[摘要] 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
搜房网讯 2011年4月1日，世界华人不动产学会2011年会新闻发布会在中国杭州黄龙饭店顺利召开，这意味着筹备一月之久的世界华人不动产学会2011年会的序幕已正式拉开。由世界华人不动产学会和浙江大学共同主办的本届年会，以“房地产与城市可持续发展”为主题，在4月1日-3日汇集近千位来自世界各地专家人士参加会议。
直播：世界华人不动产学会2011年会圆桌论坛Ⅰ 房地产税收改革：前景与挑战
主持单位：北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心
主席：北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任 满燕云
在《圆桌论坛Ⅰ 房地产税收改革：前景与挑战》上，中国人民大学土地资源管理系副教授曲卫东就评估技术方面的状况做了演讲。
我讲一下中国房地产税批量评估发展的现状及挑战，从03年开始我就开始研究这个领域的东西，主要是做评估方面的，我在中国人民大学公共管理学院当老师，主要给学生讲的课就是评估。结合将来征收房产税的需要，一个技术环节就需要对房地产，特别是大量的房地产做评估，比如说在北京，大概我们有450万套房子，这个要评估一遍可能评估的机构会特别高兴，这是一笔大的收入，如果像各位专家讲的每年评估一次的话，这个重复性的评估工作更加创造GDP。所以从我个人的角度，从我带学生的这个角度，我非常赞成中国开征房产税，越早越好，而且全面统筹，这样我们有足够的就业岗位，我们有足够的东西可以研究，为什么不呢，当然中国的情况十分复杂，我很快把我从03年以来参与的一些研究或者是亲历一些房地产税改革方面的东西跟大家做一个汇报，也希望大家多批评、指正。
分了六个方面，但是会很快，一个方面争取一两把它搞定。个方面介绍一下中国大陆财产税的改革进程，简单划分成三个方面，其实跟在座得有些专家讨论过，起步阶段是04年到05年，那个时候有六个城市和地区参与了试点的工作，可以说那个时候我们的税务干部基本不懂什么是批量评估，所以一听到批量评估理解的就是计算机鼠标一点，计算机一运行就完事了，对评评估的误解非常大，但是经过两年多的试点以后，不断的交流学习，从不同专业角度去看待这个问题，06-08年是一个深化阶段，因为在这个阶段我们做了很多事，比如说我们完成了国家房地产税评估的技术标准，是一个内部的东西，也没有执行，也没有放到更宽泛的范围进行讨论。在这个阶段试点的范围也扩大了，到十个地区，在这个阶段我们也开发了几套软件，前面讲六个试点地区开发了四套软件，有北京版本，就重庆版本，有深圳版本，还有南京版本的，这是个阶段。后来这四套软件发展来发展去到现在，只有丹东集结了各家的经验，开发了现在的这个软件，宁夏方面也是试点地区，宁夏说我们技术水平不高，谁开发的好我们就用谁的。深化阶段，就是计算机辅助的批量评估系统，也像模像样的，跟国际上看到的也非常接近。从08-09年到目前这个阶段，是一个实践的阶段，把前期的研究的成果想做一些转化，转化做的比较直接的一个就是说因为我们房产税没有或者是说物业税也没有，但是契税是有的，征收契税我们很多地方都有这样一个问题，就是说大家都虚报、瞒报成交的价格，我们既然有了这么一个研发的评估系统，拿它去征收契税是一个很好的尝试，现在契税在征收，我们会多征税，对财政部门是非常感兴趣的事情，在这个阶段杭州做了非常有意义的尝试，我已经讲过，如果现在开征房产税，在杭州和深圳开征房产税是比较合理，杭州还做了房产税的调查。
批量评估技术的标准我参与做了一些研究，可以把它称为这么几个版本，比较有代表是北京、南京，后来把这两个版本整合起来，变成了国家的版本。北京的版本我们做了很多，六章43条，南京是6章39条，好几万字，跟天书差不多，所以越详细越不太好做，05年综合成一个房地产计税价值评估规则，这个规则包括了12章，40条，如何建立评估模型，对模型怎么样进行校正，评估的结果如何来认定计算机，如何进行批量评估，05年就已经做了这么多，房地产评估我们还是做了很多，并不是说像重庆、上海一高兴就来了。
