产学会2011年会圆桌论坛 Ⅲ:房地产企业转型升级

主持单位:搜房网

主席:中国人民大学教授 GCREC常务理事叶剑平

在《圆桌论坛Ⅲ:房地产企业转型升级》中,总部基地(中国)控股集团董事局主席、总部经济战略发展研究中心主任许为平就企业转型升级做演讲。

总部基地(中国)控股集团董事局主席、总部经济战略发展研究中心主任许为平

(图片来源:搜房网)

时间有限,我最重要的要谈谈转型问题。我记得今年过了春节以后,我参加了中国房地产2011年的年会在北京国贸三期,最新的宴会厅,我去参加了。大家很纠结的一个中国的问题那就是房地产的问题,只要这个问题纠结了,从中央政府,我们的政治家们,国务院,我们中国最高的管理层,各地方政府,总之管理层,还有企业家们,还有我们的市民们、客户,还有我们的经济学家、教授们都很纠结这个问题,谁都知道房地产很重要、很需要,不管是经济发展需要它,还是人民生活需要它,还是企业的发展经营都需要它,但是为什么这么多年,一直有这么纠结,这种纠结正常吗,我想今天的话题就是要解开这样的纠结,实际上应该不管是刚才讲的三个层面也好,五个层面也好,都是需要它好,都需要它,但是又为什么要纠结?那是在发展当中确实存在了问题,这个问题我想跟今天的转型有直接关系。

在过去的十年到二十年内,我想中国的地产我简单个人的观点,也就是个人的一些心得,我认为还是在于解决房地产最基本、最原始、最普及化的一个基本问题。绝大部分的房产,无论从中央谈到房地产,还是经济界、企业界、市场一看房地产实际上就是跟老百姓的住紧密相连,我认为这是一个典型的初级阶段,而今天要把它升级、转型,我想就是要去找出这个突破口,如何找到这个突破口?我认为房地产必将成为中国可持续发展的,而且不能成为纠结的经济支柱、产业支柱,中国未来经济的主要推动力之一,甚至在一个阶段,还可以成为最重要的推动力。

如果这个问题不解决好,只能存在在纠结和矛盾中,既要它,又要打它,爱它还要恨它,你们想想这日子好过吗,我们企业家们对地方的贡献,对社会发展的贡献,对新城市的贡献,对在前30年的贡献,房地产做了多大贡献,不言而喻,所以会让打它的人也爱它,相对于自己在打自己,左手在打右手,谁愿意呢,但是如果分工不好、定位不好,就可能产生这种效果。所以我认为一定要尽快走出这个突破口,如何和解决,必须要分清楚房地产的细化,正像我八年前提出,总部经济的问题,我一再说经济总部不是一个全新的经济,是一个区域经济一个提升,一个细化,也是区域经济发展到一定阶段,必须要细化的,我们不能说一谈区域经济,就是一个模糊型的,任何一个地区的经济都要细化,同样今天一谈房地产升级,不能一谈房地产就是住宅,一谈住宅马上有高端住宅,普通住宅,这两个问题非常大,你去看看新加坡、香港,包括台湾,同样这里面有矛盾,但是为什么没有矛盾到中国这么白热化?这么尖端?纠结的这么厉害?因为房地产是分的很清楚,就是一个住宅型地产,普通地产,普通百姓、普通收入,关系到民生问题、社会问题,这个地产政府在解决,通过巨额高额税率的收入,包括房地产收入,然后去投资经济适用房,有大量的政府经济适用房,廉租房、廉价房,来解决80%以上的人,当然大家要知道,这个80%以上的人是解决根本问题,就是社会稳定的基本层面,就是所谓的民生,但是大家也不要忘记,那20% 左右呢,那就是社会的高消费的高端的部分,价格越高越好,有什么问题?我们的奢侈品LV、爱马仕,中国人管了吗,没有管,为什么不管它,高消费刺激高薪层,这是正常的市场经济,所以我们要细分它,细分之后我们可以把高端地产实现高消费,不必去打压,当然现在如果这个问题不细分,我们就混在一起了,混在一起就是切豆芽,好的坏的一切全部切掉,切豆芽的经济不是一个市场经济。

今天时间确实很有限,所以我认为首先一条要区别对待,这个时候一定要区别对待,区分地产的类别。其次,还要区别是住宅型还是商业型还是经济型。这个必须要区别好我们今天发展经济,总部经济八年多的历程都是中央政府在调控地产的整个过程,在整个过程当中有一点我们很欣慰,我们也很幸运,我们在每一次调控当中没有直接受到影响,为什么呢,因为我们的市场定位不是为住宅消费型地产服务,我们是为企业服务,大家知道,总部楼、总部基地盖的总部楼,北京500栋楼现在沈阳正在建的两千栋楼都是为各类优秀的企业、成熟的企业提供企业总部、企业研发机构等等,企业的发展也是总部基地的发展,而企业实体的发展,中央政府在这八年来没有整顿过,一直在鼓励,甚至在调控地产的同时它另外个金融口是大大释放对实体企业,所以实体企业的高速发展又带来了我们总部基地的高速发展,所以第二个分类就是要从产业分类,我们不能一提地产就是住宅,消费型地产和经济型、产业型地产是截然不同,要区别开来。

最后,我想给大家提出一个全新的概念,那也是我们在实践当中很快要去进行推行,刚才我跟叶教授说了,我们计划在5月份和辽宁省委、沈阳市委市政府共同举办,下一步未来中国30年要考虑的问题,不是在一个老城区里面去摊大饼式的发展,发展二环、三环、四环,大家要知道为什么不能这样做,简单一个例子,我们在座的各位都清楚,我们的人如果发胖到一定程度是危险的,人的心脏就是拳头这么大,也就是说一个城市中心,一个母城它的核心系统的能量是有限,无论是交通、能源、社会、环境等等都是有限的,而现在摊大饼式的布局一定会让心脏承受不了,北京之前的发展也是这样的,三环、四环、五环,六环,还有一部分卫星城,这种模式事过去30年的模式,未来30年升级应该考虑到建立新母城,这个可能是一个全新的概念,所谓“新母城”应该是在有老母城的基础上,当然有些城市现在规划有很多先决的条件,比如说沈阳和青岛这两个城市,我们调研的最多,当然还有其他很多城市我们没有时间,我们要提出这个概念,新母城的建设可以大大去减低过去30年发展当中,在一个老城市中心不断去纠结,不断地去拆迁,甚至还要影响地方的人文,新母城是再造一个新的心脏,我想这个概念、这种方式可以为中国推进30年、50年甚至100年,因为一个新的城市发展的周期最起码有50年到100年,所以我想我们只谈一个“十二五”规划五年是不够的,所以这次我在政协会上也提到,要有50-100年的规划去做城市,同时这个50-100年的规划中国的房地产又创造了一个巨大的舞台和市场,这就是未来中国地产升级、改型、转型的一个新的空间和平台。



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