第三进讲批量评估方法与实践，一共是三种，成本、和市场，用于税收评估可以想像量很大，为什么叫大量的房产税，如果一宗一宗进行评价的话，成本太大，效率也太低，一定要借助计算机数据库的方法，把它模型化，当然不能说鼠标点一点，但是我们多点几下还是能够完成这个任务，就是成本法、法、市场化，通过一些市场调查研究分析，把这三种参数比较可靠的测算出来，对一个数据库进行相应的汇总、管理、储存、查询等等，现在发展比较好，借助于GS技术就是更加先进的评估系统，所以成本法就是地价+监督，法就是资本化，里面有很多的细节可以讨论的问题，知道关系不说了。市场法，如果你拥有足够多的房地产交易的案例，买卖的价格的信息，我们当然可以分区建立大量的评估模型，这个计算机也最喜欢，所以我们在试点的初期和第二个阶段，北京市我负责做了几份模型，南京也做了模型，丹东市07年做了，杭州更先进，调查到每个小区、每一套房价格建立起来相关的修正系数，有技术上的研究问题，我们都做了，不讲了，这是杭州的模型。北京的小区的数量，前几年的调查，有7千多个小区，房产量很大，住房套数前两年是130万套，现在是更多了，我们像杭州这样做，的确难度很大，我们也做了一段时间，现在看来领导觉得这个还是任务太艰巨了，要改变策略了。
CAMA个系统研发状况，初期北京、重庆、南京、深圳批量评估系统。这是原来的一些情况，我们也不详细去讲了，杭州的系统一会儿周处长会讲的。批量评估未来的挑战，一个还是价值依据的问题，房地产价值依据到底是什么，我们只对房产价值征还是包括土地，大家又来讨论土地使用权的问题，土地使用权有没有价值，领导人说国有的土地只有一个使用权，土地使用权都可以抵押了，完全可以收税。另外对于一个税，我想在这里多说一点我的理解，因为香港的房产税或者是财产税成为财产，以前文件里面的显示是物业税，物业税实际上是对房产租金收入的收入税，房产税就是差饷，就是给差人开的公司，说个比喻说，黑社会在电影里面经常看，黑社会去找经营企业的人去收保护费，所以我们现在白社会我们要收另外一种钱，也是一种税，这种钱拿过来之后保护大家的安全，物业管理费对小区内房子进行管理，小区内还是将来要收的房产税，我觉得价值依据很清楚，当然我们还是要讨论，依然是偏差很多。
数据共享和数据采集，我们做学者在中国最悲哀的事情就是没有数据，跟国外的学者比较的话，我们就很惨，因为我们没有办法出高超的模型，因为我们没有办法出更好的数据，因为我们用最傻的数据做出来的模型已经非常好了，但是真实的交易数据在中介里面，不给你，政府有一手房的数据还是可以拿到，有这么大的力量，给房地产规定涨价的指标，为什么不能拿到这样的数据，这个非常重要。基于GIS的CAMA，这个不是税务系统一家做起来，组织建立非常重要，评估数据库的建设标准，这个非常重要，软件是随时都可以开发，数据库是核心。
再简单对上海、重庆方案的批评，为什么批评呢，完全反对，现在对增量开征还是增量里面的高价房开征，三四天前在讨论的时候我就说过，就是简单的方法就是对新房开征，现在买一套房就有物业税或者是房产税，为什么不，更简单，我们研究了这么多，头发都研究没了，最后上海和重庆用了一个比我四五年前都傻的方案，对我们知识严重的不尊重，上重方案飞得太快了。
房产税不等于房地产税，也不等于财产税，我们现在只有国务院85年房地产征收管理条例，那个时候土地是划拨的，还没有完全推开商业使用，只是对房产收，对房产原则是1.2%的税率，现在对房地产一起收房价、地价各占一半，这个税率很简单，0.6%，看看上海的方案，不用专家测算，直接一除就算了，你说收就收，条例也不修改，当然国家有关部门出了一个文件，说这个违法，专为了房产税的推出，这是一个完全的倒退，建设系统就把住房保障建好，金融系统就把钱看好，其他的市场随便，这么简单的道理，现在要这么去做，结果一定是很差的，因为违反了经济规律变化，这是一个严重的倒退，我呼吁尽快、重新把正确的东西公布出去，所以我愿意讲，我的研究的观点代表中国人民大学公共管理学院的观点，谢谢大家。
直播：世界华人不动产学会2011年会圆桌论坛Ⅰ 房地产税收改革：前景与挑战
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